האם טענת הנתבעת לקיום זיקת הנאה בשטח תתקבל

ת"א (נצרת) 28378-06-19 רשות הפיתוח נ' מוחמד מופלח אבו ראס  

רקע עובדתי:

1. רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל הן הבעלים הרשומים של מקרקעין המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), והנמצאים בשטח המועצה האזורית עמק יזרעאל, ביישוב מנשיית זבדה, והידועים כחלקות 25 (בחלק), 26 (בשלמות), 27 (בשלמות), 28 (בשלמות), 81 (בחלק), 83 (בשלמות), 84 (בשלמות), 89 (בשלמות), 96 (בחלק), 97 (בשלמות), 99 (בחלק), 101 (בחלק) ו- 102 (בשלמות), כולן נמצאות בגוש 17903 (להלן: "המקרקעין"). הקק"ל רשומה כבעלים של חלקה 99 ואילו רשות הפיתוח של יתר החלקות המפורטות לעיל (ראו נסחי הטאבו שצורפו כנספחים מס' 2 לתצהירו של מר אלון זרבל מטעם התובעת).

2. לטענת התובעת, באחד מביקורי המפקח מטעם רמ"י (להלן: "המפקח") הוא מצא כי הנתבעים תפסו חזקה בחלק מהמקרקעין וכי הם משתמשים בשטח זה, בין היתר, לצורך אחסון ציוד ועצים כרותים. יצוין, כי הנתבע 2 בעל עסק להסקת עצים.

3. התובעת טענה כי במקרקעין שבהם עושים הנתבעים שימוש נכללים מגרשים המיועדים לשיווק למגורים וכן מגרשים שייעודם תעסוקה ושצ"פ על פי תכנית ג/21454, וכי תפיסת המקרקעין על ידי הנתבעים מעכבת את פיתוחם.

4. למען שלמות התמונה יצוין, כי בעבר היו המקרקעין חלק מהמשבצת החקלאית של מושב בית שערים. ביום 16/10/2012 פנתה רמ"י לאגודה השיתופית בית שערים והודיעה לה כי המקרקעין דרושים לה עקב תכנית להרחבת מנשית זבדה, והיא דרשה מהאגודה לפנות את המקרקעין והשבתם לידי רמ"י

5. ביום 30/12/2018 פנתה רמ"י במכתב אל הנתבעים בדרישה לסילוק ידם מהמקרקעין ובין הצדדים התנהלו תכתובות שבמסגרתן התגלעה מחלוקת באשר לזיהוי המקרקעין וזכויות הנתבעים בהם. הנתבעים טענו כי המקרקעין היו בעבר רשומים כמספר גוש וחלקה אחרים ולאחר תכניות איחוד וחלוקה נרשמו כחלקות אחרות וביניהן חלקה 14 מושא התביעה. עוד טענו כי המקרקעין היו בבעלות אדם בשם עלי יוסף עלי אחמד ז"ל, שידע על השימוש שעושה הנתבע 1 במקרקעין והדבר נעשה באישורו וברשותו. התובעת דחתה טענות אלה (נספחים ו'-י' לתצהיר הנתבע 1). משלא הגיעו הצדדים להסכמה הוגשה התביעה מושא התיק דנן.

6. בפתח ישיבת ההוכחות שהתקיימה בתיק ביום 11/06/2023 הסכימו הצדדים כי יינתן פסק דין חלקי שלפיו תתקבל התביעה לסילוק יד הנתבעים מהמקרקעין ותיוותר התביעה לתשלום דמי שימוש, זאת מבלי שהדבר יהווה הודאה מצד הנתבעים באשר להיקף השימוש שנעשה על ידם במקרקעין והתקופה שבה נעשה השימוש, וכן מבלי שהדבר יפגע בטענתם לעניין קיומה של זיקת הנאה לטובתם בדרך המעבר במקרקעין, המשמשת כדרך גישה אחורית לביתם (להלן: "דרך המעבר"). הצדדים חזרו על הסכמה זו גם בפתח הישיבה מיום 06/12/2023 שבמהלכה נשמעו מטעמם סיכומים בעל פה.

