Written by עורך דין סכסוכי שכנים מומלץ – משרד עו"ד אבירם כהן ושות'
עורך דין סכסוכי שכנים הוא עורך דין המתמחה בטיפול בסכסוכים משפטיים בין שכנים. סכסוכים אלו יכולים לנבוע ממגוון רחב של נושאים, כגון:
- נזילות ורטיבות: נזילות מדירה עליונה שגורמות לנזק לדירה תחתונה.
- גבולות ושטחים משותפים: מחלוקות על גבולות בין נכסים, שימוש בשטחים משותפים, חניות וכו'.
- בנייה וחריגות בנייה: בנייה ללא היתר, חריגות בנייה שפוגעות בשכנים.
רכוש משותף הוא מונח משפטי המתייחס לחלקים בבניין משותף שאינם שייכים באופן בלעדי לאף אחת מהדירות, אלא משמשים את כלל הדיירים או את רובם. חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגדיר את הרכוש המשותף בסעיף 52:
"'רכוש משותף' – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."
מה נכלל ברכוש משותף?
- הקרקע: השטח עליו בנוי הבניין.
- הגגות: גג הבניין, כולל שטחים פתוחים על הגג (אלא אם הוחלט אחרת בתקנון הבית המשותף.
- הקירות החיצוניים: הקירות החיצוניים של הבניין, כולל חזיתות וקירות תמך.
- המסד: יסודות הבניין.
- חדרי מדרגות: המדרגות, הפרוזדורים והשטחים המשותפים במבואת הבניין.
- מעליות: המעליות וכל המתקנים הנלווים אליהן.
- מקלטים: מקלטים ציבוריים בבניין.
- מתקני הסקה או מים: מערכות הסקה מרכזיות, צנרת מים משותפת וכו'.
- חצרות וגינות: שטחים ירוקים סביב הבניין (אלא אם הוחלט אחרת בתקנון).
- חניות משותפות: חניות שאינן צמודות לדירה ספציפית.
- מרתפים משותפים: מרתפים שאינם צמודים לדירה ספציפית.
- מתקנים אחרים: כל מתקן או שטח אחר שמיועד לשמש את כלל הדיירים או את רובם.
מאפיינים חשובים של רכוש משותף:
- בעלות משותפת: כל בעלי הדירות בבניין שותפים בבעלות על הרכוש המשותף.
- חלק בלתי מסוים: לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, בהתאם לגודל הדירה ביחס לדירות האחרות בבניין.
- שימוש סביר: כל דייר רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, כל עוד הוא אינו פוגע בזכויותיהם של דיירים אחרים ואינו משנה את ייעודו של הרכוש.
- ניהול ותחזוקה: ועד הבית אחראי על ניהול ותחזוקת הרכוש המשותף, וההוצאות מתחלקות בין הדיירים בהתאם לחלקם ברכוש.
- לא ניתן למכור בנפרד: לא ניתן למכור או להעביר חלק מהרכוש המשותף בנפרד מהדירה.
- תקנון הבית המשותף: תקנון הבית המשותף יכול להגדיר שימושים ספציפיים ברכוש המשותף, להגביל שימושים מסוימים או לקבוע הוראות נוספות לגבי ניהולו.
שימוש ברכוש משותף:
השימוש ברכוש המשותף צריך להיות סביר ותואם את ייעודו. לדוגמה:
- מותר: מעבר בחדר המדרגות, שימוש במעלית, חניה בחניה משותפת (בכפוף לתקנון), שימוש סביר בגינה משותפת.
- אסור: חסימת חדר המדרגות, אחסון חפצים בשטחים משותפים באופן קבוע, בנייה או שינוי במבנה הרכוש המשותף ללא אישור, שימוש הגורם למטרד לדיירים אחרים (רעש, ריח וכו')
סכסוכים הנוגעים לרכוש משותף:
סכסוכים בין שכנים בנוגע לרכוש משותף הם נפוצים. עורך דין אבירם כהן מתמחה בתביעות רכוש משותף המשרד המתמחה בדיני מקרקעין ובתביעות למפקח על רישום המקרקעין.
תפקידיו של עורך דין סכסוכי שכנים:
- ייעוץ משפטי: מתן ייעוץ משפטי לשכנים בנוגע לזכויותיהם וחובותיהם על פי חוק.
- משא ומתן: ניהול משא ומתן בין הצדדים במטרה להגיע לפתרון הסכסוך בדרכי שלום.
- ייצוג משפטי: ייצוג של לקוחות בבתי משפט או בפני גורמים משפטיים אחרים, כגון המפקח על רישום המקרקעין.
- כתיבת מכתבי התראה: שליחת מכתבי התראה לשכן הפוגע לפני נקיטת הליכים משפטיים.
- הגשת תביעות: הגשת תביעות משפטיות נגד שכנים במידת הצורך.
מתי כדאי לפנות לעורך דין סכסוכי שכנים?
