האם גרם המדרגות, אשר על פי חוות דעת המומחה ועל יסוד הסכמות הצדדים, היווה את המקור לרטיבות בדירת התובעת, הוא חלק מהרכוש המשותף, אם לאו

בית המשפט פסק

1. השאלה המונחת להכרעה היא האם גרם המדרגות, אשר על פי חוות דעת המומחה ועל יסוד הסכמות הצדדים, היווה את המקור לרטיבות בדירת התובעת, הוא חלק מהרכוש המשותף, אם לאו. ההשלכות של ההכרעה בשאלה האמורה ברורות מאליהן – ככל שמדובר ברכוש משותף, הרי שבהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין, על בעלי הזכויות בבניין לשאת במשותף בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף כדי חלקם היחסי, וממילא במקרה כזה עלויות תיקון גרם המדרגות, כמו גם עלויות תיקון הנזקים בדירת התובעת יחולו על "הבעלים" של הרכוש המשותף – התובעת והנתבעות. מאידך, ככל שגרם המדרגות אינו חלק מהרכוש המשותף אלא חלק מדירת הנתבעות, הרי שאז כל העלויות הכרוכות בנזקים לגרם המדרגות, כמו גם לנזקים לדירת התובעת, יחולו על הנתבעות בלבד.

2. אין מחלוקת כי הבניין טרם נרשם כבית משותף. ככזה הוא כפוף להוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין ("בתים שאינם רשומים כבתים משותפים"). סעיף 77ב לחוק המקרקעין מחיל על הבניין גם את הוראות סעיפים 56-59, 59-59ג, 59-59י, 62(א), 65, 68-71, 71א-71ד, 72-77.

3. הגדרת "רכוש משותף" לבית שאינו רשום כבית משותף, מופיעה בסעיף סעיף 77א לחוק המקרקעין ולפיה:

"רכוש משותף – כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת"

4. כאמור, מכוח הוראות סעיף 77ב לחוק המקרקעין, על רכוש משותף חלות גם הוראות סעיף 58 לחוק ולפיו:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

5. סוגיה דומה במהותה נדונה בע"א (ירושלים) 238/83 נציגות הבית המשותף נ' פנחס וחיה מרכוס, מא(2) 561 (1986) (להלן – עניין מרכוס) שם עמדה למבחן השאלה, האם מעלית, שאינה משרתת את שתי הדירות בקומת הקרקע, היא בגדר רכוש משותף. בית המשפט מצא להבהיר שם כי "בבית משותף (וכן גם בבית שחל עליו פרק ו1) יש רק שני סוגי רכוש: דירות, כהגדרתן בסעיף 52, ורכוש משותף כהגדרתו לעיל. רכוש אחר אין" (ראו גם: ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן, [פורסם בנבו] (15.7.2015)).

6. בעניין מרכוס הגיע בית המשפט למסקנה כי נוכח לשון סעיף 77א לחוק המקרקעין וההגדרה של רכוש משותף, הרי ש"די בכך שהמעלית מיועדת לשמש את מרביתם של בעלי הדירות – ולאו דווקא את כולם – כדי שתיכלל בהגדרת "רכוש משותף"" גם אם אינה משרתת את דיירי דירות הקרקע (עמ' 3 לפס"ד). בית המשפט הגיע למסקנה האמורה הגם שלא הייתה מחלוקת כי בעלי הדירות התחתונות לא עשו כל שימוש במעלית ולא נדרשו לעשות כל שימוש במעלית כדי להגיע לדירתם. בית המשפט קבע כי המבחן הקובע להיותו של מתקן רכוש משותף הוא השימוש על ידי רוב בעלי הדירות, גם אם לא כולם.

