האם התובעת, אליה התייחסה הנתבעת כרוכשת יד שנייה זכאית לפיצוי בגין ליקויים בדירה

האם התובעת, אליה התייחסה הנתבעת כרוכשת "יד שנייה" זכאית לפיצוי בגין ליקויים בדירה?

מאמר בנושא ליקויי בניה ע"י עו"ד אבירם כהן

1. התובעת היא רוכשת דירת דופלקס בעיר חולון (להלן: "הדירה"). הדירה נמסרה לתובעת בחודש יולי 2020.
2. הנתבעת היא חברה המאוגדת בישראל, המנויה על קבוצת מזרחי ובניו, קבוצה הבונה כבר למעלה מ-60 שנה דירות בניינים ומבנים בכל רחבי ישראל.

תמצית טענות התובעת

• התובעת טענה לליקויים בדירה שנרכשה. מהנדס מומחה אשר בדק את הדירה מצא כי סך הליקויים הוא 122,265 ₪. לצורך תיקון הליקויים יהא על הנתבעת לממן לה עלויות בגין שהייה בבית מלון במהלך תקופת התיקון, לרבות עלויות אחסון והובלה, המוערך בסך של 15,000 ₪.

• עוד טענה התובעת כי נגרמה לה עגמת נפש, אי נוחות, הטרחה מיוחדת, צורך לפנות לעורכי דין ומומחים, הפסד ימי עבודה, ניקיון, מניעת הנאה מהדירה שרכשה, בגבולות סך של 20,000 ש"ח לפחות .

• התובעת ציינה כי פנתה לנתבעת מאז מסירת הדירה מספר פעמים רב ודרשה כי זו תפעל לתקן את הליקויים, לדבריה, לנתבעת ניתנו הזדמנויות למכביר לבצע תיקונים בדירתה, ואולם היא לא השכילה לנצלם עת ביצעה בדירתה תיקונים קוסמטיים כושלים ובלתי מקצועיים של הליקויים שחזרו על עצמם, תוך התכחשותה והתעלמותה מהליקויים.

• לטענת התובעת, הנתבעת התייחסה באדישות ובדרך "מתחכמת ומזלזלת" לפניותיה ולכל היותר ביצעה תיקונים מינוריים שלא פתרו את הבעיות מיסודן, והבהירה בהתנהגותה אין בכוונתה ו/או יכולתה לתקן כנדרש, ובכלל.

• התובעת עתרה לחייב את הנתבעת בתשלום הסך 157,265₪ , ע"פ הפירוט שלהלן:
• סך 122,265 ₪ בגין עלות הליקויים.
• סך   15,000ש"ח בגין עלות שהייה בבית מלון לרבות אחסון והובלה.
• סך  20,000 ₪ בגין עגמת הנפש, אי הנוחות, טרחה מיוחדת, הצורך לפנות לעורכי דין ומומחים, הפסד ימי עבודה, ניקיון, מניעת הנאה מהדירה.

תמצית טענות הנתבעת

• הנתבעת עתרה לדחות את התביעה כנגד. לדבריה, התובעת היא רוכשת יד שנייה של דירה קיימת שלא נרכשה מהנתבעת. לדבריה, הבניין והדירה קיבלו טופס 4 כבר בשנת 2014 ותקופת האחריות ככל שהייתה כזו הסתיימה זה מכבר.

• עוד טענה הנתבעת כי התובעת הצהירה במסגרת הסכם המכר שאין לה כל טענות ביחס לממכר והיא מוותרת על כל טענת אי התאמה ביחס לדירה ולבניין. לטענת הנתבעת, אין מדובר בתביעה לפי חוק המכר דירות והתביעה כפי שנוסחה דינה להידחות. לדבריה, לכל היותר המדובר בתביעה נזיקית אשר הנתבעת מכחישה חבות לתיקון בגינה. הנתבעת הדגישה שההגנות לקונה מקבלן אינן חלות על התובעת. עוד נטען שאין לחייב קבלן בתיקון דירה שנרכשה כיד שנייה כאשר מחירה גילם את מצבה בפועל.

• לצד כל אלה הוסיפה הנתבעת כי התביעה התיישנה ולא ניתן לתבוע בגינה וכי כעת, לאחר למעלה מ-7 שנים התובעת מבקשת להגיש תביעתה ובמיוחד בשים לב שתקופת האחריות לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 הסתיימה , כך שלגישתה "זוהי אינה בכל מקרה תביעה לפי חוק המכר כי אם לכל היותר תביעה נזיקית" ומשכזו, התביעה כפי שנוסחה-דינה דחייה שכן לגישתה- אין כל טענה נזיקית כלפיה.

בית המשפט פסק

האם התובעת, אליה התייחסה הנתבעת כרוכשת "יד שניה" זכאית לפיצוי בגין ליקויים בדירה?

