רישום הערת אזהרה על פי סעיף 130

רישום הערת אזהרה לפי סעיף 130 אודות קיום הליך משפטי.

מאמר בנושא רכוש משותף  ע"י עו"ד אבירם כהן

ת"א 17982-05-20 דרך נכסי החצב בע"מ נ' "נוף הארץ" ייזום ובנין בע"מ ואח'                                                          

1. המבקשת,חברת נכסי חצב בע"מ(נכסי חצב), היא בעלת יחידת משרדים (הנכס) בבניין ברח' ראול ולנברג 6 בת"א, אשר בנוי בחלקה 307 בגוש 6638 (הבניין ו- המקרקעין, בהתאמה). הבניין הוא בן 5 קומות וגג מעל קומת קרקע ו- 3 קומות מרתף, המשמש ברובו למשרדים. אף שהבניין גמור ועומד על תילו מזה שנים ארוכות, הוא טרם נרשם כבית משותף בשל המחלוקות המובאות בחלקן לפתחו של בית המשפט בהליך זה.
2. המבקשת רכשה את הזכויות בנכס מחב' אסקוטק אלקטרוניקה בע"מ לפי הסכם שנערך ביום 26.12.2016, ורשומה לטובתה הערת אזהרה לפי סעיף 126 על זכויות המשיבה 1 (נוף הארץ) (להלן: הסכם הרכישה מאסקוטק). חברת אסקוטק רכשה את הזכויות בנכס מנוף הארץ בהסכם מיום 12.1.2005 (להלן: הסכם המכר שבין נוף הארץ לאסקוטק או הסכם המכר).
3. נוף הארץ בנתה את הבניין במסגרת עסקת קומבינציה עם המשיבים 2-6 והיא בעלת 2/3 מהזכויות במקרקעין. יתרת הזכויות (1/3) נותרה בידי המשיבים 2-6, 10 (קבוצת גולן). נוף הארץ משמשת גם כחברה משכנת והתחייבה בהסכמי המכר לרשום את הבניין כבית משותף. המשיבים השונים הם חלק מבעלי היחידות בבניין אשר לפי הטענה, סיפחו שטחים שהם בבחינת רכוש משותף; למעט המשיבה 7, שהיא נציגות הבניין.
4. נוף הארץ בנתה את הבניין במסגרת עסקת קומבינציה עם המשיבים 2-6 והיא בעלת 2/3 מהזכויות במקרקעין. יתרת הזכויות (1/3) נותרה בידי המשיבים 2-6, 10 (קבוצת גולן). נוף הארץ משמשת גם כחברה משכנת והתחייבה בהסכמי המכר לרשום את הבניין כבית משותף. המשיבים השונים הם חלק מבעלי היחידות בבניין אשר לפי הטענה, סיפחו שטחים שהם בבחינת רכוש משותף; למעט המשיבה 7, שהיא נציגות הבניין.
5. בתובענה נטען כי בהסכם המכר שבין נוף הארץ לאסקוטק מיום 12.1.2005 (והסכמים אחרים עם רוכשי הדירות), לא צוינו במפורש החלקים שיוצאו מן הרכוש המשותף במפרט או במסמך המצורף להסכם המכר; וכי הוראות חוזה המכר בעניין זה היו כלליות וחסר בהן הפירוט הנדרש לפי סעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (חוק המכר) לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף. עוד נטען כי נוף הארץ וקבוצת גולן השתלטו על שטחים נרחבים ברכוש המשותף בבניין תוך הצמדתם ליחידות שבבעלותם שלא כדין, מבלי שהתקיימו התנאים להוצאת שטחים אלה מן הרכוש המשותף לפי חוק המכר ופסיקה ובכלל זה, גם חלקים ברכוש המשותף אשר כלל לא ניתן לגרוע מן הרכוש המשותף ולהצמידם לפי סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין; ובהמשך, אף מכרו חלק שטחים אלה למשיבים 8-14.
6. כאמור, הנכס אינו רשום כבית משותף. לטובת הרוכשים, לרבות נכסי חצב, רשומות הערות אזהרה על זכויות הבעלות של נוף הארץ או של קבוצת גולן, לפי העניין. לטענת נכסי חצב יש  לרשום את ההערה לשם יידוע כל מי שמתעניין ברכישת נכס בבניין, על ההליך המשפטי דנן, שכן כל אחד שירכוש את הזכויות בנכסים מהמשיבים לתובענה זו, עלול למצוא עצמו ניזוק מקבלתה, שעה שנועדה להשיב לרשות כלל בעלי הנכסים בבניין את מסת השטחים שהמשיבים "סיפחו" ואשר הוצמדה שלא כדין לנכסי המשיבים. רישום כאמור אינו מונע עסקאות ומטרתו יידוע רוכשים פוטנציאליים בדבר המחלוקת ביחס לשטחים המשותפים על מנת שיוכלו לכלכל צעדיהם. בנסיבות אלה סבורה נכסי חצב כי רישום ההערה לא יגרום כל נזק למשיבים, אין הוא בבחינת צו מניעה, ואף אין מקום לחייבה, כטענת המשיבים, בערובה להבטחת נזקיהם.
7. המשיבים מתנגדים לבקשה לרישום הערה לפי סעיף 130 לחוק. מעבר לטענותיהם לדחיית התובענה טוענים הם כי רישום ההערה יגרום נזק לרכושם ללא כל הצדקה, הוא בבחינת "אות קין" ויפגע בסחירות הנכסים ואפשרות ניצולם; ולמעשה, מדובר בבקשה לצו מניעה זמני בכסות של בקשה לרישם הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין

