האם בית המשפט ייעתר לתביעת פירוק שיתוף שהזכות חוזית(אובליגטורית) ולא קניינית?

המאמר נרשם ע"י עורך דין מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  נדל"ן  מומלץ בחיפה והקריות – עו"ד אבירם כהן

רקע עובדתי:

1. המבקשים היו שותפים במגרש כך שחלקם היה 1/3 מהמגרש וחלק של עמרם ועמוס היה 2/3 מהמגרש.
2. ביום 2.7.13 נחתם בין בעלי המקרקעין הסכם פירוק שיתוף בגדרו התחייבו הצדדים להסכם, בין היתר, לפירוק השיתוף במגרש, אשר יימכר למרבה במחיר.
3. עוד נטען, כי כפי הסכם זה פורסמה הזמנה להציע הצעה לרכישת המגרש והמשיבים נענו להזמנה והציעו לרכוש את המגרש תמורת תשלום 1.9 מיליון ₪; אלא שלמרות שהצעתם הייתה הגבוה ביותר, המבקשים סיכלו בחוסר תום לב את רכישת המגרש.
4. המשיבים טענו בתביעה, כי ביום 10.7.17 הם נקשרו בהסכם לפיו, רכשו זכויותיהם של המבקשים במגרש ואף נרשמה הערת אזהרה לטובתם (להלן: הסכם הרכישה). כן טענו המשיבים בתביעה, כי ניסיונם לבצע פירוק שיתוף בהסכמה עם המבקשים עלה בתוהו, ובשל כך, הם עתרו בתביעתם לפירוק שיתוף במגרש.
5. בכתב ההגנה אותו הגישו המבקשים הם אישרו כי בינם לבין עמרם ועמוס נחתם הסכם פירוק שיתוף וכי ביום 24.3.17 הם פרסמו הזמנה להציע הצעות לרכישת המגרש. לטענתם, במסגרת ההזמנה נשמרה זכות הבעלים שלא לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר ואף לא לקבל כל הצעה ולבטל את ההתמחרות. לגישתם, הם גילו עניין לרכוש את חלקם של עמרם ועמוס, ומכאן ההתמחרות בוטלה.
6. לטענת המבקשים, חרף ביטול ההתמחרות, המשיבים בחרו בחוסר תום לב להתקשר בהסכם הרכישה רק  עם עמוס ועמרם לרכישת חלקם במגרש. כן טענו, כי מטרת רכישת המקרקעין ע"י המשיבים הינה יצירת עובדות בשטח כדי לחייב את המבקשים למכור את זכויותיהם במגרש.
7. בנוסף, המבקשים עתרו בכתב ההגנה ובבקשתם מיום  18.7.18 לסילוק התביעה על הסף. לטענתם,  המשיבים טרם נרשמו כבעלי זכויות בעלות במגרש, והם מחזיקים בזכות אובליגטורית בלבד מכוח הערת האזהרה שנרשמה לטובתם. בהיעדר רישום של המשיבים כבעלי זכויות בעלות  במגרש, הם אינם שותפים ואינם זכאים לדרוש את פירוק השיתוף, בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: חוק המקרקעין).
8. מנגד, המשיבים טענו בתגובתם מיום 9.8.18, כי בעת שרכשו את זכויותיהם של עמרם ועמוס במגרש, הם נכנסו בנעליהם כשותפים של המבקשים, לרבות בעניין הזכות לפירוק שיתוף כפי הסכם פירוק השיתוף. כן טענו, כי עצם קיום הסכם פירוק השיתוף ובו התייחסות מפורשת לעניין המגרש (סע' 23 להסכם פירוק השיתוף), מקימה למשיבים זכות לאכוף את הוראות הסכם פירוק השיתוף.
9. ביום  7.5.18 המשיבים הגישו בקשה לתיקון כתב התביעה. בבקשתם עתרו למתן סעד של צו עשה לפיו, ביהמ"ש קמא יורה למבקשים לחתום על כל המסמכים הדרושים להשלמת רישום זכויותיהם במגרש. המשיבים נימקו, כי תנאי לרישום זכות הבעלות אצל רשם המקרקעין הינו קבלת הסכמת כל בעלי הערות האזהרה בחלקה לרבות המבקשים שמסרבים לשתף פעולה ובכך מסכלים מאמצי המשיבים בהשלמת הרישום. מנגד, המבקשים טענו כי הסעד המבוקש מוכיח שטרם הוכרע עניין הבעלות ואין טעם בבירור תביעת פירוק השיתוף. לגישתם, לשם הכרעה בסוגית הבעלות יש לבחון האם עמרם ועמוס רשאים  למכור את זכויותיהם למבקשים לנוכח הוראותיו של הסכם פירוק השיתוף. כן טענו, כי הסעד המבוקש עוסק בסוגיית הבעלות במקרקעין ואינו בסמכות בימ"ש שלום.
10. ביום 2.9.18 ניתנה  החלטת בימ"ש קמא. באשר לבקשה לסילוק התביעה על הסף, בימ"ש קמא קבע כי הסעד אליו מכוונת התביעה הינו פירוק שיתוף במגרש מכוח זכאות המשיבים להירשם כבעלי זכויות במקרקעין. כן קבע, כי עילת התביעה לא מושתת על סעיף 37 לחוק המקרקעין שלגביו נדרש כי הצדדים להליך פירוק שיתוף יהיו בעלים רשומים, אלא העילה נעוצה בהסכם פירוק השיתוף ואכיפתו, כך שתוצאתו תהיה פירוק השיתוף במגרש. בימ"ש קמא נימק, כי המבקשים אינם כופרים בתחולת ותוקף הסכם פירוק השיתוף, ובכך שהמשיבים הינם חליפיהם של עמוס ועמרם.
11. המבקשים לא השלימו עם ההחלטה הדוחה את בקשתם לסילוק על הסף, והגישו את בקשת רשות הערעור

