הקבלן לא קיים תנאי מתלה בחוזה בית המשפט פסק כי היה זה בחוסר תום לב וקבע פיצוי בסך 1.2 מיליון ₪

מאמר זה נרשם ע"י עו"ד אבירם כהן  –  עו"ד מקרקעין ונדל"ן בחיפה, עו"ד ליקויי בניה בחיפה.

רקע עובדתי

התובעים התקשרו עם הנתבעת 1, אזורים בנין (1965) בע"מ בחוזה לרכישת דירת גג, שהייתה עדיין "על הנייר" סמוך לאחר מכן המחתה אזורים את חיוביה וזכויותיה במיזם לנתבעת 2, ארידניאל יזמות בע"מ.ארידניאל קידמה תכנית מפורטת ובקשה להיתר בנייה חלופיות, שלפיהן הדירה המקורית חדלה מלהתקיים בתכנית המיזם, והציעה לתובעים לרכוש את דירת הגג החלופית לפי התוכנית החדשה, הגדולה ויקרה מזו המקורית, בתוספת מחיר של 1,200,000 ₪.

טענת התובעים: התובעים טוענים שהנתבעות נהגו בחוסר תום לב, גרמו לאי-קיומם של התנאים המתלים, ופגעו בציפיותיהם הסבירות של התובעים, כדי להשיא את רווחי המיזם. לפיכך התובעים זכאים לאכיפת החוזה לגבי הדירה המקורית, או לגבי הדירה החלופית ללא תוספת מחיר; ולחלופין – לרווח שהנתבעות הפיקו משינוי התוכנית על חשבון התובעים – הוא הפרש המחירים האמור בין הדירה המקורית והדירה החלופית.

טענת הנתבעות: הנתבעות טוענות שעשו כן רק לאחר שהוברר כי התנאים המתלים בחוזה עם התובעים, שאזורים המחתה לארידניאל, ממילא אינם צפויים לקיום מסיבות שאינן תלויות בנתבעות. לפיכך החוזה התבטל.

בית המשפט פסק:

השאלה המרכזית שבחן בית המשפט היא האם הנתבעות גרמו לאי-קיום התנאים המתלים, כטענת התובעים – או, שמא, העירייה גרמה לכך?

התנאים המתלים אינם מקפחים את רוכשי הדירות. מיזם בנייה תלוי בהיתר בנייה, שאם טרם ניתן במועד כריתת החוזה – הצדדים לחוזה אינם יכולים לדעת אם ומתי יינתן. כמו כן, הצדדים אינם יכולים לדעת אם יימצא בנק שיסכים להתקשר עם היזם בהסכם ליווי בנקאי למיזם. בנסיבות אלה, מתבקש תיחום התקופה שבה הצדדים קשורים בחוזה. אי-הוודאות שהדבר מטיל על העסקה הוא חלק מן הסיכון הכרוך ברכישת דירה "על הנייר", בשלב מוקדם של המיזם; שבצדו גם יתרון של הבטחת מחיר נמוך יחסית. תנאים מתלים כאמור תואמים את הוראת חוק החוזים [בסעיף 27(ב)], הקובעת כי "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה".

מחדלן של הנתבעות לקדם בתום לב את התוכנית התומכת בקיום החוזה, כדי לפנות מקום לתוכנית חלופית שאינה מאפשרת קיום החוזה, מקרין גם על התנאים המתלים ותוצאות סיכולם

תקופת התנאי מתחלקת לשתי תקופות-משנה: תקופת טיפולה של אזורים, ותקופת טיפולה של ארידניאל. לגבי תקופת-המשנה השנייה, ארידניאל מודה שזנחה את הבקשה המקורית, והחליפה אותה בבקשה חדשה מטעמה לשינוי המיזם, בידיעה שבקשה חדשה זו לא תניב היתר בנייה בתקופת התנאי. בכך נהגה ארידניאל שלא בהתאם לנטל החוזי; משום שלא מן הנמנע כי ניתן היה עדיין, לאחר כניסתה של ארידניאל בנעליה של אזורים, לאפשר את קיום התנאים המתלים

התוצאות המשפטיות של מניעת הקיום של התנאים המתלים על ידי הנתבעות

1. סעיף 28 בחוק החוזים קובע כלהלן:

(א) היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו.

