האם לתובעים היתה זכות לבטל הסכם שכירות

מאמר בנושא ביטול הסכם שכירות ע"י עו"ד אבירם כהן

1. התובעים התקשרו עם הנתבעת בהסכם לשכירת דירה המצויה ברחוב נחל צאלים בקריית-גת. הסכם השכירות נחתם בתאריך 17.7.22 ונקבע, כי תקופת השכירות היא למשך שנה אחת החל מתאריך 1.8.22. דמי השכירות נקבעו על סך 6,000 ₪. בסעיף 15 להסכם השכירות נקבע, כי דמי השכירות ישולמו לנתבעת עבור כל תקופת השכירות בין אם התובעים יעשו  שימוש במושכר ובין אם לאו.
2. התובעים טוענים שעם חתימת הסכם השכירות שולמו לנתבעת סך 13,000 ₪ במזומן. הסכם השכירות נחתם בשעת לילה ולאחר שראו את המושכר פעם אחת בלבד. לטענת התובעים לאחר חתימת ההסכם, התגלו להם פגמים בדירה, ומשכך הודיעו מיד לנתבעת בדבר ביטול ההסכם. התובעים עותרים אפוא להשבת סך 13,000 ₪ ששולם על חשבון דמי שכירות, עקב הפרה יסודית מצד הנתבעת, לצד פיצוי נוסף בגין שכירת דירה לתקופה נוספת והוצאות עבור "מכתב התראה".
3. הנתבעת טוענת, כי התובעים ביקשו לרכוש את הדירה והם הגישו הצעת רכש בסך 3.4 מיליון ₪. הצעתם נדחתה ולכן ביקשו לשכור את הדירה. לעניין הפגמים, הנתבעת טוענת, כי היא התחייבה לתקנם ומכל מקום התובעים לא מסרו לה הודעת ביטול. עוד טוענת הנתבעת, כי התובעים ראו את הדירה מספר פעמים (זאת בניגוד לטענתם) וטענתם בדבר פגמים בדירה משוללת יסוד.
4. בדיון שנערך לפניי חודדה המחלוקת. התובעים טוענים, כי כשעתיים לאחר חתימת ההסכם הם התחרטו, לנוכח גילוי פגמים במטבח הדירה. לטענתם, הנתבעת לא הסכימה לתקנם. לעומת זאת, הנתבעת הציגה הודעה כתובה (במסרון) לפיה היא התחייבה לתקן כל אשר דורש תיקון. בדיון התגלה, כי התובעים ראו את הדירה קודם לחתימת הסכם השכירות כשלטענתם פעולה זו הייתה "לצרכי מכירה בלבד".
5. התובעים טוענים, כי עמדה לזכותם זכות לבטל את החוזה מחמת פגמים במטבח. זכות הביטול מקנה להם אפשרות לדרוש את השבת הכספים ששולמו על חשבון דמי שכירות. הנתבעת טוענת, כי עד היום התובעים טרם מסרו לה הודעת ביטול מסודרת. כמו-כן, אין בטענות התובעים בדבר פגמים כדי להוות הפרת ההסכם מצדה המזכה בביטול ההסכם.

בית המשפט פסק

• סימן ב' לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "החוק השכירות") שכותרתו "חיובי המשכיר" קובע מהן החובות החלות על משכיר דירה. בסעיף 6 (א) לחוק השכירות נקבע, כי על  המשכיר למסור לשוכרים מושכר כשזה מתאים להסכם. בסעיף 6 (ב) לחוק השכירות נקבע, כי על אי התאמת המושכר יחולו הוראות סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, אולם בהמשך בסעיף 6 (ג) (3) לחוק השכירות נקבע, כי השוכר לא יוכל להסתמך על אי התאמה (במובן סעיף 11 לחוק המכר הנזכר) אם לא נתן למשכיר "הזדמנות סבירה לתקן את אי ההתאמה".
• סעיף 7 לחוק השכירות קובע, כי "המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר.. כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר".  בהמשך, בסעיף 9 נקבע מנגנון לפיו אם המשכיר אינו מתקן פגם, רשאי השוכר לתקן את הפגם על חשבונו ולדרוש את החזר ההוצאה, או לחלופין, להפחית את דמי השכירות.
• הכללים שלמעלה מובילים למסקנה, לפיה לתובעים לא הייתה זכות לבטל על אתר את הסכם השכירות, גם אם סברו, כי הפגמים במטבח אינם מאפשרים שימוש סביר במושכר. חשוב לציין, כי בניגוד לעמדת התובעים שהובעה בכתב התביעה, המושכר כמעט נרכש על ידם בסכום של כ 3.5 מיליון שח (לשיטתם) והדעת נותנת, כי ראו את המושכר ("לצרכי מכירה" כהגדרתם) למצער יותר מפעם אחת ומאחר שהפגמים במטבח היו גלויים, סביר לקבוע שידעו עליהם טרם חתימת הסכם השכירות.

