האם הרחבת דירת הנתבעים נעשתה בהתאם להיתר הבניה, מהו שיעור זכויות הבניה של הצדדים בהתאם להיתרי בניה שניתנו בידם כדין, כל אחד להרחבת דירתו, והאם בהתאם להוראת סעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין זכאי התובע לתשלומי איזון בשל הרחבת דירת הנתבעים, וגובהם.

סוגיה זו נידונה ו"ע 50568-03-19 מ.ע.ג.ן – יעוץ וניהול נכסים בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

רקע עובדתי:

1. התובע, (להלן – "התובע"), הוא בעלים של דירה המצויה בקומה הראשונה בבית המשותף, הרשומה בפנקס הבתים המשותפים תת חלקה 2. הנתבעים, (להלן – "הנתבעים"), הם בעלים של דירה המצויה בקומה השלישית והאחרונה בבית המשותף, הרשומה בפנקס הבתים המשותפים תת חלקה 13.
2. אין חולק כי בהתאם לצו רישום הבית המשותף לא הוצמד למי מדירות הבית המשותף חלק מסוים מהרכוש המשותף בבית המשותף. בכלל זאת, מהווה גג הבית המשותף רכוש משותף. עוד בהתאם לצו רישום הבית המשותף, חלקו היחסי של התובע ברכוש המשותף הוא בשיעור של 34/654 וחלקם היחסי של הנתבעים ברכוש המשותף הוא בשיעור של 59/654.
3. ביום 25.8.2015 ניתן היתר בניה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק, המתיר לנתבעים להרחיב דירתם באמצעות תוספת בניה על גג הבית המשותף (להלן – "היתר הבניה").
4. במהלך שנת 2015 ביצעו הנתבעים עבודות בניה על גג הבית המשותף לצורך הרחבת דירתם, מבלי שקיבלו הסכמה של מי מבעלי הדירות בבית המשותף ותוך שחרגו באופן מהותי מהיתר הבניה, לרבות משפיצלו דירתם לשתי יחידות דיור נפרדות. לפיכך, עתר התובע להורות הריסת הבניה שנעשתה שלא בהתאם להיתר הבניה, וכן לחייב הנתבעים בתשלום דמי שכירות ראויים בגין שימוש ותפיסת חזקה ייחודית בגג הבית המשותף, בשיעור חלקו היחסי של התובע ברכוש משותף זה.
5. בכתב ההגנה הכחישו הנתבעים טענות התובע. לדידם, ניתנה בידם הסכמה של 75% מבעלי הדירות בבית המשותף להרחבת דירתם בבית המשותף. עבודות הבניה בוצעו בהתאם להיתר הבניה.
6. ביום 2.6.2019 התקיימה לפניי ישיבת קדם משפט לבירור התביעה. בהסכמת הצדדים מונה מומחה מטעם המפקחת על רישום מקרקעין, שמאי המקרקעין ומהנדס הבניין חזי אברהם

המפקח על הבתים המשותפים פסק:

1. המחלוקות הדרושות הכרעה בתביעה דנן הן בשאלות הבאות: האחת, האם הנתבעים הרחיבו דירתם שלא בהתאם להיתר הבניה, ודינה של בניה בחריגה מההיתר. השניה, האם הנתבעים פיצלו דירתם ליחידות דיור נפרדות, לרבות בניגוד להיתר הבניה, ודינו של פיצול זה. השלישית, האם זכאי התובע לפיצוי כספי בגין הרחבת דירת הנתבעים על גג הבית המשותף המהווה רכוש משותף וניצול זכויות בניה, לרבות תשלומי איזון בהתאם להוראת סעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין, וגובהם.
2. הוראות סימן ג'1 לחוק המקרקעין, אשר הוּסף במסגרת תיקון 18 לחוק משנת 1995, מסדירות הזכויות של בעלי דירות בבית משותף וחובותיהם בקשר עם הרחבת דירה בבית המשותף. עיקרן, הפחתת שיעור הרוב הדרוש מקרב בעלי דירות בבית משותף לבניה שמטרתה הרחבת דירה בבית המשותף, לרבות שיעור הרוב הדרוש להצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה וחלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה. התכלית שבבסיס תיקון 18 לחוק המקרקעין, להקל על מצוקת הדיור וצפיפות המגורים בבתים משותפים רבים בישראל בדרך של הרחבת דירות קיימות, ובתוך כך לאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקע שעליה בנוי הבית המשותף.
3. כך לשון הוראת סעיף 71ב שבסימן ג'1 לחוק המקרקעין, שכותרתה שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, המורנו לאמור:

"(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות" (ההדגשות אינן במקור).