בית המשפט השלום בנצרת פסק:

המחלוקת הראשונה – הטענה לזיקת הנאה בדרך המעבר

7. סעיף 5 לחוק המקרקעין קובע:
"זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם"

8. זיקת הנאה יכולה להיווצר על ידי הסכם עם בעל המקרקעין ורישום הזכות במרשם המקרקעין או מכוח שימוש במשך שנים [יהושע ויסמן, דיני קניין: החזקה ושימוש (תשס"ו-2005) (להלן: "ויסמן"), בעמ' 509-507, וכן בעמ' 517-515; סעיף 94(א) לחוק המקרקעין].

9. במקרה שלנו אין טענה לזיקת הנאה על פי הסכם, אלא לזיקת הנאה מכוח שנים שהתנאים ליצירתה קבועים בסעיף 94 לחוק המקרקעין המורה כי:

"94.      (א)        מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

(ב)        הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)"

אי־הכרה בזיקת הנאה במקרקעין ציבוריים

10. דין הטענה לזיקת הנאה להידחות נוכח הוראות החוק שאינן מאפשרות יצירת זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעין של רשות הפיתוח והקק"ל כפי שיפורט להלן.

11. סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין קובע, כי במקרקעי ציבור לא יחול סעיף 94 לחוק, כאשר סעיף 107 לחוק המקרקעין מגדיר מקרקעי ציבור, בין היתר, כמקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל. בסעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל, נקבע כי מקרקעי ישראל הם מקרקעין שבבעלות המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל.

12. בספרות המשפטית הוסבר כי הטעם להוראה זו הוא הקושי המעשי של הבעלים במקרקעי ציבור לפקח על הנעשה במקרקעין שלהם בהתחשב בשטחיהם הנרחבים ובאמצעים העומדים לרשותם (ויסמן, בעמ' 518). עוד נאמר בהקשר זה כי "אין לאל ידה של המדינה לפקח באופן אפקטיבי על הפעילות הנעשית במקרקעיה, והאינטרס הציבורי אינו תומך בפגיעה בנכסי המדינה כתוצאה ממחדלי פיקוח מסוג זה" [מיגל דויטש, קניין (כרך ב', 1999), בעמ' 481-480].

13. עד כמה שידיעתי משגת, השאלה האם ניתן לרכוש זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעין ציבוריים טרם הוכרעה על ידי בית המשפט העליון והיא הושארה בצריך עיון [רע"א 2332/15 אפי צפריר נ' שמעון ועקנין [פורסם בנבו] (28/07/2015), פסקה 11; רע"א 8910/13 דניאל נ' עזבון המנוחים יחזקאל ואלישבע הסה ז"ל [פורסם בנבו] (16/11/2014), פסקה 4; רע"א 7285/07 רוברט טורון נ' רחל בנאסולי [פורסם בנבו] (13/04/2008), פסקאות ט'-ז'].

14. עם זאת, מסקירת הפסיקה עולה כי במקרים שהובאו לפתחם של בתי המשפט המחוזיים נקבע כי ביחס לזכותו של הבעלים ובכל הנוגע אליה לא ניתן להכיר בזיקת הנאה במקרקעי ציבור [ראו למשל, ת"א (מחוזי חי') 18818-11-14 יהודה פרנקו נ' אילן נצר [פורסם בנבו] (07/05/2015), פסקה 32; ת"א (מחוזי מרכז) 5613-09-20 אלי בן -מרגי נ' עיריית נס ציונה [פורסם בנבו] (19/03/2021), פסקאות 35- 27; ת"א (מחוזי י-ם) 62134-12-17 לאה ידען נ' מדינת ישראל

