האם יש ליתן צו מניעה קבוע כנגד הנתבעים אשר יאסור עליהם לעשות שימוש ייחודי בחניות המשותפות בבית משותף, ובתוך כך יאסור עליהם שימוש במחסומי החנייה שהציבו ברכוש המשותף?

מס' תיק: 8/381/2018

עורך דין סכסוכי שכנים בחיפה והקריות

עורך דין  סכסוכי שכנים עם ניסיון והמלצות

עורך דין סכסוכי שכנים מומלץ בחיפה והקריות

      

רקע עובדתי:

1. בשנת 1995 רכשה נתבעת מס' 7 (להלן: "ליפשיץ") שתי דירות בבית, הן תתי חלקות מס' 5 ו-6. בשנת 2003 מכרה ליפשיץ את דירה, תת חלקה מס' 5, למר יריב ברוקמן. מר יריב ברוקמן מכר את הדירה לגב' טליה אטיאס, וזו מכרה בשנת 2014 את הדירה לרביד.

2. בשנת 2014 רכשה קריספיל את הדירה, תת חלקה מס' 1, במסגרת הליכי פירוק/פש"ר מחברת הקיני בע"מ. בהסכם המכר צוין כי לדירה לא ניתן היתר בנייה כחוק. ההסכם קיבל את אישורו של בית המשפט ביום 10.7.14.

3. כל דירה בבית נמכרה בצירוף מחסן, אך בלשכת רישום המקרקעין לא נרשמו הצמדות כלשהן לדירות הבית.

תמצית טענות הצדדים להליך –

4. רביד טענה כי היא רכשה את דירתה כ-3 שנים טרם הגשת התביעה. בהסכם המכר של דירתה צוין כי הדירה נמכרת ללא המחסן שהיה שייך לה. בהסכם המכר לא נקבע דבר וחצי דבר בנוגע לחנייה. לאור העובדה שהחנייה היא רכוש משותף קיימת לרביד הזכות לחנות בה באופן דומה לכל יתר בעלי הדירות בבית. לטענתה, בסמוך למועד הרכישה פנה אל אביה מי מבעלי הדירות בבית וטען באוזניו כי החנייה היא פרטית ורביד אינה רשאית לעשות בה שימוש. היות והתובעת אינה אשת ריב ומדון היא נמנעה מלחנות בה וחלף זאת חנתה ברחוב. לאחרונה, ולאחר שהחריפה מצוקת החנייה ברחוב, פנתה התובעת אל הנתבעים וביקשה לממש את זכותה לחנות בחנייה המהווה רכוש משותף. הנתבעים סירבו לאפשר לה לחנות בחנייה המשותפת, ואף דחו את הצעתה להכשיר מקומות חנייה נוספים ברכוש המשותף.

5. קריספיל טענה כי היא רכשה את דירתה ביוני 2014 במסגרת הליך פשיטת רגל מאת הבעלים, הסכם המכר אושר ע"י בית המשפט המחוזי ביום 30.7.14. לטענתה, יש לה זכות שימוש בחנייה בדומה לכל יתר בעלי הדירות בבית. בפועל, ליפשיץ השתלטה על 2 חניות בהן היא עושה שימוש ייחודי ויתר הנתבעים השתלטו על יתר החניות  בבית בהן הם עושים שימוש ייחודי.

6. לטענת התובעות, לאחרונה הציבו הנתבעים, בצורה בריונית, מחסומים עם מנעול בקדמת החנייה והם מונעים מהתובעות לעשות שימוש בחנייה.

המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה פסקה:

7. בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הוגדרה "דירה" כדלהלן:

"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק, או לכל צורך אחר"

8. י. ויסמן בספרו דיני קניין, בעלות ושיתוף, חלק שלישי, (תשנ"ז -1997) (להלן: "ויסמן"), עמ' 391 התייחס להגדרתה של "דירה" כדלהלן:

"המטרה שלשמה נועדה הדירה אינה חייבת להיות למדור, היינו למגורים. אפשר שבבית משותף יהיו דירות לעסק, או לכל צורך אחר, כפי שנאמר בהגדרת "דירה"".

