חובת הגילוי בחוזה שכירות חלה על המשכיר לפני ובזמן כריתת החוזה בין הצדדים

מאמר זה נרשם ע"י עו"ד אבירם כהן – עו"ד מקרקעין בחיפה, עו"ד נדל"ן בחיפה, עו"ד מיסוי מקרקעין בחיפה

סוגיית הגילוי אודות רטיבות בדירה לפני כריתת חוזה השכירות עלתה בתיק ת"ק 19135-07-19 עמיאל ואח' נ' ארז ואח'

רקע עובדתי:

1. התובע עותר לפיצוי בשל נזקים כלכליים "כבדים", כלשונו, אשר נגרמו לו ולמשפחתו מחמת ליקויים רבים ואף מסכני חיים במושכר שבעטיים נאלצו לעזוב את המושכר ולתור אחר דירה חלופית לאחר שלושה חודשים וחצי בלבד של שכירות במושכר, בהסכמת הנתבע, יחד עם שני ילדיהם הקטינים (בן השנתיים ובן ה-6 חודשים).

בריח התיכון בטענות התובע הוא שהנתבע לא גילה לתובעים כי הבית סובל מרטיבות קשה, טחב ועובש וכי כל פעם כשנכנסו דיירים חדשים צבע את האזור ועשה טיפול קוסמטי בלבד אך לא טיפול שורשי עמוק לבעיה חמורה זו, באופן שלאחר כמה שבועות ממועד כניסתם לדירה החלו לבצבץ סימני טחב ורטיבות והוא נאלץ לתקנם בעצמו ועל חשבונו, למעט השתתפות כספית מועטה בתחילת הדרך מצד הנתבע – בעלויות החומרים. עוד הוא טוען כי מיום ליום החלו סימני הרטיבות והטחב להתפשט בחלקים נרחבים בבית ולגרום נזקים רבים לרכושו. התובע עדכן את הנתבע כבר בתחילת מגוריו בבית, אך הנתבע מצדו השיב לו כי הוא רשאי לעזוב את הדירה ללא מאמץ מיוחד או הבעת נכונות לסייע. אי לזאת, התובע ורעייתו שרק ילדה אותה עת תינוק, נאלצו לעזוב את הדירה עם שני ילדיהם הפעוטים תוך 3.5 חודשים, לאחר שהשקיעו בדירה ממיטב זמנם וכספם, לרבות הפסד ימי עבודה.

בית המשפט פסק:

1. סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה קובע משכיר לא קיים חיוביו אם מסר לשוכר נכס אשר בזמן המסירה לא התאים מבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו למה שהוסכם בין הצדדים. השוכר אינו רשאי להסתמך על אי ההתאמה אם ידע עליה עם כריתת החוזה או לא הודיע עליה תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה, או שהודיע אך לא נתן למשכיר הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. בענייננו, השוכר ידע כי נכנס לדירה עם ליקויים אולם לא יכול היה לצפות את היקפם. הוא התריע על הליקויים בסמוך לכניסתו ואף טרם כניסתו לדירה אולם לאחרת חתימה על החוזה, דומה כי ניסה להשלים עם כך ולתקן ולו על מנת לחסוך לעצמו "ערכי מטרד" אולם הליקויים היו מעבר לתיקון "קוסמטי" בלבד, שלכך לא ציפה.

על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, חייב המשכיר תוך זמן סביר מיום שקיבל את ההודעה לכך מהשוכר, לתקן את המושכר. השוכר רשאי לבחור באחת החלופות שבין אי תשלום דמי שכירות כאשר נמנע ממנו השימוש למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או לבטל את העסקה ובלבד שהשוכר לא ידע על אותן נסיבות בעת כריתת החוזה או היה עליו לדעת עליהן ו/או למנוע אותם.

