האם בית המשפט יקבל ערעור בנוגע לתוכנית פינוי בינוי 38-2 בתל אביב?

מאמר בנושא תוכנית  מטהר 38-2, פינוי בינוי ע"י עו"ד התחדשות עירונית

1. ההליך נשוא הדיון נסב על בית משותף הבנוי על מקרקעין הידועים כחלקה 311 בגוש 6217, הממוקם ברחוב בלוך 23 בתל אביב ובו 8 דירות
2. ביום 30/4/18, חתמו בעלי שבע מבין שמונה דירות הבית המשותף, המהווים 87% מבעלי הדירות בבית המשותף, להם צמודים 87% מהרכוש המשותף, על הסכם עם חברת גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ (להלן: "היזם").  במסגרת ההסכם, הוסכם על ביצוע פרויקט חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה על פי תמ"א 38, על דרך הריסת הבית והקמתו מחדש, תוך שהדירות אשר יקבלו בעלי הדירות, תהיינה דירות חדשות ובהן מרחב דירתי מוגן (ממ"ד) וכן, תוצמדנה לדירות חניות תת קרקעיות. (להלן: "הסכם התמ"א" וכן "הפרויקט"). בעת ניהול המשא ומתן וכריתת ההסכם עם היזם, היו בעלי הדירות מיוצגים על ידי עורך דין.
3. ביום 3/8/20 ניתנה החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב, המאשרת את הבקשה להיתר לביצוע הפרויקט בתנאים.

4. המערער, שהוא הבעלים הרשום של חלקת משנה 3 – שהיא דירת מגורים בשטח רשום של 71.46 מ"ר,  סירב לחתום על הסכם התמ"א.
5. לאור זאת, הוגשה כנגד המערער התביעה בה ניתן פסק הדין נשוא הערעור. במסגרת התביעה טענו המשיבים כי זכות הקניין, השימוש והיקף ההגנה בה, כפופים לעקרונות הצדק, ההגינות ותום הלב. דא עקא, התנהלותו של המערער בסרבנותו לחתום על הסכם התמ"א, אינה מתחשבת בציפיות המוצדקות של המשיבים והיא מונעת מהם למגן את דירותיהם מפני רעידות אדמה, להוסיף להן ממ"דים וכן, לזכות בכל היתרונות הנוספים הגלומים בביצוע הפרויקט.
6. כן טען המערער כי דירתו ממוקמת בקומה ראשונה מעל קומת עמודים ושטחה בפועל הוא 99.96 מ"ר. נטען כי המערער זכאי לקבל דירת תמורה בקומה הראשונה של הבית המשותף (קרי להישאר באותה קומה בה ממוקמת דירתו) זאת, מחמת סיבות אישיות וכלכליות ובכלל כך בפרט לאור מצבו הבריאותי.

עוד טען המערער על בהעדר ביטוח ובטוחות הולמות, בחשיפה להקניית זכויות בנייה וקניין מעבר להסכם לקבלן, בהעדר שיוויון ואיזון, העדר פרטי המפקח, העדר לוח זמנים, אי גילוי מפרט חוק המכר, העדר נוהל מסירת ערבויות, ניגוד עניינים ואי דיווח על שינוי בתמורה. 

מפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב פסקה:

