תביעה לפינוי מושכר הפרה לא יסודית

נדחתה תביעה לפינוי מושכר בגין הפרה לא יסודית

סוגיה זו נידונה תפ"מ 3818-05-22 קיבוץ כרמיה נ' חגור תעשיות בע"מ

עו"ד מקרקעין ברמת השרון והרצליה  – עו"ד אבירם כהן

רקע עובדתי:

1. התובעת היא האגודה השיתופית החקלאית קיבוץ כרמיה, והיא בעלת זכויות החכירה וההחזקה בנכס מושא התביעה (להלן: "הקיבוץ" או "התובעת").
2. הנתבעת היא חגור תעשיות בע"מ, חברה פרטית אשר מייצרת ציוד מגן בטחוני במפעלה שנמצא בנכס התובעת (להלן: "הנתבעת").
3. ביום 1.6.2005 נכרת הסכם בין הצדדים במסגרתו ניתנה הרשאה לנתבעת לעשות שימוש בנכס לשם הקמתו והפעלתו של מפעל חגור. במסגרת ההסכם נקבעו דמי שימוש חודשיים בסך 4,013 דולר וכן נקבע כי על הנתבעת לשלם את התשלומים עד ליום 1 בכל חודש. ביום 16.10.2007 נחתמה תוספת ראשונה להסכם אשר האריכה את תקופת ההרשאה עד ליום 28.2.2014, עודכנו מחירי דמי השימוש בהתאם לגודל השטח המושכר, ואף קבעה מנגנון לעליית מחיר דמי השימוש בגובה של 5% מדי שנה. בשנת 2014 נחתמה תוספת שניה להסכם אשר האריכה את מועד ההתקשרות עד ליום 28.2.2029 וקבעה כי דמי השכירות ישולמו מראש עבור כל השנה. בשנת 2019 נחתמה תוספת שלישית להסכם, לפיה גודל הנכס המושכר הוא 3,044 מ"ר ודמי השימוש הועמדו על סך של 340,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.
4. אין מחלוקת בין הצדדים באשר להפרת הנתבעת את הוראות ההסכם ביחס לתשלום דמי השימוש במועדם ובמלואם. הפרות אלה הן שהובילו את התובעת להגיש תביעתה זו ולדרוש להורות על ביטול ההסכם ועל פינויה של הנתבעת מהנכס.
5. נכון למועד הגשת התביעה, ההפרות תוקנו ודמי השימוש שולמו. 

טענות התובעת

• התובעת מציינת כי בהסכם שנחתם בין הצדדים נקבע כי על הנתבעת לשלם את דמי השימוש בתשלומים חודשיים קבועים על ידי הפקדתם מראש של צ'קים דחויים. בנוסף, נקבע כי על הנתבעת להפקיד צ'קים דחויים גם בגין הוצאות התפעול של המושכר. לשיטת התובעת, אלו תניות יסוד בהסכם.
• עוד מעלה התובעת, כי הנתבעת אף הפרה את ההסכם באשר לחובתה לשמור על שטח המושכר ולנהל את פעילותה במושכר על פי כל דין. הנתבעת ביצעה עבירות על דיני התכנון והבניה בכך שהקימה מבנה בגודל של 300 מ"ר בשטח המושכר ללא קבלת היתר בניה כדין וללא הסכמת התובעת, וזאת תוך הפרה בוטה של הסכם השכירות.
• התובעת מחדדת כי אין בפעולות שבוצעו על ידי הנתבעת כדי לרפא את הפגם וההפרה, וכי היא מעולם לא הסכימה להסדר תשלומים זה ומדובר באקט חד-צדדי של הנתבעת, שנעשה לאחר שהודעה הביטול כבר נשלחה ולמעשה ההסכם אינו בר תוקף עוד.
• התובעת עומדת על כך שהסכם השכירות בוטל כדין לאור הפרות חוזרות, מתמשכות ויסודיות של ההסכם בין הצדדים, וכי היה על הנתבעת לפנות את המושכר עד ליום 14.3.2022. משלא פעלה בהתאם להסכם ולא פינתה את המושכר על אף הודעת הביטול, זכאית התובעת לקבל את הסעד המבוקש בתביעה זו. 