15. כפי שכבר הוזכר לעיל, במקרה שלנו המקרקעין היו מוחכרים לאגודת בית שערים ובשנת 2012 הם הוחזרו לרמ"י. לפיכך, גם אם היו הנתבעים מצליחים להוכיח את כל התנאים הנדרשים ליצירת זיקת הנאה מכוח שנים (ולכך אייחד את הדיון בפרק הבא), הרי שאז הזכות הייתה תקפה כלפי אגודת בית שערים וכלפיה בלבד, אך לא כלפי בעלי המקרקעין (רשות הפיתוח וקק"ל), וממילא זכות זו, אילו אכן הייתה קיימת, פקעה בשנת 2012 עם החזרת המקרקעין לרמ"י.

16. לאור האמור, נוכח העובדה שמדובר במקרקעי ציבור וכאשר טענת זיקת ההנאה מועלית כנגד הבעלים, הרי שדינה להידחות.

17. סעיף 94 לחוק המקרקעין כולל שלושה תנאים מצטברים שרק בהתקיימם משתכללת זיקת הנאה במקרקעין: הראשון, הזכות מושא השימוש ראויה להיות זיקת הנאה; השני, אופי ותכונות השימוש הם כאלה המאפשרים לו להיכנס לגדרי סעיף 94 לחוק; השלישי, תקופת השימוש היא בת 30 שנים רצופות

18. זכות הראויה להיות זיקת הנאה היא כאמור בסעיף 5 לחוק שעבוד מקרקעין אשר אינו כולל עמו זכות החזקה. זיקת הנאה אינה יכולה לכלול זכות החזקה אלא זכות לשימוש בלבד. לעניין ההבחנה בין החזקה ושימוש הוצע לבחון האם ישנה שליטה בנכס [דויטש, בעמ' 442. ראו גם: ע"א (מחוזי ת"א) 7463-06-10 דגנית לוי נ' ישראל בן יעקב [פורסם בנבו] (28/12/011), פסקה 11; ויסמן, בעמ' 278, ובעמ' 556]. כן הוצע מבחן השימוש הייחודי, שלפיו מקום שאין שימוש ייחודי בחלק מסוים מהמקרקעין אין החזקה

19. לעניין אופי השימוש, נקבע בפסיקה כי עליו להיות כזה אשר אינו שולל מהבעלים את האפשרות להפעיל את זכותו לפי סעיף 94(ב) ולהתנגד לשימוש. על השימוש להיות נוגד לזכות הבעלות של בעלי המקרקעין באופן שמפר את זכות הבעלות שלו ושלא בהסכמתו. מקום שבעל המקרקעין הסכים לשימוש על ידי הטוען לזיקת הנאה, תקופת ההסכמה לא תבוא במניין השנים לצורך רכישת הזכות לזיקת הנאה מכוח שנים. משמע, השימוש הנדרש ליצירת זיקת הנאה אינו יכול לנבוע מזכות חוזית או זכות אחרת שהוענקה על ידי הבעלים למשתמש. עוד נקבע, כי על השימוש להיות גלוי וחשוף לעיני כל, וכן כי השימוש צריך להיות בתחום ידיעתו הקונסטרוקטיבית של הבעלים

20. בענייננו, אמנם ניתן לומר כי התקיים התנאי הראשון, שכן הפסיקה קבעה, כאמור מעלה, כי זכות מעבר מתאימה לזיקת הנאה, אולם לא מצאתי כי עלה בידי הנתבעים להוכיח התקיימות יתר התנאים הנדרשים. ודוק, נטל השכנוע בעניין זה מוטל על הנתבעים שעליהם להוכיח את יסודות הזכות שלקיומה הם טוענים, מאחר שהמדובר בטענה המקדמת את עניינם.