1. 10.בהתאם להוראת דין זו, בעל דירה המבקש להרחיב דירתו בבית משותף נדרש לקבל הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף לשלושת הבאים, במצטבר: הסכמה להוצאה של חלק מסוים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה; הסכמה לבניה שמטרתה הרחבת הדירה; הסכמה לחלוקת זכויות הבניה הנדרשות להרחבת הדירה. על הסכמת בעלי הדירות לשלושת רכיבים אלה להיות בשיעור הנדרש כקבוע בהוראת סעיף 71ב(א) לחוק
2. אשר לשיעור ההסכמה הנדרש להרחבת דירה בבית משותף, נקבע בהוראת סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, כי נדרשת הסכמה של מי שבבעלותם 75% מהדירות
   ו-66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, זולת אם הרחבת הדירה היא לשם בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) או אז רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם 60% מהדירות. ההלכה הפסוקה הוסיפה והורתנו באשר לטיב ההסכמה הנדרשת להרחבת דירה בבית המשותף, כי זו חייבת להיות הסכמה פוזיטיבית, מפורשת וברורה, המוכחת בראיות מספיקות.
3. 12.אין חולק כי ביום 25.8.2015 ניתן היתר בניה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק, המתיר לנתבעים להרחיב דירתם באמצעות תוספת בניה על גג הבית המשותף
4. 13.עוד אין חולק, כי ניתנה בידי הנתבעים הסכמה מקרב בעלי הדירות בבית המשותף בשיעור ובטיב כנדרש לבניה על גג הבית המשותף לצורך הרחבת דירתם
5. 14.בהתאם לחוות דעת המומחה מיום 7.8.2019, הנתבעים הרחיבו דירתם שלא בהתאם להיתר הבניה
6. 15.בניה במסגרת הרחבת דירת הנתבעים שאינה בהתאם להיתר הבניה נעדרת הסכמה מקרב בעלי הדירות בבית המשותף כנדרש על פי הוראת סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, העולה כדי פגיעה בזכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות בבית המשותף.
7. 16.לנוכח האמור לעיל, משאין חולק כי הנתבעים ביצעו עבודות בניה על גג הבית המשותף תוך חריגה מהיתר הבניה וממילא בהעדר הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף כנדרש על פי דין, הנני להורות לנתבעים, ביחד ולחוד, להרוס כל הבנוי בדירתם ועל גג הבית המשותף שלא בהתאם להיתר הבניה
8. 17.אין חולק כי דירת הנתבעים פוצלה ליחידות דיור נפרדות, שלא בהתאם להיתר הבניה, כמפורט בחוות דעת המומחה
9. מבלי לגרוע מן האמור, אוסיף כי הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית בבית משותף, אשר תכליתה הוספת יחידת דיור חדשה ונפרדת בבית המשותף, מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף. הטעמים למסקנה זו הם אלה:
10. 19.בהתאם להוראת סעיף 62(א) לחוק המקרקעין "אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".
11. 20.בהתאם להוראת סעיף 2(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה את הסכמת בעל הדירה האחרת".
12. אין חולק כי התובע והבעלים הקודמים של דירתו בבית המשותף לא נתנו הסכמה לפיצול דירת הנתבעים ליחידות דיור נפרדות, כנדרש וכמתחייב על פי דין. לפיכך, אף מטעם זה, הנני להורות לנתבעים, ביחד ולחוד, לבטל יחידות הדיור הנפרדות בדירתם ולהתאים הבנוי בדירה כך שתהא יחידת דיור אחת, בהתאם להיתר הבניה. זאת, בתוך 90 ימים ממועד מתן פסק הדין.
13. הוראת סעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין מורנו כי עם קבלת הסכמה של בעלי דירות בבית משותף להרחבת דירה בבית המשותף – הכוללת הסכמה לחלוקת זכויות הבניה לצורך הרחבת הדירה – קמה חובה על בעל דירת ההרחבה לשלם תשלומי איזון לבעלי הדירות האחרים בבית המשותף בהתקיים התנאים הקבועים בהוראת סעיף זה. אביא הוראת סעיף 71ב(ד) לחוק כלשונה:

"נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף".