מומלץ לפנות לעורך דין סכסוכי שכנים כאשר מתעורר סכסוך עם שכן ולא מצליחים לפתור אותו בדרכי שלום. פנייה מוקדמת לעורך דין יכולה למנוע הסלמה של הסכסוך ולחסוך זמן ומשאבים.
מה נחשב שימוש סביר ברכוש משותף?
"שימוש סביר" ברכוש משותף הוא מושג מפתח בדיני בתים משותפים, והוא מתייחס לאופן בו דיירים רשאים להשתמש בשטחים ובמתקנים המשותפים בבניין. חשוב להבין את המושג הזה כדי למנוע סכסוכים עם שכנים ולשמור על איכות החיים בבניין.
הגדרה כללית:
שימוש סביר הוא שימוש התואם את ייעודו של הרכוש המשותף, אינו פוגע בזכויותיהם של דיירים אחרים ואינו גורם להם למטרד. במילים אחרות, מותר לדייר להשתמש ברכוש המשותף כל עוד הוא לא מונע מאחרים לעשות בו שימוש דומה ולא גורם להם אי נוחות או נזק.
קריטריונים עיקריים לבחינת סבירות השימוש:
- ייעוד הרכוש: האם השימוש תואם את המטרה שלשמה נועד הרכוש המשותף? לדוגמה, חדר מדרגות נועד למעבר, ולכן שימוש בו לאחסון קבוע של חפצים אינו סביר.
- היקף השימוש: האם השימוש הוא זמני וארעי או קבוע ובלעדי? שימוש זמני וארעי לרוב ייחשב סביר יותר משימוש קבוע ובלעדי.
- השפעה על דיירים אחרים: האם השימוש גורם למטרד לדיירים אחרים? מטרד יכול להיות רעש, ריח, חסימת מעבר, פגיעה אסתטית וכו'.
- תנאי המקום והזמן: האם השימוש מתאים לנסיבות הספציפיות של הבניין והסביבה? לדוגמה, חניה בחנייה משותפת עשויה להיחשב סבירה בשעות היום אך לא בשעות הלילה המאוחרות אם היא גורמת לרעש.
דוגמאות לשימוש סביר ולשימוש שאינו סביר:
שימוש סביר:
- מעבר בחדר המדרגות ובמעלית.
- שימוש זמני במקלט בזמן חירום.
- הצבת עגלת תינוק או אופניים באופן זמני בשטח משותף, כל עוד לא מפריע למעבר.
- חניה בחנייה משותפת, בהתאם לתקנון ולסימונים.
- שימוש סביר בגינה משותפת, כגון ישיבה או משחק ילדים.
שימוש שאינו סביר:
- אחסון קבוע של חפצים בשטחים משותפים, כגון חדר מדרגות, מקלט או חצר.
- חסימת מעברים או דלתות חירום.
- הקמת עסק או מלאכה הגורמים לרעש, ריח או לכלוך בשטחים משותפים.
- שינוי מבנה הרכוש המשותף, כגון בניית קיר או סגירת מרפסת ללא אישור.
- השתלטות על חלק מהרכוש המשותף לשימוש פרטי ובלעדי.
- חניה באופן קבוע במקום חניה ששייך לדייר אחר.
המושג "שימוש סביר" הוא גמיש ודורש איזון בין זכויותיהם של כל הדיירים בבניין. חשוב לנהוג בהגינות ובכבוד כלפי השכנים ולהימנע משימוש העלול לפגוע באיכות חייהם.
נציגות חיצונית בבית משותף
נציגות חיצונית בבית משותף היא גוף ניהולי חיצוני, שאינו מורכב מבעלי הדירות בבניין, אשר מתמנה על ידי המפקח על רישום המקרקעין לניהול ענייני הבית המשותף. מינוי נציגות חיצונית מתבצע במקרים בהם לא נבחר ועד בית מקרב הדיירים, או כאשר ועד הבית הנבחר אינו מתפקד כראוי.
מתי ימונה נציגות חיצונית?
- כאשר לא נבחר ועד בית: אם הדיירים לא מצליחים להגיע להסכמה ולבחור ועד בית באסיפה הכללית, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בבקשה למינוי נציגות חיצונית.
- כאשר ועד הבית אינו מתפקד: אם ועד הבית הנבחר אינו ממלא את תפקידיו כראוי, לדוגמה אינו גובה דמי ועד, אינו מטפל בתחזוקת הבניין או אינו מקיים את החלטות האסיפה הכללית, ניתן לפנות למפקח בבקשה למינוי נציגות חיצונית.
- מחלוקות קשות בין הדיירים: במקרים של סכסוכים קשים בין הדיירים המונעים תפקוד תקין של ועד הבית, המפקח רשאי למנות נציגות חיצונית כדי להשליט סדר ולנהל את הבניין בצורה מקצועית.
כיצד מתבצע מינוי נציגות חיצונית?
