Written by עורך דין קרקעות-עורך דין נדל"ן ומקרקעין – עו"ד אבירם כהן
עורך דין קרקעות הוא עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, העוסק בכל ההיבטים המשפטיים הקשורים לקרקעות ומגרשים. תפקידו של עורך דין קרקעות הוא להבטיח את זכויות הלקוח וללוות אותו בכל שלבי העסקה או ההליך המשפטי, החל משלב התכנון ועד לרישום הזכויות בטאבו.
תחומי עיסוקו של עורך דין קרקעות:
- עסקאות מכר ורכישה של קרקעות: ליווי משפטי בעסקאות מכירה וקנייה של קרקעות, כולל בדיקת מצב משפטי של הקרקע, ניהול משא ומתן, ניסוח חוזים ורישום הזכויות.
- הסכמי שיתוף במקרקעין: ניסוח הסכמים בין בעלי קרקע משותפים, המסדירים את אופן השימוש והניהול של הקרקע.
- הליכי תכנון ובנייה: ייצוג בפני רשויות התכנון, טיפול בהיתרי בנייה, השגות על תוכניות בנייה וייצוג בוועדות ערר.
- הפקעות מקרקעין: ייצוג בעלי קרקעות בהליכי הפקעה על ידי המדינה, כולל ניהול משא ומתן על פיצויים.
- סכסוכים במקרקעין: ייצוג בבתי משפט בסכסוכים הנוגעים לקרקעות, כגון סכסוכי בעלות, סכסוכי שכנים, תביעות פינוי ועוד.
- מיסוי מקרקעין: ייעוץ וטיפול בהיבטי המיסוי של עסקאות מקרקעין, כגון מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.
- קבוצות רכישה: ליווי משפטי של קבוצות רכישה של קרקעות לבנייה.
מדוע חשוב להיעזר בעורך דין קרקעות?
עסקאות מקרקעין הן מורכבות וכוללות היבטים משפטיים רבים. טעות קטנה עלולה לגרום לנזק כספי משמעותי. לכן, חשוב להיעזר בעורך דין קרקעות מנוסה ומקצועי שיבטיח את זכויותיכם וימנע בעיות בעתיד.
תפקידיו העיקריים של עורך דין קרקעות בעסקה:
- בדיקת מצב משפטי של הקרקע: בדיקה מעמיקה של נסח הטאבו, תוכניות בנייה, היתרי בנייה, חובות, עיקולים ושעבודים.
- ניהול משא ומתן: ניהול משא ומתן מול הצד השני לעסקה להשגת התנאים הטובים ביותר עבור הלקוח.
- ניסוח חוזה: ניסוח חוזה מפורט ומדויק המגן על זכויות הלקוח.
- רישום הזכויות: רישום הזכויות בקרקע בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.
- ייצוג משפטי: ייצוג הלקוח בבתי משפט או בפני רשויות אחרות במידת הצורך.
קרקעות חקלאיות מופשרות לבנייה
קרקעות חקלאיות מופשרות לבנייה הן קרקעות שבעבר יועדו לשימוש חקלאי, אך עברו תהליך תכנוני ומשפטי ששינה את ייעודן לבנייה. תהליך זה נקרא "הפשרה". רכישת קרקע חקלאית עם פוטנציאל הפשרה נחשבת להשקעה אטרקטיבית עבור רבים, מכיוון שלאחר ההפשרה ערך הקרקע עולה משמעותית.
מהי הפשרת קרקע?
הפשרת קרקע היא תהליך מורכב הכולל מספר שלבים:
- שינוי ייעוד הקרקע: בשלב הראשון יש להגיש בקשה לשינוי ייעוד הקרקע מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הבקשה צריכה לכלול תוכנית מתאר מפורטת לקרקע.
- אישור תוכנית המתאר: לאחר הגשת הבקשה, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דנות בתוכנית ומחליטות האם לאשר אותה.
- הכנת תוכניות מפורטות: לאחר אישור תוכנית המתאר, יש להכין תוכניות מפורטות יותר, הכוללות פרטים טכניים על הבנייה המתוכננת.
- אישור סופי: לאחר אישור כל התוכניות, הקרקע מוגדרת רשמית כקרקע לבנייה.
מדוע משקיעים בקרקעות חקלאיות המיועדות להפשרה?
- פוטנציאל רווח גבוה: לאחר הפשרת הקרקע, ערכה עולה משמעותית, ולכן רכישת קרקע חקלאית לפני הפשרה יכולה להניב רווחים גבוהים.
- מחיר נמוך יחסית: מחירי קרקעות חקלאיות נמוכים משמעותית ממחירי קרקעות המיועדות לבנייה, מה שמאפשר השקעה נמוכה יחסית.
