האם ניתן לפסוק לטובת התובעות את דמי התיווך למרות היעדרו של הסכם בכתב חתום.

עו"ד מקרקעין בחיפה מומלץ עם ניסיון והמלצות

ת"א 26439-11-21 חנה דרעי ואירה טיטלבאום נ' שאול שגיא

 עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות הרצליה ורמת השרון – עו"ד אבירם כהן

רקע עובדתי:

1. התובעות הינן מתווכות במקרקעין. הנתבע היה הבעלים של בית מגורים ברח' הרב פרידמן 1 תל אביב ("הבית"), עד למכירתו ביום 1/9/21.
2. בקיץ 2019 נוצר קשר בין התובעת 2 ("אירה") לבין הנתבע בעניין מכירת הבית. התובעות החלו לטפל במכירתו. באותו שלב לא נחתם הסכם תיווך בכתב בין הצדדים. אירה העידה כי החל מתחילת הדרך ביקשה מהנתבע לחתום על הסכם אך הנתבע סרב: "בפגישה הראשונה שלי איתו… נתתי לו את הסכם התיווך, הוא אמר 'אני לא חותם על שום דבר רק כשיהיה לקוח' וככה זה המשיך…" (עמ' 55; שו' 6-8). הנתבע אף "הרגיע" את אירה ואמר "אני בן אדם ישר, אני בן אדם הגון" (עמ' 59; שו' 1).
3. הנתבע טוען כי ההסכם לא נחתם משום שהגיע להבנה עם התובעות לפיה הן תגבנה דמי תיווך מהקונים בלבד והוא לא ישלם דמי תיווך. תמליל שיחת טלפון מיום 22/6/20 מוכיח כי טענת הנתבע לא נכונה. הנתבע אמר לחנה "אם העורך דין יעשה לי עבודה בחינם ואתם תוותרו, אז אני יכול להגיע לאזור ה-16 (מיליון- א.א.)" (עמ' 1; שו' 17-18). חנה השיבה: "אני לא מאמינה שאירה תוותר…" (שם; שו' 19). עולה מכאן כי התובעות היו אמורות לקבל דמי תיווך מהנתבע. בהמשך אמר הנתבע: "אם אתם רוצים שאני ארד ל-16 תצטרכו לוותר גם כן" (עמ' 2; שו' 4-5. ההדגשות שלי-א.א.). הדיבור על הויתור של התובעות מלמד כי היה על הנתבע לשלם להן דמי תיווך וגרסתו לפיה התובעות תגבנה דמי תיווך מהקונה בלבד איננה נכונה.
4. מכל מקום, הנתבע הודה (עמ' 67; שו' 8) כי התחייב לשלם לתובעות דמי תיווך בסך 2% כולל מע"מ, אם יצליח לקבל מהקונה 17,000,000 ₪, מחיר שאכן הושג בפועל. ראו גם תמלול הקלטת שיחת טלפון בין הנתבע לחנה מיום 14/7/21, שם אמר הנתבע את הדברים במפורש.
5. גם המתווך שעבד במשרד התיווך אינטאון ופעל מטעם הקונים, מידן אהרון מנספלד ("מנספלד"), העיד (בסעיף 7 לתצהירו) כי "לאחר שהקונה הסכים לעלות ל-17% (צ"ל 17 מיליון- א.א.) הנתבע התחייב ואני שמעתי וראיתי אותו אומר זאת, כי ישלם לתובעות 2% כולל מע"מ".
6. הוכח במשפט כי בעקבות פרסומי התובעות ושיתוף פעולה עם משרד אינטאון אותר, בסופו של דבר, קונה שרכש את הבית. התובעות היו, אם כן, הגורם היעיל להתקשרות.
7. השאלה המרכזית הטעונה דיון בתיק זה הינה האם ניתן לפסוק לטובת התובעות את דמי התיווך למרות היעדרו של הסכם בכתב חתום, הנדרש לפי סעיפים 9(א) ו-14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996.
   
   בית המשפט השלום בת"א יפו פסק:
   
8. כב' השופטת ד' ברק-ארז חיוותה דעתה בע"א 3384/16 מזרחי נ' מרקוביץ [פורסם בנבו] (5/7/18) ("פרשת מזרחי") כי "… קשה לחשוב על מצב בו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת להטיל חיוב בדמי תיווך. מכל מקום, במסגרת הדיון שבפנינו אינני קובעת מסמרות בכך…" (סעיף 50 לפסק דינה). 
9. אפנה גם לדברי כב' השופט י' אלרון בפרשת מזרחי. כב' השופט אלרון הפנה למשפט הנוהג במדינת קליפורניה, שם קיים חריג לדרישת הכתב המוגבל "לנסיבות מצומצמות ביותר של 'מרמה ממשית' (actual fraud), שבהן היעדרו של הסכם בכתב נבע מתוך מצג שווא של הגורם הנהנה משירותי התיווך" (סע' 4 לפסק דינו). הגורם הנהנה משירותי התיווך הוא הנתבע. הנתבע הציג מצגי שווא בפני התובעות לפיהם יחתום על הסכם התיווך בד בבד עם חתימת העסקה ואף הבטיח כי ינסח בעצמו את ההסכם, אך עמד לא במילתו.
10. דרישת הכתב נועדה להשיג תכלית צרכנית "להגן על הצרכן מפני המתווך שהוא שחקן חוזר ומתוחכם יותר" (ע"א (מחוזי תל אביב) 21883-06-18 רייסדור טאוורס בע"מ נ' ספיר מנשה [פורסם בנבו] (27/8/19) בסעיף 33 לפסק הדין). במקרה דנן, הנתבע הוא זה שנקט ב"הבה נתחכמה" כלפי התובעות. אין הצדקה לתת לנתבע ליהנות מהתנהלותו הנפסדת.
11. אשר על כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעות 340,000 ₪ (2% כולל מע"מ מהעסקה). הסכום האמור יישא ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום העסקה (1/9/21) ועד לתשלום בפועל.
12. בנוסף לכך, הנתבע ישלם לתובעות שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪.

המאמר נרשם  עורך דין  מקרקעין בהרצליה ורמת השרון –  עו"ד אבירם כהן

לייעוץ בנושא של  הסכמים וחוזים במקרקעין –יש לפנות  לעורך דין  מקרקעין בהרצליה ורמת השרון  – משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874