• ביום 15/5/22 ניתן על ידי המפקחת פסק הדין נשוא הערעור, במסגרתו חייבה המפקחת את המערער לחתום על הסכם התמ"א . זאת משהמפקחת מצאה ליתן משקל לזכותם של רוב המכריע מבין בעלי הדירות להתגונן מפני קריסת הבית המשותף בעת רעידת אדמה, תוך קבלת תמורות נאותות ולהעדיף את זכותם זו על פני זכותו של המשיב.
• כן פנתה המפקחת לסקור את הדין וההלכה הפסוקה בכל הנוגע לחיזוק מבנים מכוח תמ"א 38. בהקשר זה קבעה המפקחת כי כעולה מהפסיקה וכן מדו"ח מיוחד של מבקר המדינה בנושא – חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה, מהווה אינטרס לאומי חשוב, שלשם קידומו חוקקה תמ"א 38 וכן, נקבעו ההסדרים המיוחדים בחוק החיזוק. המפקחת הפנה לפסיקה במסגרתה הותוו הקווים לשיקול דעתו של המפקח וזאת, בין היתר במסגרת רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן [פורסם בנבו] (09/7/14). בשים לב להתוויות כפי שנקבעו, קבעה כאמור המפקחת כי יש ליתן משקל לזכות הרוב על פני זכותו של המערער
• לעניין טענת המערער על הפעלת קליניקה – נקבע כי הוא אינו מפעיל בדירה קליניקה המצדיקה שיפוי מיוחד. קביעתה זו של המפקחת הושתתה על רשמיה מביקורה במקום. בביקורה הבחינה המפקחת בשלט בולט המלמד על הפעלת קליניקה למרפאת שיניים המופעלת על ידי משפחת בלטר ואולם, לא מצאה כל שלט המלמד על עסקו הנטען של המערער, לבד מכיתוב, באמצעות נייר מודבק בסלוטייפ על גבי תיבת הדואר של המערער: "פילותרפיה "חיים שלמים"". עוד נקבע כי בדירה עצמה לא ניכר כל קיום ל"קליניקה".
• כ"כ דרישתו של המערער להתאמות הנובעות ממוגבלות הראייה ממנה הוא סובל (בהתבסס על הוראות סעיף 5(ב1) לחוק החיזוק), לא הוכחה, בהינתן שבדירת המערער לא נמצאו על ידי המפקחת התאמות כלשהן הנובעות ממוגבלות זו.
• בכל הנוגע לדרישת המערער לקבלת דירה באותה קומה בה מצויה דירתו, הובהר כי המערער השתית דרישתו זו על טעמים רפואיים ותמך אותה בחוות דעת רופא מטעמו- ד"ר ברש. אלא, שרופא זה העיד כי מעולם לא היה אצל המערער בדירה, לא ידע האם יש בדירתו התאמות אלא העיד כי הוא מניח בלבד שיש בדירת המערער התאמות ויתרה מכך, העיד כי המערער יכול להתגורר בכל קומה.

ערעור על פס"ד המפקחת:

1. הפרויקט נשוא הדיון הוא פרויקט לחיזוק הבית המשותף בהתאם לתכנית מתאר ארצית 38 (לעיל ולהלן: "תמ"א 38") על דרך הריסתו ובנייתו מחדש. כיוון שכך, מצופה היה כי בפתח הדיון תערך סקירה נורמטיבית באשר לתמ"א 38, כמו גם חוק החיזוק, אשר נחקק על מנת להוביל ליישומה. אלא, שבמסגרת הערעור לפני, לא תוקף המערער את הכרעותיה המשפטיות של המפקחת – קרי את החשיבות הנודעת למימוש פרויקטים לפי תמ"א 38; היקף סמכות המפקחת בהתאם לחוק החיזוק; את האופן בו יקבע האם התמורות בפרויקט שיוויוניות לדיירים אם לאו; – אלא הוא תוקף את קביעותיה וממצאיה העובדתיים של המפקחת וכן את ההתנהלות הדיונית בהליך לפניה ובכלל כך – כפי שפורט לעיל – את קביעותיה ולפיהן הוא אינו זכאי לדירת תמורה בקומה הראשונה – בהתאם למוסכם בין הצדדים כמו גם לאור מצבו
2. כיוון שכך, אינני מוצאת להרחיב בשאלות הנורמטיביות הנוגעות לתמ"א 38, לחוק החיזוק ולסמכות המפקח על רישום המקרקעין מכוחם של אלו ולשם הרחבה בנושא, הנני מוצאת להפנות לפסקי דין אשר ניתנו על ידי בעש"א (מחוזי ת"א) 13039-12-20 יוסף ניסני נ' אמנון חביב [פורסם בנבו] (26.04.2021); וכן בעש"א (מחוזי ת"א) 7187-10-19 משה ילין נ' אורי גורן [פורסם בנבו] (27.04.2020), במסגרתם רוכזו על ידי ההלכות הרלוונטיות בנושא.
3. בהינתן שכאמור הערעור בעיקרו נסב על ממצאים וקביעות עובדתיות, כפי שנקבעו על ידי המפקחת, היא הערכאה המבררת, אשר התרשמה באופן ישיר הן מהעדויות אשר נשמעו בפניה והן מהמצב במקום – לאור ביקור אשר קיימה בבית המשותף ובכלל כך בדירת המערער – הנני מוצאת להקדים ולפרט את ההלכה הפסוקה, כפי שנקבעה מקדמא דנא ובהתאם לה, בקביעות אלו לא תיטה ערכאת הערעור להתערב

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  התחדשות עירונית  בהרצליה ורמת השרון –  עו"ד אבירם כהן

לייעוץ בנושא של  הסכמי התחדשות עירונית  במקרקעין –יש לפנות  לעורך דין  מקרקעין בהרצליה ורמת השרון  – משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

עורך דין  התחדשות עירונית  בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  048645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28 טל': 0733701874