האם ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין הרשומים כבית משותף

סוגיה זו נידונה ת"א 22137-04-22

רקע עובדתי:

1. התובע והנתבעים הם בעלים משותפים של חלקה 30 בגוש 30151 ברח' עמרם גאון 44 בירושלים. מדובר במקרקעין הרשומים בפנקס הבתים המשותפים. התובע הוא בעל הזכויות בתת חלקה 3 ששטחה 48 מ"ר והנתבעים הם בעלי הזכויות בתת חלקות 1-2 ששטחן הכולל עומד על 74 מ"ר.

1. התובע טען שהנתבעים מונעים אפשרות של מימוש זכויות הבנייה במקרקעין והשבחתם, ואף סירבו להצעותיו לרכוש את זכויותיהם או שהם ירכשו את זכויותיו. אי לכך עתר התובע לפירוק שיתוף במקרקעין באופן שיאפשר לו לממש את מלוא זכויות הבניה באחת מהדרכים שלהלן: מכירת המקרקעין לצד ג' בהתמחרות בהתאם לשווים, מתוך הנחה שניתן לממש את זכויות הבניה, ולחלופין להורות שהתובע ירכוש את זכויות הנתבעים במקרקעין או להיפך, על פי הערכת שמאי. התובע עתר בנוסף שבית המשפט ימנה את בא כוחו ככונס נכסים לצורך פירוק השיתוף .
2. הנתבעים הגישו כתב הגנה לו צירפו בקשה לסילוק התביעה על הסף.

בית המשפט פסק:

1. הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, אינן מאפשרות פירוק שיתוף במקרקעין הרשומים כבית משותף בהתאם להוראות פרק ו' לחוק (בחריג העוסק בפירוק השיתוף בזכויות בדירה). החוק קובע במפורש כי אין תחולה לפרק ה' לחוק, העוסק בפירוק שיתוף ומכוחו הוגשה התביעה דנן, בהתייחס לרכוש המשותף בבית שנרשם (ר' סעיף 56 לחוק).
2. בית המשפט מפנה  לפסק דין שניתן  לאחרונה בת"א 61417-11-21 שלמה יששכר נ' אליעזר יצחק כהן – אומנם פסק הדין עוסק בשאלה האם ניתן לפרק שיתוף בצמידות משותפת, אך הוא חל, על אחת כמה וכמה, בכל הקשור לרכוש משותף מובהק – גגות ושטחי הקרקע הבלתי בנויים, כפי שעולה מכתב התשובה שהגיש התובע ואשר מחזק ומצדיק כשלעצמו את דחיית התביעה בהעדר עילה חוקית לפירוק שיתוף כנטען.
3. הדברים ודאי אמורים בהתייחס לזכויות הנתבעים בתתי החלקות שבבעלותם, לגביהם אין כל שיתוף עם התובע, ולמרות זאת מבקש הוא בתביעה לחייבם במכירת זכויותיהם "בכל המקרקעין"!
4. ויודגש, משנרשם בית משותף הרי שהשותפות בין הצדדים איננה כפויה אלא שותפות מוסכמת ברכוש המשותף. כל חלוקה עתה אפשרית במסגרת הסכמית בלבד.
5. הצורך בהסכמת "כל בעלי הדירות" לשם תיקון התקנון, ולא באמצעות הליך לפירוק שיתוף, עולה בבירור מהוראת 55(ג) לחוק, המחייבת הצמדת רכוש משותף בתקנון, ומסעיף 62(א) לחוק אשר קובע, בנוגע לשינוי הוראות תקנון, כי "אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם", ובעיקר כי "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". 

המאמר נרשם

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ הרצליה ורמת השרון  – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין הרצליה  – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין רמת השרון  – עורך דין  אבירם כהן 

עורך דין  מיסוי מקרקעין חיפה –  עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מיסוי מקרקעין תל-אביב –  עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין קיסריה – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין חדרה – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין מקרקעין עתלית – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  התחדשות עירונית חיפה –  עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  פינוי מושכר בחיפה  – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין סכסוך שכנים חיפה  – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  חוזים חיפה –  עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עורך דין  אבירם כהן

לייעוץ בתביעת פירוק שיתוף בנכס   ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874