- ביקוש גובר לקרקעות לבנייה: עקב הגידול באוכלוסייה והמחסור בדיור, הביקוש לקרקעות לבנייה נמצא בעלייה מתמדת.
סיכונים בהשקעה בקרקעות חקלאיות המיועדות להפשרה:
- תהליך ארוך ומורכב: תהליך ההפשרה יכול להימשך שנים רבות, ולעיתים אף לא להסתיים כלל.
- חוסר ודאות: אין ודאות מוחלטת שהקרקע אכן תופשר לבנייה.
- שינויים במדיניות התכנון: מדיניות התכנון עשויה להשתנות, ולפגוע בסיכויי ההפשרה.
- עלויות נוספות: מעבר למחיר הקרקע, ישנן עלויות נוספות הקשורות לתהליך ההפשרה, כגון תשלומים לרשויות התכנון, שכר טרחת עורכי דין וכו'.
טיפים למשקיעים בקרקעות חקלאיות המיועדות להפשרה:
- בדיקה מעמיקה של הקרקע: חשוב לבדוק את מיקום הקרקע, את תוכניות המתאר הרלוונטיות ואת סיכויי ההפשרה שלה.
- התייעצות עם אנשי מקצוע: מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין, שמאי מקרקעין ומומחי תכנון לפני קבלת החלטת השקעה.
- הבנת התהליך: חשוב להבין את תהליך ההפשרה ואת הסיכונים הכרוכים בו.
- סבלנות: חשוב להיות סבלניים ולהבין שתהליך ההפשרה יכול להימשך זמן רב.
- פיזור סיכונים: מומלץ לא להשקיע את כל ההון בקרקע אחת, אלא לפזר את הסיכונים על פני מספר קרקעות.
חשוב לדעת:
- לא כל קרקע חקלאית מתאימה להפשרה: ישנם גורמים רבים המשפיעים על סיכויי ההפשרה, כגון מיקום הקרקע, סמיכותה לאזורים בנויים, מדיניות התכנון ועוד.
- השקעה בקרקע חקלאית המיועדת להפשרה היא השקעה לטווח ארוך: חשוב לקחת זאת בחשבון לפני קבלת החלטת השקעה.
- יש להיזהר מחברות שיווק קרקעות המבטיחות הבטחות שווא: חשוב לבדוק היטב את החברה לפני שמשקיעים דרכה.
השקעה בקרקעות חקלאיות המיועדות להפשרה יכולה להיות רווחית מאוד, אך היא כרוכה גם בסיכונים. חשוב לבצע בדיקה מעמיקה ולהתייעץ עם אנשי מקצוע לפני קבלת החלטת השקעה.
חשוב: המידע לעיל הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או השקעות. מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי לפני קבלת החלטות השקעה.
מה הבדיקות שמבצעים על קרקע חקלאית שמופשרת לבנייה?
כאשר בוחנים קרקע חקלאית עם פוטנציאל הפשרה לבנייה, חשוב לבצע מספר בדיקות יסודיות כדי להעריך את סיכויי ההפשרה, את משך הזמן המשוער ואת הכדאיות הכלכלית של ההשקעה. הבדיקות מתחלקות למספר סוגים:
- בדיקות תכנוניות:
- בדיקת תוכניות מתאר ארציות (תמ"א): תמ"א 35 היא תוכנית המתאר הארצית לתכנון ולפיתוח, והיא מגדירה את מדיניות התכנון של הערים והיישובים בישראל. חשוב לבדוק האם הקרקע מוגדרת בתמ"א 35 כמתאימה לפיתוח עירוני (לרוב מסומנת כ"מרקם עירוני" או "קרקע צהובה"). הגדרה זו מעידה על סיכויים גבוהים יותר להפשרה.
- בדיקת תוכניות מתאר מחוזיות ומקומיות (תב"ע): יש לבדוק את תוכניות המתאר המחוזיות והמקומיות הרלוונטיות לאזור בו נמצאת הקרקע. חשוב לבדוק מהו ייעוד הקרקע בתב"ע הקיימת (לרוב "קרקע חקלאית" או "שטח פתוח") והאם ישנן תוכניות עתידיות לשינוי ייעוד הקרקע לבנייה.
- בדיקת ייעוד הקרקע ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י): רמ"י היא הגוף האחראי על ניהול קרקעות המדינה. יש לבדוק את רישומי רמ"י לגבי הקרקע ולוודא את מצבה המשפטי והתכנוני.