1. סימני רטיבות וטחב כפי שהוצגו בתמונות, אינם נגרמים רק מאי אוורור הבית, כשיטת הנתבע אלא נגרמים בשל הצפות או פיצוצי צנרת או בעיות באיטום הגג וכיוצ"ב – המצריכים תיקון שורשי, וזו באחריות המשכיר. כך למשל, נפסק במקרה שבו החלו גושי טיח ליפול בנכס מושכר כי המשכיר חייב לתקן פגמים במושכר תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה על כך מאת השוכר ומטרדים מעין אלה שהובאו בפניו מהווים הפרת חוזה מצד המשכיר (ראו תא  35621/01 חברת פרוספר גריל בר בע”מ נ’ חברת נכסי מפען בע”מ ואח'.
2. בע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' בע"מ (פ"ד לד (1) 701) נפסק כי חוזה שכירות מיועד "להעניק לשוכר את ההנאה המוסכמת מן הקשר במשך כל תקופת ההתקשרות…". ההנאה המוסכמת מתייחסת לכלל הבית בו הותר השימוש ולא חלקים ממנו. על כן, במקרה בו קיימים ליקויים שאינם מטופלים על ידי המשכיר חרף פניות חוזרות ונשנות מצד השוכר, ובמקרה דנן גם נערכה פנייה בכתב, כי אז ניתן לפנות לבית המשפט בדרישה לביטול הסכם השכירות וכן לקבל פיצויים בגין הנזקים אשר נגרמים לשוכר. ההתעלמות מצד המשכיר, משהוא לא מכחיש את הנזקים אלא טוען טענות הגנה בדמות אי חובתו לתקן או כי הדבר נגרם בעטיו של השוכר – מהווה פגיעה בזכותו של השוכר להפיק "הנאה סבירה" מהמושכר.
3. קיימת הצדקה לעזיבה שלא תיכנס בגדר הפרת חוזה או במקרים מסוימים יכול וזו תיכנס תחת סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה שעניינו אי תשלום שכר דירה מקום בו הדירה אינה ראויה למגורים –
4. א)  היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
5. (ב)  הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.
6. המשכיר התנה בחוזה השכירות וקבע כי השוכר מוותר על כל טענה עתידית הנובעת גם מפגם מוסתר, הרי שתנאי זה בטל משהסעיף הוא סעיף קוגנטי ועל כן, מקום בו השוכר פונה אל המשכיר בטענה כי קיימת רטיבות בדירה, הרי שעל האחרון לתקנה באופן מידי. משלא עשה כן, לא עמד בהתחייבויותיו על פי סעיף 7 (א) לחוק השכירות.

הפרת חובת הגילוי – בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג 1973 המחייב צד במשא ומתן לחשוף את מלוא המידע הרלבנטי להתקשרות בפני הצד השני (ראו למשל: ד"נ 7/81 פנידר נ' קסטרו, פ"ד לז(4)673. ס' 15 לחוק החוזים (חלק כללי) אוסר על הטעית הצד האחר (ראו ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231). סעיף 11 לחוק המכר מטיל על המוכר את החבות במקרה של אי התאמת הממכר. כמו כן, עוולת הרשלנות בפקודת הנזיקין אף היא מטילה על המוכר חובת זהירות מושגית כלפי רוכש, שתוכנה הקונקרטי הוא גילוי כל מידע רלבנטי הנוגע לממכר. הוראות חוק אלה מהוות "מכשיר" להטלת חובות גילוי על צדדים לחוזה.

1. לכך יש להוסיף את חובת תום הלב החלה במשא ומתן טרם כריתת חוזה ולאחר כריתת חוזה. חובת הגילוי היא חלק מחובת תום הלב. המחוקק קבע כי חלה חובה לנהוג בתום לב במהלך קיומו של חוזה. סעיף 39 לחוק החוזים קובע כי "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, והוא הדין לגבי השימוש בזכות נובעת מחוזה". הלכה זו המחילה את עקרון תום הלב גם בשלב המשא ומתן  וגם בשלב קיום החוזה היא פועל יוצא של מחויבות צדדים לפעול בחריצות והגינות להגשמת כוונתם המשותפת בהתאם לרוח העסקה. ודוק; גם בחוק השכירות והשאילה ישנם סעיפים הנוגעים לחובת תום הלב. סעיף 7 לחוק קובע כי חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב. סעיף 8 לחוק זה קובע כי תניה בחוזה שכירות הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי התאמה או פגם בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי התאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר.
2. 10.בית המשפט פסק כי הנתבע הפר את חובת הגילוי ואת חובת תום הלב בשלב המו"מ וכן בשלב כריתת ההסכם עת לא גילה לתובע כי הבית סובל מנזקי רטיבות וטחב חוזרים ונשנים וגרם לו להיקשר בעסקה, להיכנס לדירה ולעזוב את הדירה זמן קצר לאחר מכן, על כל הכרוך בכך. מששולמו לנתבע סך של 12500 ₪ שכר דירה מלא עבור תקופת השכירות ועזיבתו של התובע ומשפחתו הייתה בשל מצב הדירה – הנתבע ישיב לתובע סך של 6125 ₪. לכך יש להוסיף סך של 4000 ש"ח פיצוי על דרך האומדנה בשל הנזקים שנגרמו לציוד התובע וכן פיצוי נוסף בשל עוגמת הנפש הרבה וההתעסקות עם הרטיבות פעם אחר פעם והטרחה, סך של עוד 1500 ש"ח.