חניה ברכוש המשותף-כיצד יפסוק בית המשפט

האם רשאי בעל דירה בבית משותף למנוע משכנו מלהחנות מכוניתו ברכוש המשותף?

ע"א 708/72 פולה ו־משה פרשקר נ' רוזנברג ואח'- בית המשפט העליון, 1974

1. רקע עובדתי

ברחוב התקווה 9 בראשון־ לציון עומד בית משותף הכולל עשר דירות. המערערים (פולה ומשה פרשקר) הם בעלי דירה אחת, והמשיבים הם בעלי שלוש דירות נוספות. שאר הדיירים אינם צד להליך.

בבית קיימת חצר ושטח פנימי תחת עמודי הבניין. שטח זה היה במשך שנים רבות מוזנח ללא שימוש קבוע, היה מלא קוצים וצמחייה פראית, ורק לעיתים נעשה בו שימוש מועט. המערערים החנו בעבר קטנוע במקום הגישה לפחי האשפה, ולתקופה קצרה אחת החנו רכב פרטי.

בשנת 1970 החלו המשיבים להחנות את מכוניותיהם בשטח שמתחת לעמודים. פעולה זו עוררה התנגדות מצד המערערים, שטענו שהשטח נועד לגינה ולשימוש משותף, ושאין למשיבים זכות בלעדית להשתמש בו.

בעקבות המחלוקת התכנסה אסיפה כללית של בעלי הדירות. באסיפה השתתפו 9 מתוך 10 בעלי הדירות, ובעד ההחלטה הצביעו 5, נגד 2, ו־2 נמנעו. ההחלטה כללה 8 סעיפים — בעיקר מתן היתר חניה לדיירים בלבד והטלת עלויות סלילת גישה לחניה על הדיירים שיחנו. הוצע גם לרשום את ההחלטות כתוספת לתקנון הבית.

על בסיס ההחלטה החלו המשיבים להשתמש בפועל בשטח לצורך חניה.

המערערים תבעו מבית משפט השלום צו סילוק יד וצווי מניעה המונעים כל חניה בשטח, בטענה לפגיעה בזכותם ברכוש המשותף ולמטרדים שונים.

2. ההליכים בערכאות הקודמות

בית משפט השלום (רחובות)

השופטת קבעה:

• השטח הועד מלכתחילה לגינון ולמשחקי ילדים.
• החניית מכוניות מהווה תפיסה שלא כדין של חלקם של המערערים ברכוש המשותף.
• החלטת האסיפה הכללית אינה חוקית ולכן אינה מעניקה היתר.
• ניתן צו מניעה האוסר על המשיבים להחנות רכב בשטח.
• העילה הנזיקית (מטרד) לא נדונה בשל ההכרעה הקניינית.

בית המשפט המחוזי (תל אביב)

בפסק דין ברוב דעות:

• התקבל ערעור המשיבים.
• נקבע שעל בית משפט השלום לדון בעילת המטרד.
• צו המניעה בוטל.
• דעת המיעוט (השופט ארליך) סברה שיש לאשר את פסק הדין של השלום.

המערערים ביקשו רשות ערעור, ובית המשפט המחוזי נעתר כי ייתכן שהכרעה בעילת המטרד בעתיד תמנע את העלאת טענות קנייניות בבית המשפט העליון.

