מהו יום ביצוע עסקת מקרקעין שיש בה תנאי מתלה?

המאמר נרשם  ע"י עו"ד אבירם כהן, עו"ד מקרקעין בחיפה

סוגיה זו נדונה בתיק  ו"ע 25437-10-19 יעקובוביץ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

1. הערר שבפנינו עניינו החלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב) מיום 22.9.2019, במסגרתה דחה בקשה מיום 26.5.2019 ותוספת לבקשה מיום 17.9.2019, שהוגשה על ידי העוררים, ה"ה צבי ועדי אדל יעקבוביץ (להלן – העוררים), לתיקון שומת מס הרכישה העצמית (להלן – הבקשה לתיקון שומה), שהגישו בקשר עם רכישת דירת מגורים ברחוב אביר מרק 27, חיפה (להלן – הדירה). העוררים רכשו את הדירה על פי הסכם מיום 7.1.2018 (להלן – הסכם הרכישה) בין העוררים (הרוכשים) לבין המוכרת, גב' יפה אלחדד (להלן – המוכרת).
2. הסכם הרכישה הותנה בכך (ראו סעיף 2.5 לו) כי יוסר צו הריסה שנרשם על חריגות בנייה בדירה וכן יינתן היתר מצב סופי לדירה (להלן – התנאים המתלים), וזאת בתוך 8 חודשים ממועד החתימה על הסכם הרכישה.
3. במועד רכישת הדירה על ידי העוררים היתה בבעלותם דירת מגורים נוספת (להלן – הדירה הנוספת), אשר נרכשה על ידם ביום 23.2.2010 ובה התגוררו. בשומתם העצמית למשיב דיווחו העוררים על רכישת הדירה והתחייבו למכור את הדירה הנוספת בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה – קרי: עד ליום 7.7.2019.
4. העוררים לא מכרו את הדירה הנוספת במסגרת התקופה של 18 החודשים ממועד החתימה על הסכם הרכישה. העוררים טענו כי המוכרת לא קיימה את התנאים המתלים במועד שנקבע בהסכם הרכישה, וכי המועד לקיומם הוארך בהסכמה מזמן לזמן, ולבסוף קוימו התנאים המתלים רק ביום 6.6.2019. העוררים טענו כי בשל כך לא יכלו למכור את דירתם הנוספת במועד ועל כן הגישו את הבקשה לתיקון השומה.

 ועדת הערר פסקה:

• קביעת "יום המכירה" של הדירה מושא הערר:

  סעיף 19 לחוק עניינו "יום המכירה" קובע:

  "יום המכירה" או "יום הפעולה" לעניין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד…"

מכאן, שהכלל שנקבע בסעיף 19 לחוק הוא כי "יום המכירה" היום שבו נעשתה המכירה – קרי: יום החתימה על הסכם הרכישה. אמנם סעיף זה עוסק בקביעת יום המכירה לצרכי מס שבח, אך יום המכירה של המוכר והקונה – אחד הוא.

• בהלכת אלדר שרון נדונה השאלה מהו "יום המכירה" לעניין חוק מס שבח מקרקעין (כשמו אז), כאשר מדובר בחוזה מכר מקרקעין המותנה בתנאי מתלה. במקרה שנדון בהלכת אלדר שרון, המדובר היה בחוזה שהותנה בקבלת היתר בניה.

            כבוד הנשיא (כתוארו אז) מ. שמגר, בהסכמת השופטים א. גולדברג ות. אור קבע:

                        "ראשית אעיר, כי לא מקובלת עליי ההבחנה בין חוזה מותנה שהתנאי בו התקיים לבין חוזה כאמור שהתנאי בו לא התקיים. חוזה עם תנאי מתלה הינו חוזה שלם מרגע כריתתו, ואין השלכה רטרואקטיבית לעניין תוקפו בעת כריתתו לעובדה אם התנאי המתלה נתקיים ואם לאו. אכן, ככלל, אם לא התקיים התנאי במועדו, מתבטל החוזה בדיעבד (ר"ע 650/86 הגנה בע"מ נ' נמדע בע,מ, פ"ד מ(4), 369), אך אין בכך כדי להשליך על חיותו ושלמותו עד לאותו מועד (ע"א 187/87 לוי נ' דויטש, פ"ד מג(3), 311, 316).

                        ….

                        ברם, לאחר ששקלתי בדבר מסקנתי היא כי יש לשאוף להרמוניה בין החוקים השונים. אין זה רצוי כי חוזה יחשב כחוזה שלם מההיבט החוזי ואילו לצורך חוק מס שבח נראה בו חוזה בלתי שלם ולא מחייב. …

                        לפי עקרונות אלו "יום המכירה" לעניין החיוב במס שבח הינו יום כריתת החוזה.

                        …

                        למען שלמות התמונה יצויין, כי הדין עשוי להיות שונה מקום בו מדובר בחוזה שטרם נכנס לתוקפו כל עוד לא נתקיים תנאי מסוים, כגון חוזה שצד לו קטין והדורש אישור בית המשפט (ע"א 507/80, רפלד נ' מנהל מס שבח, פ"ד לז(1), 460); חוזה הנערך על ידי מנהל עזבון הכפוף אף הוא לאישור בית המשפט (ראה: עמ"ש 66/91, מנהל עזבון שאנן נ' מנהל מס שבח, מיסים ו/2 (1992), עמ' ה-223); או מתן אופציה לרכישת הנכס בעתיד (ראה: הדרי, לעיל; ד"ר א. אלתר, מס שבח – חיוב במס של חוזה מתלה, מיסים ב/6 (1988) עמ' 46)."