1. אומנם לכל צד בחוזה קמה הזכות לבטל אותו, אולם צד המבטל את החוזה נוטל סיכון שאם יגיע להתדיינות שיפוטית עשוי בית המשפט להחליט, כי מדובר בהפרה ולא בזכות ביטול תקפה וחוקית. ראו : ע"א 9371/00 אלבשארה לעידוד תיירות בע"מ נ' קוסטודיה פרנציסקנה דה טרה סנקטה [פורסם בנבו] (5.6.2002) (להלן : "פרשת אלבשארה"), שם נקבע בפסקה 7, כי:

"המאפיין הסדר זה הינו כי ביטול החוזה נתפס על-ידי חוק התרופות כתרופה הנתונה לנפגע בגין הפרת החוזה. הודעת הביטול היא פעולה משפטית חד-צדדית בעלת אופי קונסטיטוטיבי. היא המביאה לביטול החוזה. אין נדרשת כל מעורבות שיפוטית. אין נדרש סיוע שיפוטי. עניין לנו ב"עזרה עצמית" המוכרת על-ידי הדין…."

"עם זאת הצד הנפגע המפעיל את כוחו ומבטל את החוזה נוטל על עצמו סיכון כי בהתדיינות שיפוטית עתידה עשוי בית-משפט להחליט כי לא עמדה לנפגע אופציית הביטול, ומה שנתפס על-ידי הנפגע כביטול אינו אלא הפרה.."

• התובעים הניחו, כי עומדת להם הזכות לבטל את החוזה, משום שסברו שהפגמים שהתגלו במטבח מהווים הפרה יסודית של החוזה. לאור הנקבע לעיל-לא כך הדבר. היה על התובעים לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים כפי שזו התחייבה. יתר על כן, אם רצונם היה לבטל את החוזה היה עליהם לומר זאת בקול רם וברור, להשיב את מפתחות הדירה לנתבעת ובכך להקטין את נזקה.
• בנסיבות אלו אני סבור, כי התנהגות התובעים גרמה לנתבעת נזק מאחר שנמנע מבעדה להשכיר את הדירה לאחר והיא אף נשאה בעלויות תחזוקת הדירה (תשלומי ארנונה, חשמל וכו'), שעה שהתובעים מחזיקים במפתחות הדירה.
• סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970  (להלן: "חוק התרופות") קובע,  כי הנפגע זכאי לפיצוי בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה.  סעיף 14 (א) לחוק התרופות קובע, כי על הנפגע הנטל להקטין את נזקו. הקטנת נזק חלה גם על יחסי שכירות כאשר השוכר נוטש את הנכס ומסרב להתגורר בו, שהרי חובתו של המשכיר היא לתור אחר שוכרים חלופיים.
• מכלל האמור, עולה מסקנה לפיה הנתבעת היא "נפגעת" בהתאם לחוק התרופות ולכן היא זכאית (על פי סעיף 10 לחוק התרופות) לפיצוי בעד הנזק שנגרם לה עקב ההפרה. מאידך גיסא, על פי סעיף 14 לחוק התרופות, המפר לא צריך לשלם בגין נזק שהנפגע יכול היה באמצעים סבירים למנוע או להקטין.
• בנסיבות העניין אני סבור שיש לפצות את הנתבעת בדמי שכירות השווים בערכם ל-45 ימים וזהו פיצוי סביר והוגן על-פי סעיפים 10 ו-14 לחוק התרופות. לנוכח שכר דירה שנקבע בסך 6,000 ₪, הנתבעת זכאית אפוא לפיצוי בסך 9,000 ₪.

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  מקרקעין בחיפה בהרצליה ורמת השרון –  עו"ד אבירם כהן

לייעוץ בנושא של  הסכמי מקרקעין יש לפנות  לעורך דין מקרקעין בחיפה הרצליה ורמת השרון  – משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  048645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28 טל': 0733701874