3. השאלות המשפטיות העיקריות
   1. האם חניית מכוניות ברכוש המשותף היא "תפיסת חזקה" הפוגעת בזכויות יתר הדיירים?
   2. האם האסיפה הכללית מוסמכת להתיר חניה בשטח ברוב רגיל?
   3. האם ההחלטה שהתקבלה הייתה שינוי תקנון הדורש רוב מיוחד — 2/3 מבעלי הדירות?
   4. האם ניתן להפריד בין סעיפים שונים בהחלטת האסיפה (למשל — בין היתר חניה לבין חלוקת עלויות)?
   5. מה ההשפעה של העובדה שהשטח מעולם לא שימש כגן, למרות שנאמר כי “הועד” לכך?
4.  דעת המיעוט – השופט אשר (עמדה מחמירה עם המשיבים)
   השופט אשר פותח בקביעה כי סעיפי ההחלטה באסיפה הכללית משנים באופן מהותי את זכויות בעלי הדירות ברכוש המשותף.
   הנימוקים המרכזיים:
   • שינוי תקנון הבית: סעיפים 3–6 מחייבים דיירים לשאת בעלויות ולשנות ייעוד של שטח משותף — ולכן מדובר בשינוי תקנון.
   • לשינוי כזה נדרש רוב מיוחד של 2/3 מבעלי הדירות (סעיף 62(א) לחוק המקרקעין).
   • הרוב באסיפה אינו מספיק: רק 5 מתוך 9 הצביעו בעד — רחוק מרוב של 2/3.
   • המשיבים אינם רשאים “למחוק” חלקים מהחלטתם: ההצהרה שלהם בבית המשפט שהם לא יגבו מהמערערים תשלום על הכשרת החצר — אינה הופכת החלטה לא־חוקית להחלטה חוקית.
   • לכן: כל ההחלטה בטלה מלכתחילה.

המסקנה:

יש להחזיר את פסק הדין של בית משפט השלום ולהורות שהמשיבים אינם רשאים להחנות רכביהם במקום.

5. דעת הרוב – מ"מ הנשיא זוסמן והשופט מני
   דעת הרוב הפוכה לגמרי בקביעותיה, והיא שמבססת את ההכרעה המחייבת.

5.1 עיקרון יסוד: חניה ברכוש משותף אינה תפיסה אסורה
זוסמן מפנה לע"א 549/73 (וינטרס נ' אלוני), וקובע:

• • שימוש ברכוש המשותף, כל עוד אינו יוצר מניעה קבועה לשאר הדיירים, אינו מהווה תפיסת חזקה.
  • חניה היא שימוש חולף, בדומה למעבר בחדר מדרגות.
  • לכן אין בהסגת גבול או שלילת זכויות של דיירים אחרים.

5.2 – האם השטח "הועד" לגינון?

השטח היה בפועל מוזנח.

גם אם הייתה כוונה גנרית לייעד לגינה, כל עוד הדבר לא נקבע בתקנון או בצו רישום — אין משמעות משפטית לייעוד “דה־פקטו”.

משמעות:
אין החלטה קודמת המגבילה שימוש לחניה → לכן חניה מותרת כשימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף.

5.3 – תוקף החלטת האסיפה

זו נקודה מרכזית:

• • נכון: האסיפה התכוונה לרשום את ההחלטות כתוספת לתקנון.
  • נכון: לא היה לה את הרוב החוקי לכך (2/3).

אבל — סעיף 1 בהחלטה (“דיירי הבית בלבד זכאים לחנות בחצר”) הוא החלטת אסיפה לגיטימית לחלוטין, משום:

• היא עוסקת אך ורק בשימוש ברכוש המשותף.
• החלטות כאלה דורשות רוב רגיל בלבד.
• בפועל — היה רוב.

5.4 – הפרדה בין חלקי החלטה

חלק מההחלטה (חלוקת עלויות, דרישת תשלומים) בטל כי הוא משנה זכויות בעלי דירות.

אבל — סעיף ההיתר לחניה אינו תלוי בחלקים הללו.

זוסמן מפנה לפסיקה האנגלית המאפשרת "הפרדה" בין חלקים חוקיים ובלתי חוקיים.

5.5 – משמעות הצהרת המשיבים

המשיבים הודיעו לבית המשפט כי:

• יישאו לבדם בעלויות הכשרת החניה.
• לא יגבו מהמערערים מאומה.
• המערערים רשאים להשתמש בחניה בשוויון מלא.

לכן — טענת "נטל בלתי חוקי" נופלת מאליה.