9. עינינו הרואות כי היתר בנייה כחוק או ייעוד הדירה למדור אינם תנאי לקיום דירה במובן חוק המקרקעין. ליפשיץ לא טענה, וממילא לא הוכיחה, כי תת חלקה מס' 1, שבבעלות קריספיל, אינה עונה על הגדרת "דירה" שבחוק המקרקעין.

10. מורנו סעיף 55 (א) לחוק המקרקעין כי –

"לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף."

11. המלומד ויסמן התייחס בעמ' 391 לספרו למנה שיש לכל דירה ברכוש המשותף כדלהלן:

"לכל בעל דירה שבבית משותף יש חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף, המהווה חלק בלתי נפרד מזכותו בדירה. באומרנו כי לבעל דירה "חלק בלתי מסויים" ברכוש המשותף כוונתנו לכך שהמנה שיש לו ברכוש המשותף אינה מוגדרת באופן פיסי כך שלא ניתן להצביע על תחום מוגדר ברכוש המשותף כעל חלקו של בעל דירה פלוני ברכוש המשותף."

12. אין חולק כי לדירת קריספיל הוצמדו 7/50 ברכוש המשותף והיא רשומה בפנקס הבתים המשותפים כדירה.

13. הנה כי כן, זכאית דירת קריספיל למלוא הזכויות אשר ניתנות לכל יחידה בבית המשותף אשר עונה על הגדרת "דירה". ויוטעם, גם מחסן, אולם, משרד וכל יחידה אחרת בבית משותף אשר רשומה כ"דירה" מוקנות לה מכוח היותה כזו זכויות ברכוש המשותף, לרבות: זכויות הצבעה, זכות לעשיית שימוש ברכוש המשותף ועוד, כשלצד כל אלו חלות עליה כמובן גם החובות אשר חלות על דירה, כגון: חובת הנשיאה בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף כמפורט בסעיף 58 לחוק המקרקעין.

14. קיומו או היעדרו של היתר בנייה כדין עניין הוא למוסדות התכנון לענות בו, ואין לו כל מקום בהליך זה שכל כולו קנייני. בעניין ההפרדה בין העניינים התכנוניים לעניינים הקנייניים ראו בג"צ 305,353/82 מור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז המרכז, פד"י לח(1) 141, שם בעמ' 148, אומר כב' השופט ת' אור, כי: "כששוקלת הוועדה המקומית ומחליטה ליתן היתר בניה, אין בכך כדי לפגוע במי אשר טוען לזכויות, אשר תיפגענה אם יינתן ההיתר, או אם ימומש ההיתר על ידי בנייה על הנכס, ופתוחה בפניו הדרך לפנות לערכאות ולקבל סעד שימנע פגיעה כזו". על דברים אלה שב וחזר כב' השופט אור, בבג"צ 879/89 בנייני ט.ל.מ. חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, פד"י מד(2) 831,

1. הנה כי כן, מצאתי לדחות את הטענה כי קריספיל נעדרת זכויות לעשיית שימוש בחנייה המהווה רכוש משותף רק בשל היות דירתה נעדרת היתר בנייה כדין (ככל שהדבר אכן כך).

הזכות לחניה בבית –

2. בסעיף 52 לחוק המקרקעין הוגדר "רכוש משותף" כדלהלן:

"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

3. אין חולק, כאמור, כי החניות נבנו על שטח קרקע המהווה רכוש משותף, והן לא הוצמדו למי מדירות הבית, על כן הם היו ונותרו רכוש משותף.

