תביעה לפירוק שיתוף בדו משפחתי

הצדדים הם בעלי חלקים שווים במגרש עליו בנוי בית מגורים דו-משפחתי, צמוד קרקע. לאחר שאושר שינוי לתוכנית מתאר מקומית, קיימת אפשרות לבנות במקום – אך רק על המגרש השלם – בניין רב קומתי. הבעלים של מחצית הנכס מעוניין לממש את זכויות הבנייה, והבעלים של המחצית השנייה מעוניין להמשיך ולגור בבית מגוריו. האם במצב דברים זה, ניתן לחייב את הצד המבקש להמשיך ולגור במקום, למכור את חלקו בנכס? 

ת"א 50069-10-14 חביב לוי החזקות בע"מ ואח' נ' אילנה ירימי

רקע כללי

• בפניי תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין, שהם מגרש בשטח של כ-744 מ"ר, עליו בנוי בית דו-משפחתי צמוד-קרקע. המקרקעין רשומים כיחידה אחת, בבעלות משותפת של הצדדים בחלקים שווים — מחצית לכל צד.
• התובעות, שהן חברות ייזום וניהול נדל"ן, רכשו בעבר את זכויות הבעלות במחצית המגרש, לרבות הבית המצוי על חלק זה. הנתבעים, בני זוג לשעבר, מחזיקים ומתגוררים במחצית השנייה במשך עשרות שנים.
• לאחר שינוי תכנית המתאר המקומית, נפתח פוטנציאל תכנוני משמעותי — האפשרות לבנות על כל המגרש (אך לא על מחצית ממנו בלבד) בניין רב-קומות חדש, בהיקף זכויות בנייה רחב.
• התובעות מבקשות לממש זכויות אלה, ולשם כך עותרות לפירוק השיתוף בדרך של מכירה — בין באמצעות התמחרות פנימית ובין מכירה לצד ג'.
• מנגד, הנתבעים מבקשים להמשיך להתגורר בביתם, מתנגדים לכל מכירה, וטוענים כי הפתרון הנכון הוא חלוקה בעין, או רישום בית משותף, כפי שיאפשר להותיר לכל צד את ביתו.

השאלה המרכזית העומדת להכרעה:
האם בנסיבות מקרה זה יש להורות על פירוק שיתוף בדרך של מכירה — או שמא בדרך של רישום הבית כבית משותף?

טענות התובעות

• התובעות מדגישות כי התכנית החדשה (התב"ע) מגדילה באופן דרמטי את זכויות הבנייה, וכי דחיית האפשרות לממשן מהווה נזק כלכלי ניכר. לטענתן —
• המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין מקומית.
• הפיכת הנכס לבית משותף אף היא אינה מאפשרת ניצול הזכויות.
• מניעת מימוש זכויותיהן גורמת להפסד כלכלי חמור, שכלל השותפים אמורים להימנע ממנו.
• עוד נטען כי הנתבעים מצויים בהליכי גירושין ומשאבים, ולכן ממילא צפוי כי ימכרו את חלקם בעתיד. בנסיבות אלה, לשיטת התובעות "מוטב לעשות כן כבר עתה".
• התובעות טוענות כי תכלית חוק המקרקעין היא לאפשר מיצוי יעיל של הקרקע ולהימנע מקיפאון קנייני. לכן יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין, בדרך ההתמחרות או auf להעדפת מי מהשותפים כמוכר/קונה.

טענות הנתבעים

• הנתבעים, ובעיקר הנתבעת המתגוררת בבית מזה כחמישים שנה, מתנגדים לכל מכירה. לטענתם:
• הבית נבנה במו ידיהם בשנות ה-60, ומהווה מוקד חיים וזיכרון.
• אין להם כוונה או יכולת כלכלית לרכוש את חלק התובעות.
• אין בכוונתם לנצל או לבנות לפי התב"ע החדשה.
• כל מטרת התביעה — כך לטענתם — היא מיצוי רווח כלכלי גרידא מצד חברות נדל"ן, על חשבון בעלת בית ותיקה.
• לשיטתם, יש לבצע חלוקה בעין — אם באמצעות פרצלציה (לטענתם: אפשרית), ואם באמצעות רישום בית משותף.
• הנתבעים מסתמכים על הלכות בית המשפט העליון, ובעיקר רע"א רידלביץ ו-ע"א קוצר, לפיהן:
• מניעת רווח עתידי אינה מהווה "הפסד ניכר".
• אין לכפות על שותף למכור את בית מגוריו אלא במקרים קיצוניים.