7. על יסוד הפסיקה בעניין מרכוס ונוכח הוראות החוק, נקבע כי מי שמבקש לטעון כי רכוש בבניין הוא רכוש משותף המחייב השתתפות של כלל הדיירים בהחזקתו, עליו הנטל להראות כי הרכוש משמש את כלל בעלי הדירות או את מרביתם. בת"א (שלום ת"א) 46247-06-19  יוסף אסף קוסטיקה נ' גילי גודיאנו [פורסם בנבו] (03.10.2021) עמדה בפני בית המשפט שאלה דומה ביחס לצינור ביוב – האם מדובר בצינור משותף, אם לאו. באותו עניין קבע בית המשפט כי "מקום שהמחוקק בחר במבחן פונקציונלי לצורך הקביעה אם רכוש ייחשב "רכוש משותף", הרי שיישומו של מבחן זה על צינור ביוב בבניין משותף יוביל אף הוא אל המסקנה כי מקום שכלל הדירות (או מרביתן) נותקו מן הצינור שהיה בעברו רכוש משותף והצינור משמש דירה אחת בלבד (ואף אם משרת כמה דירות שאינן רוב הדירות), הרי שבאותו רגע, יצא אותו צינור מתחומי הרכוש המשותף, והפך להיות צינור של אותה דירה או של אותו מיעוט של דירות שאותן הוא משמש" (ההדגשה אינה במקור).

8. בדומה בת"א (שלום ת"א) 1574-01-15 נציגות הבית ברחוב הברזל 34 תל-אביב נ' מדירפ בע"מ [פורסם בנבו) (13.11.2018) מצא בית המשפט כי אין כל משמעות לעובדה כי דייר אינו עושה שימוש במעלית או לא נהנה ממנה, שכן המבחן הוא מבחן השימוש על ידי כל או מרבית הדיירים (ההדגשה אינה במקור):

"אכן, אין כל משמעות לשאלה האם דייר עושה שימוש אם לאו במעליות, שכן הלכה היא כי אף דיירי בניין שמנותקים לחלוטין מהמעלית הכללית ושלא נהנים ממנה כלל לצורך גישה לדירתם, מחויבים בתשלום ההחזקה של המעלית, היות שהיא משרתת את מרבית הדיירים (ע"א (עליון) 238/83 נציגות הבית המשותף נ' פנחס וחיה מרכוס ואח' (פורסם בנבו, 24.11.86); עש"א (מחוזי-ת"א) 15660-04-12 נציגות הבית המשותף ברחוב ברודצקי 43, ת"א נ' ד.פ.ר.ס. בע"מ (פורסם בנבו, 2.9.13))."

9. בעש"א (מחוזי ת"א) 15660-04-12 נציגות הבית המשותף ברח' ברודצקי 43, ת"א נ' צ.פ.ר.ס. בע"מ [פורסם בנבו] (02.09.2013) עמדה להכרעה שאלה דומה ביחס למערכת המיזוג בבניין. גם שם נקבע כי המבחן להגדרה הוא מבחן השימוש על ידי כל הדיירים או מרביתם "מההגדרה עולה כי מערכת המיזוג הנוכחית היא בגדר רכוש משותף, גם אם היא נועדה לשמש רק את מרבית בעלי הדירות בבניין".

10. בע"א 5791/19 עדי נכסים אילת בע"מ נ' 108 בעלי זכויות במקרקעין בגוש 40039 חלקה 12 [פורסם בנבו] (25.01.2022) נקבע כי נוכח ההגדרה השיורית של "רכוש המשותף", הרי שכדי לענות על השאלה האם רכוש מסוים הוא חלק מדירה או רכוש משותף, יש להידרש למבחן הדו-שלבי – בשלב הראשון יש לסווג את הנכסים שבמחלוקת כרכוש משותף או כדירות (או חלקים מדירות); ובשלב השני, אם השטחים מסווגים כרכוש משותף, יש לבחון האם הם נגרעו ממנו כדין. בעניין זה נקבע, כי בחינת השלב הראשון תיעשה באמצעות מבחן הייעוד – קרי, "אם השטח האמור נועד על פי מהותו לשמש את כלל בעלי הדירות או מרביתם; והאם ניתנה לכלל בעלי הדירות או למרביתם זכות, או למצער רשות, לעשות שימוש בשטח זה" (וראו ההפניה לאסמכתאות שם – ע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מא(3) 144, 151-150 (1987) (להלן – עניין בן צור); ע"א 686/02 עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון בירושלים נ' קריית וולפסון בירושלים חברה לניהול ושירותים בע"מ, פ"ד נט(1) 943, 955 (2004); ע"א 1939/14 נציגות הבית המשותף שברחוב מאיר יערי 17 תל אביב נ' בוכריץ, פסקה 31 [פורסם בנבו] (23.10.2017)).