4. "רכוש המשותף" כשמו כן הוא רכוש המשותף לכל בעלי הדירות בבית המשותף, וחלקו היחסי של כל בעל דירה בהם מתפשט בכל אתר ואתר בו ואין לשום בעל דירה חלק מסוים בו. הזכות של כל בעל דירה היא זכות יחסית המוגדרת מתמטית ולא פיסית (ראו ע"א 2950/07, יונס מוחמד סולימאן נ' מדינת ישראטל (פורסם במאגרים משפטיים [פורסם בנבו])).

5. בע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, כ"ח (1), 645 נקבע בעניין דומה כדלהלן:

"מי שמחנה מכוניתו במקום שהוא רכוש משותף איננו רוכש לעצמו כל זכות מיוחדת במקום זה. זכותו אינה אלא זכות הפרט לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף, השייך לכל בעלי הדירות ביחד ועומד במידה שווה לרשותו של כל אחד מהם למטרה זו."

15. משמעות הדבר היא כי כל עוד לא הוצמד הרכוש המשותף לדירה מסוימת, אין בידי בעלי אותה דירה זכויות קנייניות בלעדיות בחלק מסוים מהרכוש המשותף (ראו ע"א 11965/05, עזבון המנוח קליין נ' שרון (פורסם במאגרים משפטיים

16. בסעיף 62 לחוק המקרקעין נקבע כי לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבית. וזו הוראת הסעיף:

"(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות." (הדגשה שלי י"ל)

17. הנה כי כן, על פי הוראות החוק, רק בהסכמת כל בעלי הדירות, ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית, משמע להעניק זכות קניינית ברכוש המשותף לבעל דירה פלונית. דין דומה חל גם כאשר מדובר בעשיית שימוש ייחודי ברכוש המשותף, אף אם אותו חלק לא הוצמד לדירה מסוימת במרשם המקרקעין, ראו ע"א 2525/92, וקרני נ' עיריית רמת גן, פ"ד מז (5) 850; רע"א 698/85, בן צור נ' ששון, [פורסם בנבו] תק – על 87(2), 732; י. וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף, (תשנ"ז -1997), עמ' 454-455).

האם קיימת הסכמה של כל בעלי הדירות? קרי, האם הוכח קיומו של הסכם חלוקה בין בעלי הדירות-

18. כאשר קיימת חלוקה מוסכמת של שימוש ברכוש המשותף בין בעלי דירות הבית המשותף, וחלוקה זו נוהגת שנים ארוכות, ניתנות תמורות הדדיות, באופן שכן כל צד מקבל חלק מסוים ברכוש המשותף לשימושו הייחודי, תוך התחייבות מובנת מאליה להימנע משימוש בחלק אחר של הרכוש המשותף יכול וחלוקה מוסכמת זו – הגם שאינה מגובה בכתב – תחייב.

19. טענת הנתבעים כי כל בעלי הדירות בבית הסכימו לגבי אופן חלוקת השימוש בחניות, נסתרה מניה וביה למשמע עדות נתבעת מס' 4 בעמ' 9 לפרוטוקול שורות 18-19 ממנה עלה כי לא כל בעלי הדירות היו שותפים לחלוקת הרכוש המשותף אלא רק 5 מ-6 בעלי דירות בית היו צד לאותה הסכמה:

"ש: בזמן שרכשתם את הדירות מהקבלן היו בעצם רק 5 בעלי דירות שהיו להם מכוניות, ואז המצב שנוצר בפועל הוא שהיו בעצם 5 מכוניות ו-5 חניות.

ת: נכון. לא הייתה בעיה".

20. הנה כי כן, ברי כי כבר מטעם זה שההסכם הקנה זכויות שימוש ייחודיות רק ל-5 מתוך 6 דירות בבית הוא אינו יכול לחייב את קריספיל אשר לא הייתה צד לו.

21. עפ"י הפסיקה, רשות מכוח הסכמה שבשתיקה – רשות מכללא, מתקיימת בכל אותם מצבים בהם ניתן ללמוד משתיקתו והעדר מחאה מצדו של בעל זכות במקרקעין על הסכמת בעל הזכות ורשותו לשימוש שעושה פלוני בנכס, כאשר בנסיבות העניין ניתן היה לצפות להתנגדותו.