• יש לחזור ולהדגיש כי בהלכת אלדר שרון טבע בית המשפט העליון את הכלל לפיו יום החתימה על ההסכם הוא יום המכירה של הנכס, גם כאשר קיים תנאי מתלה בהסכם המכר. על כן, במקרה הנדון – עצם העובדה שנקבעו התנאים המתלים בהסכם הרכישה אינו הופך אותו לחסר תוקף עד להתקיימותם, כפי טענת העוררים. גם אם נקבל את עמדת העוררים לפיה מדובר בתנאים מתלים, הגם שהמשיב מסתייג מטעמה זו – הסכם הרכישה הינו תקף למן מועד חתימתו, בלא קשר לשאלה האם התנאים המתלים קוימו אם לאו. האפשרות העומדת בפני העוררים על פי הסכם הרכישה היא לבקש מהמשיב את ביטול הסכם הרכישה – ככל שלא יתקיימו התנאים המתלים, ואפשרות זו מגלמת, מניה וביה, הכרה עובדתית ומשפטית בתוקפו של הסכם הרכישה ממועד חתימתו.
• במקרה שלפנינו, לא נדרש קיומו של תנאי מסוים בכדי שלעצם ההתקשרות בהסכם הרכישה יינתן תוקף. הלכה למעשה, העוררים יכולים היו לרכוש את הדירה על חריגות הבניה שבה ועל צו הריסה שהיה רשום בשל חריגות הבניה. לא קיימת כל הוראה בדין שאינה מאפשרת רכישה של נכס במצב כזה. ברי, כי העוררים לא רצו לרכוש נכס שנרשם לגביו צו הריסה בשל חריגות בניה. אולם, יש להבחין בין העדר רצון חוזי להתקשר בעסקה במצב כזה שקיים צו הריסה, לבין מניעה חוקית לרכישה של הדירה במצבה כמות שהיא, ומניעה שכזו – לא קיימת, כאמור.
• לפיכך, יש לקבוע כי על פי הדין יום המכירה של הדירה הוא יום החתימה על הסכם הרכישה, קרי: 7.1.2018. על כן, טענתם הראשית של העוררים בערר לפיה יום המכירה הוא יום התקיימות התנאים המתלים ולא יום החתימה על הסכם הרכישה – נדחית.
• טענתם החלופית של העוררים הינה כי גם אם לא מתקבלת עמדתם בעניין דחיית "יום המכירה" למועד התקיימות התנאים המתלים, אזי היה על המשיב להאריך להם את המועד למכירת הדירה הנוספת, כך שזו תימכר בתוך 24 חודשים ולא מעבר לתקופת 18 החודשים הקבועה סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק.
• יוצא אפוא, כי משבחרו העוררים להסכים להארכת המועד לקיום התנאים המתלים מעבר לתקופת 8 החודשים שנקבעה בהסכם הרכישה (עד יום 7.9.2018) – שהרי התנאים המתלים קוימו רק ביום 6.6.2019, דהיינו: באיחור של תשעה חודשים מהמועד שהוסכם – נטלו על עצמם במודע את הסיכון שלא יזכו בהטבת המס בדמות מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים יחידה, אך דאגו להגן על עצמם בעניין זה במסגרת סעיף 2.5 להסכם הרכישה.
•   העוררים יכולים היו בכל שלב למכור את הדירה הנוספת ולשכור דירה אחרת (או את אותה דירה נוספת) עד שיתקיימו התנאים המתלים – אך בחרו שלא לפעול כך. העוררים יכולים היו לבטל את העסקה בכל שלב לאחר חלוף 8 החודשים ואי קיום התנאים המתלים – אך בחרו שלא לעשות כן.
• בסופו של יום, אי הרצון לוותר על רכישת הדירה ולבטל את ההסכם – אינו בגדר סיבה מספקת להארכת התקופה למכירת הדירה הנוספת. כך גם באשר לאי הנוחות שבמעבר לדירה שכורה עד לקיום התנאים המתלים – אי נוחות זו, גם למשפחה עם ארבעה ילדים, אינה יכולה להוות סיבה מספקת להארכת התקופה למכירת הדירה הנוספת.
• ועדת הערר לא מצאה במי מטענות אלו משום סיבה מספקת להארכת המועד, או תימוכין לסיבה מספקת להארכת המועד.

המאמר נרשם על ידי :

עו"ד מקרקעין בהרצליה ורמת השרון –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד סכסוכים עסקים – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ביקנעם –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין ביוקנעם – מדוע לבחור במשרד עו"ד  אבירם כהן ושות' ביוקנעם ?

אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין הינו משרד בעל מוניטין וניסיון רב ומכר ביוקנעם  בתחום דיני המקרקעין.

המשרד ידוע בעבודה היסודית והמקצועית וביחס הרציני לקהל לקוחותיו.

המשרד מתרכז בטיפול בתיקי מקרקעין, שבזכותם נצבר מוניטין רב והצלחות משפטיות רבות בתחום המקרקעין ביוקנעם.

המשרד מספק טיפול דיסקרטי ואמין ללקוחותיו

מחפשים עו"ד מקרקעין ביוקנעם  מומלץ ומקצועי?

עורך דין מקרקעין ביוקנעם   – אבירם כהן ושות' משרד עורכי ביוקנעם

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ביוקנעם .  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

* אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  048645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28 טל': 0733701874