- בדיקת תוכניות עתידיות: יש לבדוק האם קיימות תוכניות עתידיות בסביבת הקרקע, כגון פיתוח תשתיות, הקמת אזורי תעסוקה או הרחבת יישובים. תוכניות כאלו יכולות להשפיע לטובה על סיכויי ההפשרה.
- בדיקות פיזיות וסביבתיות:
- מיקום הקרקע ונגישותה: מיקום הקרקע ביחס לאזורים בנויים, נגישות תחבורתית, קרבה לכבישים ראשיים ולמוסדות ציבור משפיעים על כדאיות ההפשרה.
- טופוגרפיה ואיכות הקרקע: טופוגרפיה נוחה ואיכות קרקע מתאימה לבנייה מקלות על תהליך ההפשרה.
- בדיקות סביבתיות: יש לבדוק האם קיימים מפגעים סביבתיים בסביבת הקרקע, כגון זיהום קרקע או מים, קרבה לאתרי פסולת או קווי מתח גבוה. מפגעים כאלו עלולים לעכב או למנוע את ההפשרה.
- בדיקות משפטיות:
- בדיקת בעלות: יש לוודא מי הם בעלי הקרקע הרשומים בטאבו ולוודא שאין מחלוקות בעלות או עיקולים על הקרקע.
- בדיקת זכויות צד ג': יש לבדוק האם קיימות זכויות צד ג' על הקרקע, כגון זכויות חכירה, זיקת הנאה או שעבודים.
- ייעוץ משפטי: מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה כדי לבחון את כל ההיבטים המשפטיים של הקרקע ולקבל חוות דעת מקצועית.
- בדיקות כלכליות:
- הערכת שווי הקרקע לאחר הפשרה: יש לבצע הערכת שווי של הקרקע לאחר הפשרה המשוערת, תוך התחשבות בעלויות הפיתוח והבנייה.
- בחינת כדאיות כלכלית: יש לבחון את הכדאיות הכלכלית של ההשקעה, תוך התחשבות במחיר הרכישה, עלויות ההפשרה, משך הזמן המשוער להפשרה ופוטנציאל הרווח.
גורמים נוספים המשפיעים על סיכויי ההפשרה:
- מדיניות ממשלתית: מדיניות הממשלה בנוגע לפיתוח קרקעות ולבנייה משפיעה על סיכויי ההפשרה.
- לחץ ציבורי ודמוגרפי: גידול אוכלוסייה וביקוש לדיור באזור מסוים מגבירים את הסיכויים להפשרה.
- התנגדות גורמים ירוקים: התנגדות של ארגונים ירוקים או תושבים מקומיים עלולה לעכב או למנוע את ההפשרה.
חשוב לזכור:
- תהליך ההפשרה הוא מורכב ועלול להימשך שנים רבות.
- אין ודאות מוחלטת שהקרקע אכן תופשר לבנייה.
- חשוב לבצע בדיקות מקיפות ולהתייעץ עם אנשי מקצוע לפני קבלת החלטת השקעה.
בדיקות מקיפות הן קריטיות לפני השקעה בקרקע חקלאית עם פוטנציאל הפשרה. הבדיקות התכנוניות, הפיזיות, המשפטיות והכלכליות יספקו תמונה מלאה יותר על סיכויי ההפשרה ועל הכדאיות הכלכלית של ההשקעה. מומלץ תמיד להיעזר באנשי מקצוע מנוסים בתחום לפני קבלת החלטה.
מה זה דו"ח שמאי לפי תקן 22?
דו"ח שמאי לפי תקן 22 הוא מסמך שומה מקצועי שנערך על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, ונועד להעריך את שוויה של קרקע שאינה זמינה לבנייה מיידית, אך משווקת לציבור על בסיס ציפיות לשינוי עתידי במצבה התכנוני (למשל, הפשרה של קרקע חקלאית). תקן 22 הוא תקן שמאות מחייב בישראל, שמטרתו להגן על רוכשים פוטנציאליים ולספק להם מידע מלא ומדויק על הקרקע שהם שוקלים לרכוש.
למה נועד תקן 22?
בעבר, שיווק של קרקעות חקלאיות או קרקעות אחרות שאינן מיועדות לבנייה מיידית היה לעיתים מלווה בהבטחות שווא ומידע לא מדויק. תקן 22 נועד למנוע מצבים כאלה ולהבטיח שרוכשים יקבלו תמונה מלאה ואובייקטיבית של מצב הקרקע, הסיכונים הכרוכים ברכישה והסיכויים לשינוי עתידי.
מה כולל דו"ח שמאי לפי תקן 22?
דו"ח שמאי לפי תקן 22 חייב לכלול מידע מקיף ומפורט על הקרקע, בין היתר:
- זיהוי הקרקע: פרטים מזהים של הקרקע, כגון גוש, חלקה, מיקום גיאוגרפי ושטח.
