האם הנתבע חדל להיות דייר מוגן בנכס

האם הנתבע הפר את הסכם השכירות ואיבד את זכות הדיירות המוגנת, כיצד יפסוק בית המשפט?

מאמר בנושא דייר מוגן  ע"י עו"ד אבירם כהן

ת"א 46021-10-20 מדינת ישראל נ' עוז 

1. התובעת, מדינת ישראל, היא הבעלים של מקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 7197 ששטחם 56,599 מ"ר הממוקמים בתוך מתחם המרכז הרפואי ע"ש סוראסקי המוכר כבית החולים איכילוב שבתל אביב ("בית החולים"). נכון למועד הגשת כתב התביעה המקורי (באוקטובר 2020), פעל על חלק מהמקרקעין מזנון ובית קפה בשטח של כ-120 מ"ר בשם "שוקידה" אשר הופעל באמצעות חברה בשם יושוקידה בע"מ
2. ראשיתה של מערכת היחסים החוזית בין הצדדים להתדיינות בהסכם מיום 19.1.1975 שבו הושכרו מקרקעין אחרים לאביו של הנתבע, מר יצחק עוז ("יצחק"), בדיירות מוגנת. ביום 29.3.2004 נחתם הסכם להסבת זכות שכירות מוגנת בין בית החולים ליצחק והוחלפו שטחים בין הצדדים. החלפת השטחים נדרשה עקב שינוי דרכי הגישה לבית החולים, ויצחק קיבל זכות דיירות מוגנת במושכר דנא. ביום 27.7.2004 ביקש יצחק להעביר את זכויותיו לבנו, הנתבע. ביום 5.5.2006 נחתם עם הנתבע הסכם שכירות מוגנת לשכירת המושכר דנא.
3. בשנת 2013 ביקש הנתבע לאשר שכירות משנה במושכר כך שיושכר על ידו ליושוקידה. זאת משום שלטענתו לא היה באפשרותו להפעיל את המושכר בעצמו מטעמי בריאות. רשות מקרקעי ישראל ועמידר, האמונות על ניהול נכסי המדינה, אישרו את בקשתו כפוף לתנאים הנוהגים אצלן, ובהם שהשכירות תאושר לשנה בכל פעם וששוכרת המשנה תאשר בכתב שהדבר מקובל עליה. לעמידר הוצג הסכם שכירות שנחתם ביום 23.5.2013 בין הנתבע לשוקידה (חברה בייסוד) שעל פיו הייתה אמורה שוקידה לשלם לנתבע דמי שכירות חודשיים בסך של 25,000 ש"ח ומע"מ. תקופת השכירות נקבעה ל-60 חודשים עם אופציה לתקופה זהה נוספת. כתנאי לאישור ההסכם, עמידר דרשה מיושוקידה לחתום על נספח שבו תאשר כי יהא עליה לשלם לעמידר סך של 12,500 ש"ח ומע"מ ובקיזוז דמי השכירות המוגנת שהנתבע חב בתשלום (בסך של 1,568 ש"ח). יושוקידה לא חתמה על נספח זה, אך החלה כנראה לפעול במושכר, בלא שקיבלה אישור מטעם התובעת. על כן התבקשה יושוקידה להפסיק את פעילותה עד למתן החלטה בדבר שכירות המשנה.
4. בפועל, טוענת התובעת, הנתבע השכיר ליושוקידה את המושכר בשכירות משנה, שלא על דעתה. הנתבע גבה מיושוקידה את דמי השכירות החודשיים, בלא להעביר לתובעת את חלקה. על כן יש לראות בו כמי שנטש את המושכר; הפר את הסכם השכירות הפרה יסודית; ויש להורות על פינויו ממנו.
5. הנתבע הציג בכתב הגנתו לכתב התביעה המקורי "הסכם ייעוץ" שחתם עם יושוקידה שבמסגרתו התחייבה האחרונה לשלם לו דמי ייעוץ בסך של 25,000 ש"ח בחודש. התובעת טוענת שמדובר בהסכם למראית עין ולכן הוא בטל.

• עוד טוענת התובעת שקם צורך ציבורי בנכס לצורך הרחבת חדר המיון של בית החולים איכילוב, וגם מטעם זה יש להורות על פינוי הנתבע מהנכס.