22. בענייננו, מתן הרשות הנטענת לא הקנה זכות שימוש לכל בעלי הדירות בבית אלא רק למרביתם (כל הדירות למעט דירת קריספיל). משכך, אין מדובר בחלוקת שימוש מוסכמת כי אם ב"ויתור" של בעל דירה על זכותו לעשות שימוש ברכוש המשותף לטובת יתר בעלי הדירות בבית. מאחר וכאמור, אין עסקינן בחלוקה של זכויות השימוש ברכוש המשותף באופן שכל אחד מבעלי הדירות "מוותר" על זכותו לעשות שימוש בחלק מסוים מהרכוש המשותף, ומנגד "מרוויח" את היכולת לעשות שימוש ייחודי בחלק אחר ממנו. וראו לשם השוואה את הדברים שנקבעו בע"א (ת"א) 1295/03, נוי נ' קורנפלד (פורסם במאגרים משפטיים [פורסם בנבו]).

23. לפיכך, החזרה מההסכמה שבשתיקה בדבר חלוקת שימוש כזו יכולה להיעשות עם גילוי דעתה של קריספיל כי היא אינה מעוניינת בהמשך מתן הרשות, ולא מצאתי כל שיקולי צדק או השקעה במקרקעין בעקבות מתן ההסכמה המצדיקים מניעת זכות החזרה מהסכמה.

24. אוסיף ואציין כי למשמע עדויות רביד ועו"ד בית הלחמי, אשר יפורטו להלן, שוכנעתי כי רביד רכשה את הדירה בהסתמך בתום לב על הרישום ממנו עלה כי החניה מהווה רכוש משותף, והיא לא ידעה על קיומו של ההסכם הנטען.

25. ראו עדותו של עו"ד בית הלחמי בעניין בעמ' 2 לפרוטוקול שורות 34-36:

"לפני החתימה על ההסכם אני הבנתי שיש 5 מקומות חניה ל-6 דירות, הסברתי את זה ללקוחה שלי שיש חנייה משותפת שזו לא חניה שלה בטאבו, ובמסגרת כל הקודם זוכה יש בניינים רבים בסיטואציה כזו, הסברתי לה הדבר בא לידי ביטוי בהחלטה שלה לקנות דירה.."

סוף דבר-

26. כל החנייה הקיימת ברכוש משותף שייכת לכלל בעלי הדירות בבית, באופן שכל בעל דירה בבית רשאי להחנות בה רכב אחד בבחינת "כל הקודם זוכה".

27. בעלי הדירות בבית אינם רשאים לעשות שימוש במחסומי החניה שהותקנו בסמוך לחניות אך יהיו רשאים לקבל החלטה בפורום האסיפה הכללית שתמנע כניסתם וחנייתם של רכבים זרים לתחום החלקה.

28. על בעלי הדירות שהקימו מחסומים כאמור לסלקם על חשבונם בתוך 30 יום מהיום.

29. בשים לב להודעות נתבעים מס' 1-5 כמפורט בסעיפים 17 ו-18 לפסק דיני לא מצאתי לחייב אותם בהוצאות ההליך.

עורך דין סכסוכי שכנים מומלץ בהרצליה

עורך דין  סכסוכי שכנים בחדרה.

עורך דין  סכסוכי שכנים בהרצליה.

עורך דין סכסוכי שכנים בחיפה ובקריות

עורך דין  סכסוך שכנים ביקנעם

מחפשים עורך דין  סכסוכי שכנים עם ניסיון והמלצות?  אבירם כהן ושות' משרד עורך דין  

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן בחיפה, הרצליה,יקנעם ,חיפה, חדרה.  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחיפה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחדרה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ ביוקנעם.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בהרצליה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בתל-אביב.

לייעוץ בנושא סכסוכי שכנים   יש לפנות למשרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.