בית המשפט פסק

• בית המשפט החליט להיעתר לבקשה לרישום הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין בדבר קיומו של הליך משפטי זה שבכותרת שעניינו מחלוקת ביחס להיקף הרכוש המשותף, לאור טענת המבקשת להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף שלא כדין והצמדתם שלא כדין לנכסי המשיבים. ההערה תירשם על זכויות המשיבים (למעט המשיבה 7) ועל זכויות המבקשת, ובכפוף לתנאים כמפורט להלן.
• ויובהר כי ההערה לפי סעיף 130 לחוק אינה מונעת ביצוע עסקאות במקרקעין, אין היא מונעת רישום הערות אזהרה על עסקאות שייעשו בנכסי המשיבים, ואין היא מונעת ביצוע הליכי רישום הבית המשותף (לרבות בדרך של פירוק שיתוף). במקרה שלפניי אין מטרתה של ההערה לשמר את המצב הקיים אלא ליידע צדדים שלישיים בדבר קיומו של הליך משפטי זה שעניינו מחלוקת ביחס להיקף הרכוש המשותף, ובכך גם למנוע מצב של סיבוך והמשך הליכים משפטיים לגבי זכויות בעלי יחידות בבניין עם רוכשים עתידיים נוספים.
• בכפוף להפקדת התחייבות אישית של המבקשת והפקדת הערובה כהוראתי לעיל, ולאחר שבית המשפט יאשר בהחלטה נוספת, כי מולאו תנאים אלה – ירשום רשם המקרקעין הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין בדבר קיומה של התובענה – ה"פ 17982-05-20 המתנהלת בבית המשפט המחוזי בתל אביב. ההערה תירשם על זכויות המבקשת ועל זכויות כל אחד מהמשיבים, למעט המשיבה 7, במקרקעין הידועים כחלקה 307 בגוש 6638.

המאמר נרשם על ידי :

עו"ד סכסוכים עסקים וחברות בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ביקנעם –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין בהרצליה ורמת השרון –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  סכסוכים עסקים וחברות בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ביקנעם –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין בהרצליה ורמת השרון –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

לייעוץ בנושא של  תביעות רכוש משותף   יש לפנות  לעורך דין מקרקעין  – משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  048645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28 טל': 0733701874