11. בהקשר זה אציין, כי בשל העובדה שהמחוקק לא החיל על בתים שעדיין אינם רשומים כבתים משותפים חלק מהוראות חוק המקרקעין הנוגעות לזכויות הקניין, יש לתת למבחן הייעוד משמעות כפולה. בעניין בן צור הבהיר בית המשפט ביחס למבחן הייעוד כדלקמן (עמ' 150):

"כיוון שפרק ו'1 אינו מקנה זכויות לבעלי הדירות ב'רכוש המשותף', אין גם לראות את ההגדרה האמורה כבאה להעניק לרכוש זה הגדרה קניינית. המבחן, על-פי הגדרה זו, להיות הרכוש 'רכוש משותף' הוא מבחן הייעוד בלבד. במלים אחרות, חלקיו של ה'רכוש המשותף', כפי ששמו מעיד עליו, הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. אולם נוכח מסקנתנו, כי זכויותיהם של 'בעלי' הדירות ב'רכוש המשותף' אינן נקבעות על-פי החוק, אין מנוס מלתת למבחן הייעוד משמעות כפולה. האחת, כי אותם חלקי הבית מיועדים על-פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. והמשמעות האחרת, כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם זכות לעשות שימוש בחלק או בחלקים אלה של הבית, שהוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניק זכות כזאת. ואך מובן הוא, כי רק בהצטברן של שתי המשמעויות הופך אותו חלק מהבית ל'רכוש משותף' לעניין פרק ו'1. שאם נתקיימה רק המשמעות הראשונה (המשמעות 'הטכנית') ואף-על-פי-כן אין ל'בעלי' הדירות או למרביתם זכות על-פי הסכם ה'רכישה' להשתמש בחלק זה של הבניין (כגון שזכות השימוש במעלית קיימת בידי בעל דירה אחת), פשיטא, שאין לראות את הרכוש האמור כ'רכוש משותף', ואין לאסיפה הכללית של 'בעלי' הדירות עניין לענות בו"."

12. כלומר, מדובר במבחן מצטבר – האם על פי מהותו נועד אותו חלק לשמש את כל או מרבית בעלי הזכויות. ככל והתשובה לשאלה זו חיובית, יש לבחון האם לכל או מרבית בעלי הזכויות ניתנה הזכות להשתמש באותו חלק.

13. אם כן, לצורך בחינת השלב הראשון, יש להידרש למבחן הייעוד. במסגרת מבחן הייעוד יש ראשית להידרש לשאלה האם גרם המדרגות מיועד על-פי מהותו לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.

בעניין זה דומני, כי מירב האינדיקציות מצביעות על כך שגרם המדרגות משמש את דירת הנתבעות, ולא ניתן לומר כי הוא נועד לשרת את כל בעלי הדירות או מרביתם.

ראשית, לדירת התובעת כניסה נפרדת מרחוב דם המכבים כאשר הכניסה לדירת הנתבעות היא מרחוב יינון. מאחר ומדובר בבניין פינתי, הגישה לכל דירה אפשרית מרחוב נפרד. גרם המדרגות ממוקם בכניסה מרחוב יינון, ולמעשה אין לתובעת כל שימוש פיזי בגרם המדרגות הואיל והוא מוביל לדירת הנתבעות בלבד, וממוקם כאמור, בכניסה נפרדת.

שנית, דומה כי הייעוד והשימוש שנעשה בגרם המדרגות הוא לצורך גישה לדירת הנתבעות. אין שימוש בגרם המדרגות לצורך גישה לחלקים אחרים בבניין המהווים רכוש משותף (לא הוצג בפני כל שימוש אחר ולא נטען לשימוש בגרם המדרגות לשם גישה לחלקים אחרים בבניין). בעניין זה אף המומחה מטעם בית המשפט התרשם כי מדובר בגרם מדרגות בשימוש ייחודי של הנתבעות ואף ציין בחוות דעתו כי "… נכון למועד ביקורי ניכר כי מהלך המדרגות הנדון הינו מהלך מדרגות בשימוש ייחודי של מקרקעי הנתבעות הידועים כרחוב ינון 21, תל אביב" (עמ' 8). לא הונחה בפני כל אינדיקציה לשימוש שנעשה על ידי התובעת בגרם המדרגות ככזה, להבדיל מהטענה כי גרם המדרגות משמש תקרת מטבח דירת התובעת.

