Written by סוגיה זו נידונה ת"א 55622-07-20 בקשי נ' אבו טריף ואח' –
עו"ד מקרקעין הרצליה – עו"ד אבירם כהן
רקע עובדתי:
רקע עובדתי:
- התובעת, קשישה בעשור התשיעי לחייה, תושבת ירושלים, רשומה בפנקס הזכויות, החל מיום 23.6.1986, כבעלים של שתי חלקות המקרקעין: האחת – חלקה בשטח של 12,120 מ"ר, בתחום עיריית טמרה, הידועה כחלקה 71 בגוש 18572; והשנייה – חלקה בשטח של 11,100 מ"ר, בתחום המועצה האזורית מטה אשר, הידועה כחלקה 44 בגוש 10263 (שתי החלקות יכונו להלן: המקרקעין).
- ההסכם שבמחלוקת הוא הסכם מכר מיום 7.9.2016, ולפיו מכרה התובעת את המקרקעין לאמו של הנתבע, הגב' ביהאן אבו טריף (להלן: הקונה), בתמורה לסך של 172,500 דולר ארה"ב (להלן: ההסכם). בסעיף 5 להסכם צוין, כי חתימת המוכרת על ההסכם מהווה אישור בדבר קבלת מלוא התמורה. ההסכם נחתם לכאורה על ידי התובעת והקונה בפני עו"ד אירני מחיפה מ.ר.2631 (להלן: עו"ד אירני), אשר אישור בחתימתו ובחותמתו את חתימותיהן על גבי ההסכם.
- התובעת טוענת כי לא היו דברים מעולם – לא היה בדעתה למכור את המקרקעין והיא לא עשתה כל פעולה לצורך מכירתם, היא איננה מכירה את הקונה, לא פגשה אותה מעולם ולא ניהלה איתה כל משא ומתן, היא לא חתמה על אף אחד מהמסמכים האמורים, שכולם פיקטיביים ומזויפים ולא קיבלה כל תמורה. היא אף לא פגשה מעולם את עו"ד אירני ולא חתמה על שום ייפוי כוח עבורו
בית המשפט המחוזי בנצרת פסק:
- כלל יסוד בדיני הראיות הוא, כי בעל דין במשפט אזרחי נושא בנטל להוכיח את העובדות הנחוצות לביסוס טענתו. התובע, המוציא מחברו, נושא בנטל השכנוע – ברמה הנדרשת לפי מאזן ההסתברויות, לגבי כל הטענות העובדתיות המרכיבות את עילתו, לרבות עובדות הנושאות אופי שלילי, כגון שחתימתו זויפה בידי אחר ולא נכתבה על ידיו. עם זאת, הואיל ומדובר בהוכחת עובדה בעלת יסוד שלילי, ניתן, ככלל, להסתפק בכמות פחותה של ראיות לשם העברת נטל הבאת הראיות אל הצד שכנגד, הטוען כי החתימה איננה מזויפת (ע"א 7303/01 עסאף נ' מנהל מקרקעי ישראל זאת ועוד, מקום בו אדם מתכחש לחתימתו שלו על מסמך (להבדיל מתובענה בה שני הצדדים למשפט אינם צדדים ישירים לחוזה), שומה על הצד שכנגד להוכיח את אמיתותו (ע"א 45/15, חלימה נ' נביל נבולסי )
- ההצעה והקיבול צריכים להעיד על גמירת דעתו של המציע והניצע להתקשר בחוזה לפי ההצעה (סע' 2 ו-5 לחוק) .
- אילו לא היה מדובר בעסקת מקרקעין, יכול שניתן היה לראות בהתנהגות הצדדים, כמקיימת את היסודות שבגינם יכול להשתכלל חוזה, על אף שלא נערך הסכם כתוב (בין אם יש לראות בהסכמה מיום 22.10.2020 כהצעה חדשה של התובעת ובין אם מדובר בהצעתם המקורית של הנתבעים שהתובעת קיבלה) אלא שבשעה שעסקינן בעסקת מקרקעין, ההתחייבות לעשות עסקה טעונה מסמך בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969) ומסמך בכתב אַיִן.
- אלא שהתכתבויות ב"כ הצדדים בדוא"ל וביישומון "וואטסאפ" אינן עולות כדי הסכמה המסוימת דיה והן אינן עומדות בדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, זאת גם אם ניתן להניח או לקבל טענת התובעת כי אי החתימה בפועל על ההסכם הסופי נגרמה כתוצאה ממחדלם של הנתבעים או מחוסר תום ליבם.
- בנסיבות אלה ובמיוחד בעת שמדובר בעסקת מקרקעין, בה מצפה כל אדם כי לא יראו בשלבים המקדמיים של ניהול המו"מ חוזה מחייב ובשעה שעבור אדם מן היישוב עסקה לרכישה או למכירה של נכס מקרקעין אינה עסקה שגרתית יומיומית, הרי שגם על פי מבחני גמירות הדעת, ככלל, יש הכרח כי ייערך חוזה בכתב שיביא לידי ביטוי את הציפייה של המתחייב בעסקת מקרקעין ואת כל תנאי העסקה, ולא בכדי נקבע כך בסעיף 8 לחוק המקרקעין.
העתירה לפסיקת פיצויים:
- התובעת עתרה לאכוף ביצוע חיוב הנתבעים בפיצוי "המוסכם" שנכתב ע"י ב"כ בטיוטת ההסכם. בשעה שבית המשפט קבע כי הסכמות ב"כ הצדדים בכללותן לא השתכללו לכדי חוזה מוגמר ומחייב, נהיר כי אין מקום להורות על אכיפת רכיב ספציפי מתוך אותה טיוטת הסכם, העוסק בפיצוי ללא הוכחת נזק (סעיף 12 לטיוטת ההסכם), בבחינת קל וחומר ובשעה ש"בכלל מאתיים מנה" (ראו: בבלי, סנהדרין לא, א).
- בהתאם להוראות סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 זכאי הנפגע לבחור בין תובענה לפי סעיף זה (בגין פיצוי מוסכם) לבין תובענה לפסיקת פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק זה.
בנסיבות בהן התובעת בחרה לעתור לסעד בגין "פיצויים מוסכמים" היא אינה זכאית לתבוע פיצויים אחרים במקומם, שכן מדובר בפיצוי בגין אותו ראש נזק (ראו: ע"א 628/87 יוסף חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, מו(1) 115 (1991) ורבים נוספים).
המאמר נרשם עורך דין מקרקעין רמת השרון – עו"ד אבירם כהן
לייעוץ בנושא של הסכמים וחוזים במקרקעין –יש לפנות לעורך דין מקרקעין בהרצליה ורמת השרון – משרד עו"ד אבירם כהן ושות'
סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 – טל: 04-8645801
סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28 – טל: 0733701874