• התובעת הגיעה למשרדי הנתבעת, התעניינה ברכישת דירה מהנתבעת. בסופו של יום ובעקבות פניה זו רכשה דירה שהייתה רשומה על שם הבת של בעלי הנתבעת ואחותו של סמנכ"ל הנתבעת אשר העיד מטעמה. 
• הסכם המכר בין התובעת לבין הבת, גב' אפרת אזואלוס כלל הוראה לפיה המוכרת "מסבה לקונה את מלוא זכויותיה מול הקבלן, לרבות בגין אחריות הקבלן לפי חוק המכר (דירות)"
• הרי שבוודאי שלתובעת זכות התביעה והיריבות כנגד הנתבעת מכוח עילה חוזית. יתרה מכך, גם ללא קיומה של תניה מפורשת בהסכם, ההנחה היא, שהרוכש המקורי המחה את זכות התביעה לקונה המשנה. ר' ת"א (מחוזי חי') 1423/99  תמר ויצחק גינזבורג נ' מורן חברה לבניין בע"מ  [פורסם בנבו] (מיום 17 בפברואר 2008, ההדגשות לא במקור) שם נקבע ע"י כב' השופט יצחק עמית כך –

"סוגית אחריותו של "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כלפי קונה משנה, קרי, מי שרכש את הדירה מהרוכש המקורי, מעוררת שאלות עיוניות נכבדות, אך איני רואה להאריך בדברים. ברי כי המוכר אינו יכול להיתבע פעמיים בגין אותה אי התאמה – פעם על ידי הרוכש המקורי ופעם על ידי רוכש המשנה. אולם, אחריותו של המוכר עומדת בעינה בכל אחת משתי האפשרויות הבאות: כלפי הרוכש המקורי (גם אם זה העביר את זכויותיו בדירה לאחר הגשת התביעה), או כלפי רוכש המשנה, מקום בו הרוכש המקורי לא הגיש תביעה בגין אי ההתאמה"

• על הנתבעת לצפות לשאת בתשלום הליקויים והנזקים בדירה כל תקופת האחריות והבדק גם במצב בו הדירה נמכרה לרוכש שלישי. מכירת הדירה לרוכש "יד שניה" אינה פוטרת את הקבלן מאחריות לטיבה ולליקויים שבה. אחריותה של הנתבעת לתיקון נזקים וליקויים שנתגלו בנכס בוודאי אינה "מתאדה" ונעלמת עם מכירתו של הנכס לצדדים אחרים.
• האינטרס הציבורי מחייב את הקבלן לשאת באחריותו שנתחייב ע"פ הדין ולפצות את הרוכש . זאת בין אם מדובר ברוכש יד שנייה או שלישית בגין הנזקים והליקויים שנתגלו בנכס בתקופת האחריות. לעניין זה ר' תא (מחוזי י-ם) 1042/97 אברמוביץ אבנר נ' סולל בונה בע"מ [פורסם בנבו] (מיום 11/4/2005, ההדגשות אינן במקור),כדלקמן :

"השיקול, העומד ביסוד הטלת אחריות על הנתבעת הוא, כי מכירת דירה על ידי מי שקנה דירה ממוכר, כמוגדר בסעיף 1 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, אינה משפיעה על הקצאת הסיכונים. למוכר אין ציפייה סבירה להיפטר מאחריותו אך בשל כך שהקונה מכר הדירה לאחר. גישה אחרת תגרע מן התמריץ למכור דירות, אשר אינן לוקות באי התאמה (א' זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (תשס"ב-2002) בעמ' 282). אינטרס הציבור מחייב, כי המוכר ישא באחריות לנזקים ולא הקונה, שכן המוכר הנו במעמד קרוב יותר לעריכת ביטוח. חיוב מוכר, בתיקון ליקויי הבניה או בתשלום פיצוי, יתמרץ המוכר להקפיד על בנייה נאותה בהתאם לתקנות ולתקנים הרלוונטיים. החלופה האחרת הנה הטלת ההוצאות על הקונה"

• לאור כל האמור לעיל בית המשפט פסק כי הנתבעת אחראית לפצות את התובעת בגין הליקויים והנזקים שנגרמו לדירתה.
• כ"כ, הוגשה חוות דעת מטעם מומחה בית המשפט מר יעקב מרזוק אשר קבע כי עלות הנזקים שנגרמו לנכס הם בסך 84,591 ₪. עוד קבע מומחה בית המשפט כי משך זמן התיקונים ייערך כחודש ימים ומשכך העמיד את  עלות הדיור החלופי על סך של 15,000 ₪ + מע"מ. חוות הדעת הוגשה באופן סדור ומובנה, התייחסה לשורה של ליקויים ואפשרה מעקב אחר דרך הילוכו ובדיקותיו. בשולי הדברים ייאמר שהמומחה כלל לא זומן על ידי מי מהצדדים לחקירה על חוות דעתו.

1. מכאן ואף לאור ההלכה הנוהגת ביחס לממצאי מומחה בית המשפט – הרי יש לקבל את מסקנותיו ולחייב את הנתבעת בסכומים הנקובים בחוות הדעת, קרי – 102,141 ₪ [= (מע"מ + 15,000 ₪) + 84591 ₪]

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ביקנעם –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין בהרצליה ורמת השרון –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד סכסוכים עסקים וחברות בחיפה – עו"ד אבירם כהן

לייעוץ בנושא של  תביעות ליקויי בניה  יש לפנות  לעורך דין מקרקעין  – משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  048645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28 טל': 0733701874