בהקשר זה, אני סובר כי אין לקבל את טענת הנתבעות לפיה, נוכח העובדה כי רצפת גרם המדרגות משמשת כתקרת המטבח של דירת התובעת, כי אז באופן קטגורי נשלל השימוש הייחודי של המדרגות על ידי הנתבעות. העובדה כי חלק מסויים (קיר/תקרה/רצפה) משמש יותר מבעל זכויות אחד בבניין, אין משמעות הדבר כי בהכרח מדובר ברכוש משותף. די אם נבחן לצורך העניין את הרצפה/תקרה המפרידה בין שתי דירות, ובענייננו – בין דירת התובעת לדירת הנתבעות. עבור הדירה העליונה (דירת הנתבעות), הקיר המפריד משמש כרצפה, ואילו עבור הדירה התחתונה (דירת התובעת) משמש אותו קיר מפריד כתקרה. פשיטא, כי לא מדובר ברכוש משותף. כל חלק מהווה חלק מהדירה הרלוונטית. מאחר שעל פי מהותה הרצפה/תקרה לא נועדה לשרת את כלל או מרבית הדיירים, הרי שלא מדובר ברכוש משותף. כשם שביחס לרצפה/תקרה לא העלו הנתבעות טענה כי מדובר ברכוש משותף, הרי שהוא הדין גם ביחס לגרם המדרגות שעל פי אותו רציונל של הנתבעות משמש בחלקו העליון את דירת הנתבעות ואילו בחלקו התחתון את דירת התובעת. דומה הדבר לקיר חוצץ בין שתי דירות סמוכות. במהותו נועד הקיר לשמש קיר עבור כל אחת מהדירות. אין המדובר ברכוש משותף שכן על פי מהותו לא נועד לשרת את כלל או מרבית בעלי הזכויות בבניין. בדומה, מכאן, שגם בענייננו, העובדה כי גרם המדרגות משמש רצפה לדירת הנתבעות ותקרה לדירת התובעת, לא הופך אותו לרכוש משותף.

14. למעלה מן הצורך אציין, כי ניתן לחשוב על מקרים נוספים שבהם אותו חלק בבניין נבחן על פי מהותו, ופעם אחת הוא רכוש משותף ופעם אחרת חלק מהדירות. למשל, דירה בקומה העליונה בבניין. במקרה הרגיל, התקרה משמשת את הדירה בקומה העליונה, ואולם הגג משמש את כל או מרבית בעלי הזכויות (שלהם גם זכויות שימוש בגג), ולכן הוא מהווה רכוש משותף. לעומת זאת, אם מעל הדירה העליונה נבנתה דירת גג (פנטהאוז) – ברי, כי במקרה כזה, "הגג" בדירת הגג אינו מהווה רכוש משותף, אלא חלק מדירת הגג (בד"כ משמש כמרפסת גג).

15. הדוגמאות הנ"ל נועדו להמחיש את העובדה שהבחינה היא בחינה מהותית. העובדה כי רצפת גרם המדרגות משמשת גם כתקרת המטבח של דירת התובעת, אינה מלמדת בהכרח כי מדובר ברכוש משותף. השאלה היא האם גרם המדרגות, על פי מהותו ותכליתו, נועד לשמש כגרם מדרגות את כל או מרבית בעלי הדירות. בעניין זה דומני כי אין באמת מחלוקת כי כגרם מדרגות הוא נועד לשמש רק את דירת הנתבעות.

16. אם כן, המסקנה המתבקשת היא כי גרם המדרגות, על פי מהותו, לא נועד לשרת את כל או מרבית בעלי הזכויות בבניין, אלא את הנתבעות בלבד.