- פנייה למפקח: בעלי דירות בבניין יכולים לפנות בבקשה למפקח על רישום המקרקעין בבקשה למינוי נציגות חיצונית. לבקשה יש לצרף מסמכים רלוונטיים, כגון פרוטוקולים של אסיפות דיירים, מכתבי התראה לוועד הבית וכו'.
- בדיקת הבקשה: המפקח בוחן את הבקשה ומחליט האם יש הצדקה למינוי נציגות חיצונית.
- כינוס אסיפת דיירים (לרוב): ברוב המקרים, המפקח יורה על כינוס אסיפת דיירים נוספת בניסיון אחרון לבחור ועד בית מקרב הדיירים.
- מינוי נציגות חיצונית: אם לא נבחר ועד בית באסיפה או שהמפקח סבור כי אין סיכוי להגיע להסכמה בין הדיירים, הוא ימנה נציגות חיצונית בשכר.
מהם תפקידי הנציגות החיצונית?
הנציגות החיצונית פועלת כמורשה של כל בעלי הדירות ואחראית על כל ענייני הבית המשותף, כולל:
- גביית דמי ועד בית: גביית תשלומים מהדיירים לצורך תחזוקת הבניין.
- ניהול חשבון בנק: ניהול חשבון בנק נפרד עבור הבית המשותף.
- תחזוקת הבניין: טיפול בתחזוקה שוטפת של הבניין, כגון ניקיון, גינון, תיקונים וכו'.
- התקשרות עם ספקים: חתימה על חוזים עם ספקים שונים, כגון חברות ניקיון, חברות מעליות וכו'.
- ביצוע החלטות האסיפה הכללית: יישום החלטות שהתקבלו באסיפות הדיירים.
- ייצוג משפטי: ייצוג בעלי הדירות בהליכים משפטיים במידת הצורך.
מהו שכר הנציגות החיצונית?
הנציגות החיצונית מקבלת שכר עבור עבודתה, אשר נקבע על ידי המפקח על רישום המקרקעין. השכר משולם על ידי בעלי הדירות בבניין, בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.
יתרונות וחסרונות של נציגות חיצונית:
יתרונות:
- ניהול מקצועי: ניהול הבניין על ידי גורם מקצועי ומנוסה.
- פתרון סכסוכים: פתרון מחלוקות בין דיירים בצורה אובייקטיבית.
- הקלה על הדיירים: חוסך מהדיירים את הצורך להתעסק בניהול הבניין.
חסרונות:
- עלות גבוהה: עלות שכירת נציגות חיצונית גבוהה יותר מעלות ניהול עצמי של ועד בית.
- ניתוק מהקהילה: עלול ליצור ניתוק בין הדיירים לבין ניהול הבניין.
נציגות חיצונית היא פתרון יעיל במקרים בהם לא מצליחים לבחור ועד בית או כאשר ועד הבית אינו מתפקד כראוי. חשוב לשקול את היתרונות והחסרונות לפני קבלת החלטה על מינוי נציגות חיצונית.
חשוב: המידע לעיל הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. במקרה ספציפי, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.
כיצד לבחור עורך דין סכסוכי שכנים?
- עורך דין אבירם כהן עם ניסיון רב בסכסוכי שכנים באזור חיפה והקריות: חשוב לבחור עורך דין בעל ניסיון בטיפול בסכסוכי שכנים.
- המלצות: עורך דין אבירם כהן עם המלצות רבות באינטרנט לרבות בגוגל,פייסבוק.
אם אתם נתקלים בסכסוך עם שכן, לייעוץ ראשוני מעורך דין סכסוכי שכנים פנו אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'
עורך דין סכסוכי שכנים – מדוע לבחור במשרד עו"ד סכסוכי שכנים מומלץ בחיפה והקריות משרד עו"ד אבירם כהן ושות'
עו"ד אבירם כהן משרד עו"ד סכסוכי שכנים הינו משרד בעל מוניטין וניסיון רב המשרד ידוע בעבודה היסודית והמקצועית וביחס הרציני לקהל לקוחותיו. המשרד מתרכז בטיפול בסכסוכי שכנים מקרקעין ונדל"ן, שבזכותם נצבר מוניטין רב והצלחות משפטיות רבות בתחום המקרקעין. המשרד מספק טיפול דיסקרטי ואמין ללקוחותיו
עורך דין סכסוכי שכנים, מקרקעין ונדל"ן בחיפה עו"ד אבירם כהן ושות' משרד עורכי דין מקרקעין בחיפה והקריות
פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' משרד עורכי דין סכסוכי שכנים נדאג ללוות אתכם במקצועיות ומיומנות.
עורך דין סכסוכי שכנים בחיפה – עורך דין אבירם כהן
עורך דין סכסוכי שכנים בהרצליה- עורך דין אבירם כהן
עורך דין סכסוכי שכנים בחדרה – עורך דין אבירם כהן
עורך דין סכסוכי שכנים בנתניה – עורך דין אבירם כהן
עורך דין סכסוכי שכנים בתל-אביב – עורך דין אבירם כהן