בית המשפט המחוזי פסק:

1. מסקנתו של ביהמ"ש קמא מתיישבת עם לשון ההסכם לפירוק שיתוף, שכן בהתאם לסע' 14 כמו גם בסע' 33 להסכם זה, הוסכם כי למקרה ומי מהצדדים להסכם זה יעביר את זכויותיו או חלק מהן במגרש, אזי הסכם פירוק השיתוף על הוראותיו השונות יחייב  אותם ביחסיהם  עם חליפי הצדדים שהעבירו את זכויותיהם. המבקשים לא חולקים כי בין עמוס ועמרם למשיבים נכרת הסכם הרכישה, נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבים והם נכנסו בנעלי עמרם ועמוס, הגם שמהלשון וכוונת הצדדים להסכם פירוק השיתוף ניתן להסיק כי חליף כולל בחובו כל אשר רכש זכויותיו של צד להסכם זה.
2. הוסכם כי יעשה פירוק שיתוף במגרש על דרך מכירתו, והסכם זה יחול ויחייב את המבקשים ביחסיהם עם חליפיהם של עמוס ועמרם, הלוא הם המשיבים.
3. עדיין עומד בפני המשיבים מחסום זאת לנוכח הקבוע  בסע' 38 לחוק המקרקעין המסדיר, בין היתר, את פירוק השיתוף על פי הסכם, והמורה לנו כדלקמן:

38. (א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, וכל חיקוק אחר בנדון.

מלשוןהסעיףניתןלהיווכחכיגםפירוקשיתוףבהתאםלהסכםאפשרירקביןשותפים, כאשר שותפות הוגדרה בסע' 27 לחוק המקרקעין בזו הלשון:

"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם".

1. הווה אומר, לשותף  זכויות בעלות בשונה מזכויות אובליגטוריות (ת"א 1719/09 (שלום ראשל"צ) רשות המיסים נ' רות שלוח, [פורסם בנבו] פס' 7 והאסמכתאות שם (28.12.09); ת"א (שלום ת"א) נדל גיורא נ' עזבון המנוחה וזינצה רעיה, [פורסם בנבו] פס' 13 והאסמכתאות שם( 5.3.09).  שעה  שהעסקה שביסוד רכישת  זכות הבעלות לא הושלמה ברישום, אזי הינה בבחינת התחייבות לעשות עסקה במקרקעין כקבוע בסע' 6 ו-7 לחוק המקרקעין.
2. פירוק השיתוף יכול ויעשה עפ"י צו של ביהמ"ש או מכוחו של הסכם, אולם בשני המסלולים, הדבר אפשרי בין הבעלים המשותפים  בלבד (יהושע, דיני קניין – בעלות ושיתוף (תשנ"ז) , עמ' 286 (להלן: ויסמן), שכן:

"תכלית הפירוק של השיתוף להביא את יחס השיתוף לקיצו. דבר זה נעשה בדרך כלל, אם על ידי חלוקתו הפיסית של הנכס המשותף, והענקת בעלות יחודית לבעלים המשותפים בחלקים שנוצרו עקב החלוקה, ואם על ידי מכירת הנכס המשותף וחלוקת התמורה בין הבעלים המשותפים"(ויסמן, עמ' 287).

1. לסיכום בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור של המבקשים ופסק כי פירוק שיתוף במקרקעין אפשרי רק בין שותפים, משעה שלמשיבים היתה רק זכות אובליגטורית(חוזית) הם אינם זכאים לפירוק השיתוף במקרעין.

לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין תנו לעו"ד מקרקעין  מומלץ בחיפה והקריות  לייצג אתכם בדיסקרטיות מלאה. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' סניף חיפה – 04-8645801