17. לכאורה, מאחר ומדובר במבחנים מצטברים, הרי שמענה שלילי למבחן הראשון מייתר את הצורך בבחינת המבחן הנוסף. הצורך במבחן המשנה הנוסף של מבחן הייעוד – קרי, האם בידי כל בעלי הדירות או מרביתם זכות לעשות שימוש בחלק או בחלקים אלה של הבית, שהוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניק זכות כזאת – הוא מבחן משלים רק כאשר נמצא כי על פי המבחן הראשון, החלק בבניין על פי מהותו נועד לשמש את כל או מרבית בעלי הזכויות בבניין. מקום בו נמצא כי מבחן העזר הראשון לא מתקיים ולא מדובר בחלק שנועד לשמש את כל או מרבית בעלי הזכויות בבניין, כי אז אין משמעות למבחן השני שנועד לבחון גם את הזכות "החוזית/משפטי" לעשות שימוש באותו חלק בבניין.

18. למעלה מן הצורך אציין, כי בענייננו לא הונחה בפני כל תשתית עובדתית-חוזית, ממנה ניתן ללמוד ניתנה לכל או מרבית בעלי הזכויות בבניין זכות לעשות שימוש בגרם המדרגות או לחילופין האם הזכות הוגבלה במקור רק לדירת הנתבעות. מכאן, שגם אם היה מתקיים בנסיבות העניין המבחן הראשון ומתקבלת המסקנה כי גרם המדרגות נועד לשמש את מרבית בעלי הזכויות, עדיין אל הוכח מבחן המשנה השני. בעניין זה, היה מקום להניח בפני את הסכמי החכירה של הדירות על מנת שניתן יהיה לבחון האם יש בהסכמים האמורים התייחסות למתן זכות למי מבעלי זכויות, אם בכלל, לעשות שימוש בגרם המדרגות. כאמור, משלא הונחה בפני תשתית לכך, אין אפשרות להתייחס למצב המשפטי לגופו.

19. ואולם, הואיל ובהתאם לפסיקה נקבע כי מי שמבקש לטעון כי רכוש בבניין הוא רכוש משותף המחייב השתתפות של כלל הדיירים בהחזקתו, עליו הנטל להראות כי הרכוש משמש את כלל בעלי הדירות או את מרביתם, הרי שבענייננו, הטענה כי מדובר ברכוש משותף היא טענה שהעלו הנתבעות ולכן הנטל מוטל עליהן (השוו: ת"א (שלום ת"א) 46247-06-19 יוסף אסף קוסטיקה נ' גילי גודיאנו [פורסם בנבו] (03.10.2021) פס' 101). הנטל על הנתבעות להראות, מעבר לניסיון להתחקות אחר השימוש הייחודי בגרם המדרגות, כי בענייננו, ניתנה לכלל או מרבית בעלי הזכויות בבניין, הזכות לעשות שימוש בגרם המדרגות, הגם שבמהותו נועד לשמש מלכתחילה כמדרגות גישה לדירת הנתבעות בלבד.

20. אשר על כן, נוכח המבחנים שנקבעו בפסיקה, מצאתי כי בענייננו אין לראות בגרם המדרגות כרכוש משותף, אלא כחלק מדירת הנתבעות. בהתאם, וכפועל יוצא ממסקנה זו – באחריות הנתבעות לשאת בעלויות התחזוקה של גרם המדרגות וכן בתיקון הנזקים בדירת התובעת.

מחפשים עו"ד מקרקעין, נדל"ן , בחיפה והרצליה מומלץ עם ניסיון רב ומקצועי

עורך דין מקרקעין ונדל"ן בחיפה והרצליה – אבירם כהן ושות' משרד עורכי בחיפה
פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן בחיפה. טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com
* אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.
המאמר נרשם על ידי :
עורך דין מקרקעין ונדל"ן מומלץ בהרצליה ורמת השרון
עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה
עו"ד מקרקעין בחיפה מומלץ עם ניסיון והמלצות
עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בהרצליה ורמת השרון
עורך דין נדל"ן חיפה – מקצועיות ויחס אישי לכל לקוח
עורך דין מקרקעין, יוקנעם – ניסיון עם קבלות
עו"ד מקרקעין, נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38 חיפה, הרצליה ,רמת השרון – מומלץ