6.  הכרעת בית המשפט העליון

הערעור נדחה ברוב דעות.

משמעות ההכרעה:

1. 1. החניה בשטח המשותף מותרת.
   2. החלטת האסיפה בדבר היתר החניה – תקפה.
   3. החלקים בהחלטה המטילים תשלומים – בטלים, אך אינם פוגעים בתוקף היתר החניה.
   4. המערערים אינם זכאים לצווי מניעה על בסיס טענות קנייניות.
   5. עדיין פתוחה להם האפשרות (בהליך בפני השלום) להוכיח מטרד — אך זה אינו משפיע על ההכרעה הקניינית.

1. עקרונות משפטיים חשובים שנקבעו בפסק הדין

7.1 – שימוש סביר ברכוש משותף

כל דייר רשאי להשתמש בשטח המשותף באופן סביר וחולף, שאינו מונע שימוש מאחרים.

7.2 – חניה אינה "תפיסת חזקה"

עצם עמידתה של מכונית במקום אינה יוצרת בעלות או חזקה ייחודית.

7.3 – אסיפה כללית מוסמכת להחליט על שימוש ברוב רגיל

החלטות בנוגע לאופן השימוש (לא שינוי זכויות קנייניות) מתקבלות ברוב כלל הדיירים המשתתפים.

7.4 – שינוי תקנון דורש רוב מיוחד

2/3 מבעלי הדירות, או הסכמת כל מי שזכויותיו נפגעות.

7.5. ניתן להפריד בין סעיפים חוקיים ובלתי חוקיים בהחלטה אחת

8. פסק הדין הפך לאבן יסוד בדיני בתים משותפים:

• • קבע לגיטימיות רחבה לחניה ברכוש משותף, כל עוד לא נאסרה מפורשות.
  • שמר על סמכות האסיפה הכללית לשנות שימושים ללא הליך כבד של שינוי תקנון.
  • יצר הגנה לדיירים מפני שינויי זכויות ללא רוב מיוחד.

9. סיכום קצר

בית המשפט העליון קובע כי בשטח שלא הוגדר בתקנון כמוגבל לשימוש מסוים, כל דייר רשאי לעשות שימוש סביר וחולף, כולל חניה.
האסיפה הכללית מוסמכת להתיר זאת ברוב רגיל.
החלטות המנסות לשנות זכויות ברכוש המשותף  דורשות רוב מיוחד ולכן אינן תקפות, אך ניתן להפרידן מהחלטות תקפות.

לכן, המערערים אינם זכאים למנוע החניה של המשיבים מטעמים קנייניים, והערעור נדחה.

מחפשים עורך דין מקרקעין – סכסוך שכנים בבית משותף ?  אבירם כהן ושות' משרד עורך דין  

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן

טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

המאמר נרשם על ידי :

  עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחיפה.

  עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחדרה.

  עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ ביוקנעם.

  עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בהרצליה.

  עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בתל-אביב.

 

  עורך דין  מקרקעין בחיפה

  עורך דין  מקרקעין בנתניה

  עורך דין  מקרקעין בהוד השרון         

  עורך דין מקרקעין מומלץ בהרצליה  

  עורך דין  מקרקעין מומלץ חדרה

  עורך דין  מקרקעין ת"א

  עורך דין  מקרקעין חדרה

  עורך דין מקרקעין יקנעם

 

עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בחיפה

  עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בנתניה

  עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בהוד השרון         

  עורך דין מקרקעין מומלץ בהרצליה  

  עורך דין  מקרקעין מומלץ בנתניה

  עורך דין  מומלץ לליקויי בניה ת"א

 

לייעוץ בנושא סכסוך שכנים  יש לפנות למשרד עו"ד אבירם כהן ושות' 

סניף הרצליה, רח' ספיר 7- טל: 0733701874

סניף נתניה, רח' האורזים 23  – טל: 0733701874

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874

 

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.