מינוי מומחה

• לבקשת בית המשפט מונה שמאי מקרקעין מומחה מטעם בית המשפט, אשר בחן את כל החלופות לפירוק השיתוף.
• ממצאיו העיקריים:
• אין אפשרות תכנונית לבנות בניין רק על מחצית המגרש.
• אין אפשרות לבצע פרצלציה: העירייה מתנגדת לחלוקת המגרש לשתי חלקות.
• ניתן לרשום את הבית כבית משותף, ולייחד כל יחידה לצד המתאים.
• אי-מימוש זכויות הבנייה יגרום נזק כלכלי לתובעות, שכן זכויות אלה שוות סכומים גבוהים.
• למרות זאת, המומחה הדגיש כי הגורם המסכל את מימוש הזכויות הוא עמדת הנתבעים ולא חוסר אפשרות תכנונית.
• לדעתו, החלופה האידיאלית (מבחינה כלכלית) היא עסקת קומבינציה, אך זו אפשרית רק בהסכמת שני הצדדים.

המסגרת הנורמטיבית

• הוראות סעיפים 37–43 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מסדירות את פירוק השיתוף. העקרונות המרכזיים:
• סעיף 37 — לכל שותף זכות לתבוע פירוק בכל עת.
• סעיף 39 — הכלל: פירוק בעין עדיף.
• סעיף 40 — אם חלוקה בעין אינה אפשרית או גורמת "הפסד ניכר", הפירוק ייעשה בדרך של מכירה.
• סעיף 42 — אם מדובר בבית הראוי לרישום בבית משותף, רשאי בית המשפט לצוות על רישום כזה, בכפוף לחוות דעת המפקח.
• סעיף 43 — יש להתחשב ברצון השותפים.
• הפסיקה העליונה קבעה כי:
• רישום בית משותף הוא אמצעי שקול לחלוקה בעין (ה"שופט חיים כהן", הלכת רוטשילד).
• בפירוק שיתוף, ברירת המחדל היא חלוקה בעין או רישום כבית משותף, ורק חריגית — מכירה.
• "הפסד ניכר" הוא הפסד ישיר בערך הנכס עקב החלוקה, ולא מניעת רווח עתידי מן הפיתוח (רידלביץ; קוצר).
• לבית המגורים, להבדיל מנכס מסחרי, עשויה להיות חשיבות רגשית-קיומית, אליה בית המשפט חייב להתייחס.

דיון והכרעה

א. האם קיימת אפשרות לחלוקה בעין?

• כאמור: לא.
  העירייה אינה מאשרת פרצלציה, ולא ניתן לבנות בניין במיקום אחד תוך שמירה על בית הנתבעים בצד השני. המומחה הבהיר זאת — וגם התובעות אינן חולקות על כך.

ב. האם קיימת אפשרות של רישום בית משותף?

• כן.
  המומחה אישר זאת; בית המשפט משוכנע כי הבית יכול להירשם כבית משותף. כל יחידה (בית הנתבעים; בית התובעות) יכולה להוות "דירה" לפי חוק המקרקעין.

ג. האם פירוק בדרך זו יגרום "הפסד ניכר" לתובעות?

• כאן מגיע לב העניין.
• התובעות טוענות לנזק כלכלי מהיר ומוחשי, שכן זכויות הבנייה שוות מיליונים. אך הפסיקה — המחייבת — קבעה:
• נזק עקב דחייה במימוש זכויות אינו "הפסד ניכר".
• מניעת רווח עתידי אינה שקולה להפסד.
• אין לכפות על אדם עזיבת ביתו כדי שמאן דהוא ירוויח.
• בענייננו:
• בית הנתבעים שמיש וראוי למגורים.
• רישום בית משותף אינו מפחית מערך זכויות התובעות בנכס.
• האפשרות לממש בעתיד את הזכויות קיימת — אך אינה מחייבת את הנתבעים להפקיר את ביתם.
• מנגד — אילו אורה על מכירה:
• הנתבעת תהפוך, מכוח החוק, לדיירת מוגנת.
• הדבר יגרור עלויות כבדות, עיכובים ונזקים לשני הצדדים.
• זהו צעד קיצוני שאינו מתחייב מן הדין.