טענות הנתבעת

1. הנתבעת מפנה לכך ששילמה את דמי השימוש בתשלומים עתיים, כפי יכולתה ולא מראש לשנה שלמה, וכן מדגישה כי תקופה זו ארכה שנה אחת בלבד- מחודש ינואר 2021 ועד חודש דצמבר 2021, מתוך 17 שנות רישיון.
2. הנתבעת מדגישה כי מתוך 17 שנות הרישיון, ההפרה הנטענת חלה במהלך שנה אחת בלבד, היא שנת 2021, אשר בתקופה זו הנתבעת הושפעה באופן קיצוני הן ממגפת הקורונה והן מהיעדר תקציב מדינה.
3. עמידתה של התובעת על דרישת הפינוי, על אף שהנתבעת דאגה להסדיר את מלוא החוב עבור שנת 2021 בסמוך למועד ההודעה מטעם התובעת, מלמדת כי התובענה הוגשה בשל מניעים פסולים ומהווה שימוש לרעה בהליך משפטי ושימוש שאינו תם לב בזכות לביטול ההסכם. הנתבעת מעלה כי היא המשיכה לקיים את ההסכם בקירוב, כפי יכולותיה הכלכליות, בהסכמת התובעת, ואף פרעה את מלוא חובה בסמוך לאחר קבלת ההתראה. הנתבעת מפנה לתשלומים אשר שילמה לתובעת במהלך שנת 2021 עד לפירעון החוב הנטען.

בית המשפט השלום  פסק:

1. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת לא שילמה את דמי השימוש בהתאם להוראות ההסכם וכי רק בחלוף פרק זמן מסוים היא תיקנה את ההפרות, הן ביחס לתשלומים המתחייבים והן ביחס להריסת המבנה שנבנה בניגוד לדין.
2. לא הועלתה כל טענה בדבר אי תשלום דמי שכירות או אי עמידה בתנאי ההסכמים לאורך השנים
3. לאור טענותיה הרבות של התובעת על הפרה יסודית של הסכם השכירות בין הצדדים, מפנה בית המשפט לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970, בו נקבעה בסעיף 6 ההגדרה ל"הפרה יסודית":

לענין סימן זה "הפרה יסודית"- הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."

1. בהמשך לכך, נקבעה בסעיף 7 לאותו החוק גם ההוראה באשר לזכות הביטול. הוראה זו קובעת כך:

(א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

(ב) היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.

1. מאחר שבהסכם המקורי שנחתם בין הצדדים בשנת 2005 והוארך לאחר מכן בשנת 2007, הסכימו הצדדים על תשלום חודשי ולא על תשלום עבור שנה שלמה מראש. עובדה זו מלמדת אותנו כי מלכתחילה הצדדים קיבלו על עצמם והסכימו למתכונת התשלום של חודש בחודשו וראו בכך דרך ראויה והגיונית. בוודאי שלא היה בכך כל טעם שלא להתקשר בהסכם. לפיכך, קיים ספק רב אם עצם ההפרה הנטענת באשר לאופן התשלום מראש לכל התקופה או בפריסה לתשלומים עיתיים היא כה דרמתית ועולה כדי הפרה יסודית.
2. וככל שלא מדובר בהפרה יסודית, הרי שיש לתת פרק זמן סביר לשם תיקון ההפרה. בענייננו, חלפו פחות משלושה חודשים מרגע משלוח המכתב הרשמי בגין החוב וההפרה ועד למצב בו הנתבעת כבר הייתה ביתרת זכות בכרטסת החשבונות. עוד יצויין, כי תוך יום אחד שולם סכום משמעותי מתוך החוב המלא ואף נמסרו המחאות עבור יתרת התשלום. משכך, גם בהקשר זה ניתן לומר שההפרה תוקנה תוך זמן סביר בהחלט, בשים לב לנסיבות ולמשך ההתקשרות.
3. ממכלול הראיות שנפרשו בפניי עולה כי הנתבעת לא התחמקה מתשלום דמי השימוש ולא סירבה להכיר בהם, וכי אף אין מחלוקת בדבר מועדי התשלום והסכומים. ניתן לראות כי הנתבעת פעלה לאורך כל התקופה לשם תשלום דמי השימוש כפי יכולתה, ופנתה לתובעת לשם הגעה להבנות וניסיון לצלוח את המשבר.  
4. לאור האמור התביעה נדחית.

המאמר נרשם  עורך דין  מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

המאמר נרשם  עורך דין  מקרקעין ברמת השרון והרצליה –  עו"ד אבירם כהן

לתביעה לפינוי מושכר  במקרקעין יש לפנות לעורך דין מקרקעין ברמת השרון והרצליה –  עו"ד אבירם כהן

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874