21. הנתבעים לא הראו היכן בדיוק ממוקמת הדרך שלעניין השימוש בה הם טוענים לרכישת זיקת הנאה וטענו באופן כללי בלבד כי מדובר בדרך מעבר מהצד האחורי לביתם וממזרח אליו. לא הוגש על ידם תשריט כלשהוא, תצלומי אוויר או כל ראיה אחרת בעניין זה שיכולים ללמד על מיקום הדרך הנטענת וגבולותיה.

22. כמו כן, לא עלה בידי הנתבעים להוכיח שימוש נוגד בדרך המעבר למשך תקופה של 30 שנים רצופות

23. על כן, לאור האמור לעיל, אני קובע כי לא עלה בידי הנתבעים להוכיח את כל התנאים הנדרשים ליצירת זיקת הנאה מכוח שנים בדרך המעבר מושא המחלוקת, וגם בשל כך דין הטענה לזיקת הנאה להידחות לגופה.
רשות מכללא כטענה לשלילת הזכות לדמי שימוש

24. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי נוכח שתיקת התובעת והעדר מחאה מטעמה ניתנה להם רשות מכללא להחזיק ולעשות שימוש במקרקעין, ומשכך הם אינם חייבים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים.

25. ראשית, אני מקבל טענת התובעת כי המדובר בהרחבת חזית אסורה שאין להידרש לה ושאליה התנגדו הצדדים בפתח ישיבת ההוכחות. הטענה לא נזכרה בכתב ההגנה מטעם הנתבעים, שם טענו לקיומה של זכות מסוג זיקת הנאה בלבד, ואף לא בתצהירים מטעמם, והיא הועלתה לראשונה במסגרת הסיכומים מטעמם וכבר מטעם זה יש לדחותה

26. בענייננו, לא הובאה כל ראיה מטעם הנתבעים שלפיה התובעת הייתה מודעת לחזקה ולשימוש שהם עשו במקרקעין, וכי על אף ידיעתה הביעה הסכמה שבשתיקה. בהתאם לתצהירו של המפקח הוא מצא כי הנתבעים עושים שימוש במקרקעין במהלך ביקור שעשה במקרקעין בין השנים 2018-2017. בעדותו הבהיר המפקח כי אין פירוש הדבר כי קודם לכן הוא בדק את המקרקעין ומצא שלא נעשה בהם שימוש, אלא שקודם לכן לא היה ידוע לו על שימוש שכזה (עמ' 34, שור' 9-1).

27. מהחומר המצוי בתיק עולה כי עם ידיעתה של רמ"י על החזקה והשימוש מצד הנתבעים, היא פעלה מולם ודרשה מהם לסלק את ידם. בדצמבר 2018 נשלח על ידה מכתב דרישה ומספר חודשים לאחר מכן הוגשה התביעה שלפנינו. משכך, לא מצאתי כי עלה בידי הנתבעים להוכיח רשות מכללא לשימושם והחזקתם במקרקעין, לא כל שכן הסכמה מפורשת.

מחפשים עו"ד מקרקעין, נדל"ן , בחיפה מומלץ עם ניסיון רב ומקצועי

עורך דין מקרקעין ונדל"ן בחיפה – אבירם כהן ושות' משרד עורכי בחיפה
פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן בחיפה. טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com
28. * אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.
המאמר נרשם על ידי :
עורך דין מקרקעין ונדל"ן מומלץ בהרצליה ורמת השרון
עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה

עורך דין נדל"ן חיפה – מקצועיות ויחס אישי לכל לקוח
עורך דין מקרקעין, יוקנעם – ניסיון עם קבלות
עו"ד מקרקעין, נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38 חיפה, הרצליה ,רמת השרון – מומלץ באזור – השרון

לייעוץ בנושא של תביעה בנושא זיקת הנאה יש לפנות לעורך דין מקרקעין בחיפה והרצליה משרד עו"ד אבירם כהן ושות'
סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 – טל: 04-8645801
סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28 – טל: 0733701874