ד. התחשבות ברצון השותפים

• סעיף 43 לחוק מחייב בחינת רצון השותפים.
  כאן — רצונה של הנתבעת ברור: להמשיך להתגורר בביתה, שאותו היא טיפחה במשך עשרות שנים.
• בית המשפט העליון הדגיש כי לדייר בבית מגורים קיים משקל רב יותר מאשר לשותף המבקש למקסם רווחים.

סיכום ביניים

• לאחר בחינת כל האפשרויות — חלוקה בעין, מכירה, התמחרות, קומבינציה — הדרך היחידה היעילה היא רישום הבית כבית משותף, תוך הקצאת חלקה של כל אחת מן היחידות לשותף המתאים.
• אמנם התובעות לא יוכלו בשלב זה לבנות בניין חדש — אך זהו אינטרס כלכלי גרידא שאינו עדיף על זכות הנתבעת להמשיך להתגורר בביתה.

הכרעה

לאחר עיון בכתבי הטענות, בחוות דעת המומחה, בטיעוני הצדדים ובפסיקה — אני קובע/ת כדלקמן:

א. התביעה מתקבלת חלקית

• אני מורה על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף, בהתאם לסעיף 42 לחוק המקרקעין, וזאת בכפוף לקבלת חוות דעת חיובית של המפקח על רישום המקרקעין.
• יחידת המגורים בה מתגוררת הנתבעת תירשם כדירה הצמודה לחלקם של הנתבעים; יחידת התובעות תירשם כדירה הצמודה לחלקן.

ב. מינוי כונסי נכסים

• אני ממנה את ב"כ הצדדים לשמש ככונסי נכסים משותפים לצורך ביצוע הרישום, לרבות הכנת המסמכים, פנייה למפקח ולרשות המקומית, הגשת תשריטים וכיוצא בזה.
• הצדדים יישאו בחלקים שווים בכל עלויות הרישום ובשכרם של כונסי הנכסים.

ג. עיכוב ביצוע

• ביצוע פסק הדין יעוכב עד לקבלת חוות דעת המפקח כי הבית ראוי להירשם כבית משותף.

ד. הוצאות

• בשים לב לכך שהתביעה התקבלה אך לא בדרך שהתבקשו התובעות, ומשהנתבעים עמדו על עקרון רישום הבית המשותף, אני מחייב/ת את התובעות בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד לנתבעים בסך 17,550 ₪, בתוך 30 ימים.

סוף דבר

פירוק השיתוף אינו נועד להפוך נכסי מקרקעין לכלי למיקסום רווחים עסקיים. תכליתו — שחרור שותפים מן הקיפאון — אך תוך שמירה מרבית על זכויותיהם.

במקרה דנן, רישום הבית כבית משותף הוא הדרך המאזנת:
הוא משמר את זכויות הקניין של התובעות, מאפשר להם להחזיק בחלקם ברכוש, מבלי לפגוע בזכותה של הנתבעת להמשיך ולחיות בביתה.

לפיכך — זהו הפתרון הראוי, הצודק והמידתי.

מחפשים עורך דין מקרקעין – פירוק שיתוף במקרקעין ?  אבירם כהן ושות' משרד עורך דין  

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן

טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

המאמר נרשם על ידי :

 

  עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בחיפה

  עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בנתניה

  עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בהוד השרון         

  עורך דין מקרקעין מומלץ בהרצליה  

  עורך דין  מקרקעין מומלץ בנתניה

  עורך דין  מומלץ לליקויי בניה ת"א

 

  עורך דין  מקרקעין בחיפה

  עורך דין  מקרקעין בנתניה

  עורך דין  מקרקעין בהוד השרון         

  עורך דין מקרקעין מומלץ בהרצליה  

  עורך דין  מקרקעין מומלץ חדרה

  עורך דין  מקרקעין ת"א

  עורך דין  מקרקעין חדרה

  עורך דין מקרקעין יקנעם

 

  עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחיפה.

  עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחדרה.

  עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ ביוקנעם.

  עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בהרצליה.

  עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בתל-אביב.

לייעוץ בנושא פירוק שיתוף במקרקעין  יש לפנות למשרד עו"ד אבירם כהן ושות' 

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874

סניף הרצליה, רח' ספיר 7- טל: 0733701874

סניף נתניה, רח' האורזים 23  – טל: 0733701874

 

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.