בית המשפט פסק

• בית המשפט מינה שמאית מטעמו להערכת שווי הנכס למקרה שייפסק "סעד מן הצדק הפוך". השמאית, גב' לבנה אשד, הגישה חוות דעת מיום 7.6.2022 שבה העמידה את שווי זכות הדיירות המוגנת (לפי שיעור של 55% משווי הנכס כפנוי) בסך של 2,400,000 ש"ח. המומחית לא נחקרה על חוות דעתה.
• מאחר שהמושכר היה דרוש לתובעת בדחיפות, ומנגד היה ברור שהנתבע לא מתכוון לשוב להפעיל בו עסק, ניסה בית המשפט לאורך ההתדיינות להביא את הצדדים להסכמה שלפיה התובעת תקבל את ההחזקה במושכר ותוכל להשתמש בו לאלתר, תוך שטענות הנתבע במישור הכספי כתוצאה מעזיבת המושכר תישמרנה לו, וההתדיינות תתועל למישור הכספי (וראו למשל החלטות מהימים 21.2.2021 (פסקה 7), 8.6.2022, 13.6.2022, 27.12.2022). ניסיון זה הסתייע רק בתום דיון ההוכחות.
• השאלה שמצריכה הכרעה היא אפוא אם זכות הדיירות המוגנת של הנתבע פקעה מחמת הפרת ההסכם וקיומה של עילת פינוי הנובעת מכך. אם התשובה לשאלה זו שלילית, המשמעות היא שהנתבע זכאי לשוב להחזיק במושכר. אם התשובה חיובית, יש לדון בשאלה אם הנתבע זכאי לסעד מן הצדק, כזה שיאפשר לו לשוב ולהחזיק במושכר על אף שהפר את הסכם הדיירות המוגנת; או לחלופין ל"סעד מן הצדק הפוך", אשר משמעותו שזכות הדיירות המוגנת פקעה, אך התובעת תהיה זכאית להמשיך להחזיק במושכר בתנאי שתשלם לנתבע סכום כסף שייקבע.
• הנתבע נהג כך ביודעין. לאחר שעמידר התנתה את הסכמתה לשכירות המשנה בתנאים: בכך שתקבל כמחצית מדמי השכירות; בכך שתאשר את הסכם השכירות מדי שנה; ובכך שתישמר לה הזכות לקבוע מאפיינים מסוימים של בית העסק כגון היכן יוצבו כסאות ושולחנות – הנתבע החליט שלא לקבל את תנאיה (ואכן סביר להניח שתנאי המגביל את תקופת השכירות לשנה מעורר קושי להשכיר את המושכר בשכירות משנה). במקום זאת הוא קיים את הסכם השכירות שכרת מלכתחילה עם יושוקידה במובן זה שקיבל ממנה 25,000 ש"ח ומע"מ בחודש למשך תקופה, בלא להעביר לעמידר את חלקה. כך היה עד שהתובעת באה בטענות ליושוקידה, ויחסיו של הנתבע עמה התערערו.
• על רקע תשתית עובדתית זו עולה השאלה אם הנתבע הפר את הסכם השכירות באופן שמקנה לתובעת את הזכות לפנותו. במישור המשפטי, המדובר בעילת פינוי המעוגנת בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, שזו לשונו:

עילות פינוי

131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם מבלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: (1) […] (2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי; […]

1. כפי שצוין לעיל, צירוף סעיפים 7(א), 7(י) ו-13 להסכם השכירות משמיע שהעברת זכות השכירות לאחר מגבשת הפרה יסודית של הסכם השכירות המקנה למשכיר זכות לדרוש את פינוי המושכר, כנדרש בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

1. הנתבע הפר את סעיף 7(א) להסכם ביודעין. לכתחילה הוא ביקש את רשות עמידר, וכשנוכח שהתנאים שהציבה אינם לרוחו (ואין נפקא מינה מה הייתה הסיבה לכך), הוא ויתר על האפשרות לחתום על הנספח, ופעל בהתאם להסכם השכירות שחתם עם יושוקידה קודם לכן.

האם הנתבע זכאי לסעד מן הצדק?