- מצב תכנוני נוכחי: תיאור מפורט של ייעוד הקרקע לפי תוכניות המתאר החלות עליה (ארציות, מחוזיות ומקומיות).
- תוכניות עתידיות: סקירה של תוכניות בנייה עתידיות, אם קיימות, והערכת סיכויי מימושן.
- מצב משפטי: בדיקה של מצב הבעלות על הקרקע, שעבודים, עיקולים וזכויות צד ג'.
- בדיקות פיזיות וסביבתיות: תיאור טופוגרפיה, איכות הקרקע, נגישות, קרבה לתשתיות וקיום מפגעים סביבתיים.
- הערכת שווי: הערכת שווי הקרקע במצבה הנוכחי וכן הערכת שווי פוטנציאלי לאחר שינוי הייעוד, תוך התחשבות בעלויות פיתוח והבנייה.
- גורמי סיכון: פירוט של גורמי הסיכון העיקריים הכרוכים ברכישת הקרקע, כגון עיכובים בתהליכי תכנון, שינויים במדיניות, התנגדויות ציבוריות וכו'.
- הצהרת השמאי: הצהרה של השמאי על עצמאותו ועל כך שהדו"ח נערך בהתאם לתקן 22.
חשיבותו של דו"ח שמאי לפי תקן 22:
- הגנה על הרוכש: הדו"ח מספק לרוכש מידע אובייקטיבי ומקצועי על הקרקע, ומאפשר לו לקבל החלטה מושכלת.
- שקיפות ואמינות: הדו"ח מבטיח שקיפות ואמינות בתהליך שיווק הקרקע.
- הערכת סיכונים: הדו"ח מסייע לרוכש להעריך את הסיכונים הכרוכים ברכישה ואת פוטנציאל הרווח.
- בסיס למשא ומתן: הדו"ח יכול לשמש כבסיס למשא ומתן על מחיר הקרקע.
מתי נדרש דו"ח שמאי לפי תקן 22?
דו"ח שמאי לפי תקן 22 נדרש כאשר משווקים קרקע לציבור על בסיס ציפיות לשינוי עתידי במצבה התכנוני, כגון:
- קרקע חקלאית המיועדת להפשרה.
- קרקע המיועדת לתכנון עתידי.
- קרקע שאין עליה תוכנית מפורטת.
דו"ח שמאי לפי תקן 22 הוא כלי חשוב ביותר עבור כל מי ששוקל לרכוש קרקע שאינה זמינה לבנייה מיידית. הדו"ח מספק מידע מקיף ואובייקטיבי על הקרקע, ומסייע לרוכש לקבל החלטה מושכלת ולהימנע מהשקעות לא כדאיות. חשוב לוודא שהדו"ח נערך על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ובהתאם לדרישות תקן 22.
כיצד לבחור עורך דין קרקעות?
- עורך דין אבירם כהן בעל ניסיון ומומחיות רבים: חשוב לבחור עורך דין בעל ניסיון ומומחיות ספציפיים בתחום הקרקעות.
- המלצות על עורך דין אבירם כהן ניתן לאתר ברשת האינטרנט
לסיכום:
עורך דין קרקעות הוא איש מקצוע חיוני לכל מי שמעורב בעסקאות מקרקעין. הוא מספק ייעוץ משפטי מקצועי ומבטיח את זכויות הלקוח בכל שלבי העסקה או ההליך המשפטי. חשוב לבחור עורך דין מנוסה ומומחה בתחום כדי להבטיח את ההגנה הטובה ביותר על האינטרסים שלכם..
לייעוץ ראשוני מעו"ד קרקעות פנו אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'
עורך דין קרקעות – מדוע לבחור במשרד עו"ד קרקעות,נדל"ן מומלץ עו"ד אבירם כהן ושות'
משרד עו"ד אבירם כהן בעל ניסיון רב במקרקעין נדל"ן משרד בעל מוניטין וניסיון רב המשרד ידוע בעבודה היסודית והמקצועית וביחס הרציני לקהל לקוחותיו. המשרד מתרכז בטיפול בתיקי קרקעות מקרקעין ונדל"ן, שבזכותם נצבר מוניטין רב והצלחות משפטיות רבות בתחום המקרקעין. המשרד מספק טיפול דיסקרטי ואמין ללקוחותיו
עורך דין קרקעות, מקרקעין ונדל"ן בחיפה עו"ד אבירם כהן ושות' משרד עורכי דין מקרקעין
פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' משרד עורכי דין קרקעות נדאג ללוות אתכם במקצועיות ומיומנות.