האם לשוכר קיימת עילה לביטול הסכם שכירות

האם לשוכר קיימת עילה לביטול הסכם שכירות?

מאמר בנושא ביטול הסכם שכירות ע"י עו"ד אבירם כהן

1. התובע חתם עם הנתבע ביום 3.6.22 על הסכם שכירות למשך שנה.
2. בתאריך 2.6.22 העביר התובע לנתבע באמצעות העברה בנקאית סך של 9,900 ₪ כפיקדון (להלן: "הפיקדון").
3. לטענת התובע, הייתה נזילה בשירותים עוד בטרם כניסתו לדירה. בעקבות כך, הזכירו הצדדים את הנזילה בהסכם השכירות, וציינו כי הנתבע יתקן את הנזילה בטרם כניסת התובע לדירה. התובע פנה לנתבע פעמים רבות בבקשה לתיקון הנזילה, אך לטענתו, הנתבע התעלם מפניותיו, לא תיקן את הנזילה ובכך, הפר את הסכם השכירות.
4. לאחר שהתובע עבר להתגורר בדירה, הבחין בליקויים נוספים כגון: סימני רטיבות בקירות וכן מרצפות שנשברו לצורך תיקון הנזילה, עוד בטרם כניסת התובע לדירה. מדובר בליקויים שנגרמו עקב בלאי סביר ואינם באחריות התובע. אך גם פניות בגין הליקויים הללו לא נענו על ידי הנתבע.
5. התובע מבהיר בתביעתו, כי שלח מכתב התראה לנתבע בתאריך 28.9.22, ודרש ממנו לתקן את כל הליקויים בדירה באופן מידי, ובנוסף, דרש מהנתבע להתחייב כי לא יעשה כל שימוש בפיקדון וישיב את הפיקדון לתובע. התובע ציין במכתבו כי ככל שהנתבע לא יתקן את הליקויים תוך 7 ימים מקבלת המכתב, אזי הסכם השכירות יגיע לסיומו במועד הנקוב במכתב. מאחר שלטענת התובע, הנתבע לא תיקן את הליקויים, לא השיב את הפיקדון במועדים שפורטו במכתב, והתעלם ממכתב ההתראה, יש לראות בהסכם השכירות כהסכם שבוטל.
6. נטען כי הנתבע התעלם מחובותיו החוזיות בהתאם להסכם השכירות, הציג לתובע מצג שווא, לפיו יתקן את הנזילה בשירותים. לטענת התובע, הנתבע גרם לו לנזקים רבים, שכן, גבה הנתבע מהתובע כסף עבור השכירות, למרות שהדירה אינה ראויה למגורים והתובע לא יכול לגור בה וליהנות מהתמורה ששילם עבורה. ולכן, לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 זכאי התובע לבטל את הסכם השכירות כפי שעשה.
7. התובע מציין כי הנתבע הפר את סעיפים 12(א) ו-39 לחוק החוזים ולא נהג בתום לב במו"מ לפני חתימת הסכם השכירות בדרך המקובלת ובתום לב.
8. עוד מוסיף התובע, כי לאור ביטול ההסכם ובהתאם להוראות ההסכם לסעד של השבה – יש להורות השבת סכום הפיקדון לנתבע, שכן התובע עמד בהוראות ההסכם.
9. הנתבע מציין כי התובע סירב לאפשר כניסת אנשי מקצוע לדירה על מנת לתקן את הנזילה. עוד מוסיף הנתבע, כי מדובר בנזילה שגרמה לרטיבות מקומית קטנה אשר לא השפיעה על שימוש התובע בדירה.
10. הנתבע מציין, כי התובע הביע את רצונו לסיים את השכירות כחצי שנה לפני תום החוזה והנתבע הסכים לכך בתנאי שהתובע יאפשר לנתבע להיכנס לדירה לצורך תיקון הנזילה, ובכדי להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים אחרים לפחות כחודשיים לפני עזיבתו, כפי שהתחייב בחוזה השכירות. לטענת הנתבע, התובע לא אפשר כניסה לדירה כלל, וביצע הפרות נוספות של החוזה אשר גרמו לנתבע להוצאות כספיות והפסד מההכנסות בגין שכירות הדירה.

בית המשפט פסק

1. במסגרת חוזה השכירות בין הצדדים התחייב הנתבע לתקן נזילה בשירותים. במסגרת סעיף 10 לחוזה השכירות שינויים במושכר נאמר כדלקמן: "המשכיר מתחייב לבצע את התיקונים ו/או השינויים הבאים תיקון נזילה בשירותים".
2. מזור לטענות התובע, יש למצוא במסגרת חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. כך במסגרת סעיף 6 לחוק התרופות הוגדרה "הפרה יסודית" – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; במסגרת סעיף 7 (א) לחוק התרופות נאמר ש"הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית." וכן נאמר במסגרת סעיף 7 (ב) כי אם "היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; "
3. בעניין ע"א 50188-10-13 אלקטרה מוצרי צריכה  (1951) בע"מ נ' מגדלי אמריקנה 2008 בע"מ צוין כי במקרה של איתור ליקויים ואי תיקונם, מוצדק לבטל את חוזה השכירות, וכך נאמר:

"במצב דברים זה, אני סבור שלמערערת היתה זכות להודיע על ביטול ההתקשרות בין הצדדים נוכח הליקויים שהתגלו במושכר. מסקנה זו מתבקשת מהנתונים שהובאו בפני בית-משפט השלום.  …..  בין אם היתה המערערת זכאית לביטול החוזה לפי סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ובין אם היא היתה זכאית לבטל את החוזה לאחר שמסרה הודעה על כך מראש, לפי סעיף 7(ב) לחוק הנ"ל, – וכאשר אין למעשה מחלוקת כי לא ננקטו הצעדים הדרושים לתיקון מלא של הליקויים, ואני מזכיר בהקשר זה את התמונות שאזכר השופט המלומד בדברים שהובאו לעיל, – הרי המסקנה המתבקשת היא שהחוזה בוטל ע"י המערערת כדין ולא היה יסוד לחיובים הנוספים שהוטלו על המערערת מעבר לתקופה שבה החזיקה בנכס בפועל." לא מן המותר לציין כי בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון בעניין זה – נדחתה.

בית המשפט פסק גם אם קיים ספק שהליקוי הנטען הוא אינו יסודי, אך משניתנה ארכה לנתבע לתקן את הליקוי והוא לא עמד בכך, אין ספק שבצדק בוטל חוזה השכירות על ידי התובע.

המאמר נרשם על ידי :

עו"ד מקרקעין בהרצליה ורמת השרון –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד סכסוכים עסקים – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ביקנעם –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

לייעוץ בנושא של  ביטול הסכמי שכירות  יש לפנות  לעורך דין מקרקעין  – משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  048645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28 טל': 0733701874