1. 23.אם כן, שניים הם התנאים בהתקיימם חייב כל דירה בבית משותף לשלם תשלומי איזון לבעל דירה אחרת בבית המשותף: האחד, דירתו של בעל דירה מבקש ההרחבה ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף. השני, דירתו של בעל הדירה האחרת בבית המשותף אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף
2. 24.'זכויות בניה' מבטאות אפשרות ניצול הקרקע לבניה על פי דין, בהתאם לתכנית מתאר על פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. זכויות אלה נקבעות על ידי מוסדות התכנון והבניה בישראל בהתחשב במכלול שיקולים רלוונטיים
3. 25.זכויות בניה בבית משותף אינן חלק מן הרכוש המשותף כמובנו בחוק המקרקעין. זכויות הבניה נובעות מן הבעלות המשותפת של בעלי הדירות בקרקע שעליה נבנה הבית המשותף. לפיכך, וככל שלא נקבע אחרת בתקנון מוסכם החל על בית משותף או בכל הסכמה מחייבת אחרת, רואים זכויות הבניה נכס המצוי בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית המשותף המחולק בין בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.
4. 26.בהתייחס לתנאים הקבועים בהוראת סעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין, קבע המומחה בחוות הדעת כי אלה מתקיימים בנסיבות דנן. כמבואר בחוות הדעת, לצורך הרחבת דירת הנתבעים על גג הבית המשותף בהתאם להיתר הבניה, ניצלו הנתבעים זכויות בניה "הייחודיות לדירות בקומה העליונה"
5. משניצל בעל דירה בבית משותף זכויות בניה לצורך הרחבת דירתו ובהתקיים התנאים הקבועים בהוראת סעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין, יש לחייבו בתשלומי איזון כפי שווין של זכויות הבניה שנוצלו על ידו לצורך הרחבת הדירה.
6. 28.בהתאם לחוות דעת המומחה, השטח האקוויולנטי של הבניה שביצעו הנתבעים על גג הבית המשותף בהתאם להיתר הבניה הוא 63.91 מ"ר
7. 29.בהתייחס לשווי מטר רבוע (מ"ר) מבונה, העריכו המומחה בחוות הדעת בסך של 13,200 ש"ח. זאת, בהסתמך על נתונים של רשות המיסים בחצי השנה האחרונה, לפיה נמכרו כ-53 דירות בסביבה במחיר ממוצע של 24,000 ש"ח למ"ר. כלשון המומחה בחוות הדעת: "בניכוי של 20% יזמות ו-6,000 ש"ח למ"ר עלות בניה, מתקבל שווי מ"ר של 13,200 ש"ח,
8. בהתאם, הנני לקבוע כי שווי זכויות הבניה שניצלו הנתבעים לבניה על גג הבית המשותף שמטרתה הרחבת דירתם, בהתאם להיתר הבניה, הוא בסך של 843,612 ש"ח (63.91 מ"ר ª 13,200 ש"ח).
9. לפיכך, יש להעמיד שווי זכויות הבניה שנוצלו על ידי הנתבעים לצורך הרחבת דירתם בבית המשותף על סך של 753,612 ש"ח.
10. 32.בהתאם לצו רישום הבית המשותף, חלקו של התובע ברכוש המשותף הוא בשיעור של 34/654. לפיכך, גובה תשלומי האיזון שעל הנתבעים לשלם לתובע עומד על סך של 39,179 ₪
11. 33.הנני להורות לנתבעים, ביחד ולחוד, להרוס כל הבנוי בדירתם ועל גג הבית המשותף שלא בהתאם להיתר הבניה, כמפורט בפסקה 5.1 בעמוד 5 לחוות דעת המומחה מיום 7.8.2019, והתאמתו להיתר הבניה מיום 25.8.2015. זאת, בתוך 90 ימים ממועד מתן פסק הדין. עבודות ההריסה וההתאמה להיתר הבניה תבוצענה בפיקוח המומחה מטעם המפקחת על רישום מקרקעין ובהתאם להוראותיו. הנתבעים, ביחד ולחוד, ימציאו לתובע אישור בכתב מטעם המומחה בדבר ביצוע עבודות ההריסה וההתאמה בהתאם להיתר הבניה, בתוך 7 ימים מגמר ביצוען.
12. 34.הנני להורות לנתבעים, ביחד ולחוד, לבטל יחידות הדיור הנפרדות בדירתם, לרבות בהתאם להיתר הבניה. זאת, בתוך 90 ימים ממועד מתן פסק הדין.
13. 35.הנני להורות חיוב הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 37,690 ש"ח, תשלומי איזון שזכאי לו התובע בגין הרחבת דירת הנתבעים בבית המשותף. התשלום יבוצע בתוך 45 יום מיום מתן פסק הדין. אחרת, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד למועד מלוא התשלום בפועל

המאמר נרשם 

עו"ד מיסוי מקרקעין חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מיסוי מקרקעין תל–אביב –  עו"ד אבירם כהן

ע"י עורך דין  מקרקעין קיסריה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין עתלית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  פינוי מושכר בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  חוזים חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל–אביב – עו"ד אבירם כהן

עורך דין גירושין תל–אביב  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני גירושין תל–אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין לענייני משפחה תל–אביב – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מומלץ לגירושין בתל=אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין גירושין חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני גירושין בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מומלץ לגירושין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין הסכם ממון חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין הסכם חיים משותפים בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין ידועים בציבור חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין משמורת חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מזונות בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין צוואה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין עריכת צוואה הדדית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  לענייני ירושה חיפה – עו"ד אבירם כהן

לייעוץ בתחום היתר בניה וזכויות בניה ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' 

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל–אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874