(ג)  הוראות סעיף זה לא יחולו אם היה התנאי דבר שהצד היה, לפי החוזה, בן חורין לעשותו או לא לעשותו, ולא יחולו אם מנע הצד את קיום התנאי או גרם לקיומו שלא בזדון ושלא ברשלנות".

2. הנתבעות פעלו לקידום האינטרסים שלהן, בידיעה (קרי: "בזדון"), ולמצער תוך נטילת סיכון בלתי סביר על חשבון התובעים (קרי: "ברשלנות"), כי בכך יסוכל קיומם של התנאים המתלים.

3. התובעים זכאים לאכיפת החוזה, באופן שהם יקבלו את הדירה החלופית, שאינה אלא הדירה המקורית כפי ששונתה עקב שינויים תכנוניים שהנתבעות יזמו, במחיר החוזי המקורי.

4. במקרה שהדירה החלופית (דירה 85) כבר נמכרה – האכיפה בעין אינה בת ביצוע, ולפיכך התובעים אינם זכאים לה, מכוח "סייג הנבצרות" [חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), סעיף 3(1)]. אולם, התובעים זכאים ל"תחליף קיום"; שבמסגרתו ארידניאל תעביר לתובעים את דמי הדירה החלופית שקיבלה מהצד השלישי. כמה שנאמר [חוק החוזים, סעיף 52]:

"נעשה קיומו של חיוב בלתי אפשרי, ויש בשל כך לחייב זכות לפיצוי או לשיפוי כלפי אדם שלישי, על החייב להעביר לנושה את הזכות, או מה שקיבל על פיה, כדי שוויו של החיוב".

5. בית המשפט פסק כי התובעים זכאים לאכיפת זכותם החוזית לקבלת דירת הגג החלופית לדירתם, בתמורה למחיר החוזי, לפי תוכניתה העדכנית, חרף היותה גדולה ויקרה משמעותית מן הדירה המקורית. לחלופין, במקרה שדירה זו כבר נמכרה לצד שלישי – זכאים התובעים

ל"תחליף אכיפה", על ידי זכייה בתוספת המחיר שבה מכרו הנתבעות את הדירה החלופית לצד השלישי.

משרד עו"ד אבירם כהן – עו"ד נדל"ן ומקרקעין בחיפה.

ניתן ליצור קשר בטל- 04-8643926

עו"ד ליקויי בניה בחיפה – משרד עו"ד אבירם כהן

עו"ד ליקויי בניה בחדרה – משרד עו"ד אבירם כהן

עו"ד ליקויי בניה בנתניה – משרד עו"ד אבירם כהן

עו"ד ליקויי בניה בת"א – משרד עו"ד אבירם כהן

עו"ד ליקויי בניה ביקנעם – משרד עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין נדל"ן,ליקויי בניה , חוזים חדרה, חיפה, יקנעם הרצליה  – אבירם כהן ושות' משרד עורך דין מקרקעין  נתניה חיפה, ת"א, חדרה, הרצליה.

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן:חיפה, הרצליה,יקנעם ,חיפה, חדרה.  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ חדרה,חיפה, הרצליה.ת"א,נתניה

עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה

עורך דין  מקרקעין,מיסוי מקרקעין  חדרה   –  ניסיון עם קבלות

עורך דין  נדל"ן חיפה   –  מקצועיות ויחס אישי לכל לקוח

עורך דין  מקרקעין יוקנעם   –  ניסיון עם קבלות

עורך דין  מקרקעין תל אביב   –  מומלץ ניסיון עם קבלות

 

עו"ד מקרקעין, נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38 חיפה, הרצליה ,חדרה – מומלץ באזור – השרון

לייעוץ בנושא חוזים,הפרת חוזה,ליקויי בניה  יש לפנות  לעורך דין  מקרקעין נתניה, ת"א,חדרה, חיפה והרצליה משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874