• האם הנתבע זכאי ל"סעד מן הצדק" באופן שיאפשר לו לשוב ולהחזיק במושכר? שאלה זו מעוררת שאלת משנה והיא אם בכלל יש מקום לשקול סעד מן הצדק לאחר שהנתבע אינו מחזיק במושכר זמן רב מאוד, וכשאין חולק שהנתבע אינו יכול להפעיל במושכר עסק בעצמו מחמת מצבו הרפואי, כך לטענתו. איני מוצא צורך להכריע בשאלה זו שכן לאחר התלבטות, אני סבור שהנתבע אינו זכאי לסעד מן הצדק בנסיבות העניין.

• הנוסחה לעניין הענקת סעד מן הצדק נקבעה בלשון רחבה וגורפת בדברי הנשיא י' זוסמן בע"א 255/57 בוקי (שמוקלרמן) נ' דיאמנד (בלאדר), פ"ד יג 1009, 1020 (1959): "השופט חייב ליתן את דעתו על כל הנסיבות של שני הצדדים, ועליו להימנע ממתן צו פינוי אם שוכנע כי הפינוי הוא סנקציה חמורה מדי, אינה צודקת, להפרה שקרתה". בפסיקה מאוחרת יותר הוטעם:

"הקו המנחה את בית המשפט בבואו להעניק סעד מן הצדק בסוגיה זו של הגנת הדייר הוא איפוא שקילת חומרת התוצאה של הפינוי מחד גיסא, לעומת חומרת מצב הפרת החוק מאידך גיסא: שקילה זו נעשית על-פי כל הנסיבות, הן של תוצאת הפינוי והן של מידת ההפרה, והסעד מן הצדק יינתן, אם וכאשר בית המשפט שוכנע – ולא די בפחות מכך – שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה. בנוסף למידת חומרת ההפרה יש לבוא חשבון גם, כי עצם זכותו של הדייר המוגן להמשיך לגור במושכר אינה מכוח ההסכם שבינו לבין בעל הבית, שהרי מועד הסכם השכירות כבר בא לקצו, אלא מכוח ההגנה, שהעניק לו המחוקק, והמחוקק הקפיד וקבע, באילו תנאים מעניק הוא לדייר הגנה זו. ועוד מקובל הוא בפסיקתו של בית-משפט זה, מטעמים של מדיניות סוציאלית, שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה, באשר לעניין זה האחרון מדובר בקורת גג מעל לראשו" (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337, 355-354 (1983)).

1. הטעמים שמטים את הכף שלא לפסוק סעד מן הצדק מטים את הכף גם שלא לפסוק סעד מן הצדק "הפוך". הנתבע דייר מוגן בנכס משנת 2006. אביו היה דייר מוגן לפניו, ולטענתו הוא הפעיל את העסק משנת 1980. ברם הנתבע אינו מפעיל את העסק משנת 2013 לפחות, ואין בכוונתו לשוב ולהפעילו. המדובר כאמור בנכס עסקי, באופן שמטה את הכף לקמץ בפסיקת פיצוי בהשוואה למושכר המשמש למגורים; הפרת הנתבע היא חמורה: היא נעשתה ביודעין ובפועל הובילה להחסרת מחצית מדמי השכירות שהנתבע קיבל מהקופה הציבורית. הוכח כי יושוקידה שילמה לנתבע דמי שכירות משך חודשים מספר, עד שהיחסי הצדדים עלו על שרטון, ובמסגרת בוררות שהנתבע ניהל נגדה בטענה שהפרה את ההסכם עמו, היא חויבה לשלם לו פיצוי בסך של 125,000 ש"ח. העובדה שהנתבע קיבל כסף על חשבון התובעת וביודעין מטה את הכף שלא להוסיף ולפסוק לו פיצוי כנגד הפינוי.
2. התוצאה היא שנקבע בזאת שזכות הדיירות המוגנת של הנתבע פקעה, ושאין הוא זכאי לסעד מן הצדק או לסעד מן הצדק הפוך.

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  מקרקעין ביקנעם –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין בהרצליה ורמת השרון –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד סכסוכים עסקים וחברות בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ביקנעם –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין בהרצליה ורמת השרון –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד סכסוכים עסקים וחברות בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

לייעוץ בנושא של  דיירות מוגנת  יש לפנות  לעורך דין מקרקעין  – משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  048645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28 טל': 0733701874