האם מס רכישה מוטל גם בעת רכישת מניותיה של חברה שכל נכסיה, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין?

האם מס רכישה מוטל גם בעת רכישת מניותיה של חברה שכל נכסיה, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין? כיצד תפסוק  ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בבאר שבע?

ו"ע 29172-01-21 נצבא החזקות 1995 בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע   

רקע עובדתי:

1. האם הייתה חברת לקסן ישראל בע"מ (להלן- "לקסן"), איגוד מקרקעין, כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן- "חוק מיסוי מקרקעין") במועד מכירת מניותיה לעוררת (להלן- "נצבא"), וכפועל יוצא האם חייבת רכישת המניות במס רכישה, זו המחלוקת המרכזית שלפנינו. כמו כן חלוקים הצדדים בשאלת השווי החייב במס רכישה.

ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי באר שבע פסקה

2. הדירה נמכרה ארבעה חודשים לאחר רכישתה – לכל הדעות תקופת החזקה קצרה לגבי נכס מקרקעין. המשיב גורס כי "משך החזקה קצר או כוונה למשך החזקה קצר יעידו על כוונה מסחרית" (סעיף 66 (ה) לסיכומי המשיב). הכללה זו, כאשר היא מתייחסת לעסקה של מכירת דירה אחת, צריכה להיאמר בזהירות. משך החזקה קצר בדירה שנרכשה יכול לנבוע ממגוון סיבות שאינן מלמדות בהכרח על עסקה מסחרית (כגון שינוי נסיבות בריאותיות, גילוי חוסר התאמה של הדירה לצרכי הרוכש, החלטה על מעבר מגורים למקום אחר, התעוררות בעיה במימון וכו'). יש לדייק אם כן, ולומר כי תקופת ההחזקה הקצרה בדירה, מבלי שניתן לכך הסבר משכנע, היא שמחזקת את המסקנה כי עסקינן בעסקה בעלת אופי מסחרי (לחשיבות הסבריו של הנישום אשר לסיבת תקופת החזקה קצרה במקרקעין כמשפיעים על יישום מבחן העזר

מימון הרכישה

3. נסיבה חריגה נוספת בביצוע העסקה נוגעת לאופן המימון. על פי הטענה, המערערת התכוונה לממן את רכישת הדירה באמצעות שימוש בהון עצמי (אשר, כפי שנקבע בפסק הדין בערר, מקורו במתנה אשר העניק לה המערער), וכן נטילת משכנתא בגובה 1,200,000 ש"ח. חרף העובדה שמדובר בהון זר, אופן מימון זה לרכישת דירת מגורים איננו חורג מהנהוג בשוק, ואין בו כשלעצמו ללמד על עסקה מסחרית. אלא שבפועל, לא כך מומנה רכישת הדירה.

4. התמורה בגין רכישת הדירה מומנה למעשה ממכירתה. ניתוח האסמכתאות שהוצגו בדבר מימון רכישת הדירה (סעיף 36 לעיל) מעלה שרובה המכריע של התמורה (כ- 1.136 מיליון ש"ח מתוך 1.2 מיליון) מומן מכספי המכירה, וללא שימוש בהון עצמי

בקיאות

5. לנסיבות המימון יש להוסיף את בקיאותו של המערער בתחום הנדל"ן. כידוע, בקיאות נישום בתחום העסקה הנבחנת עשויה לתרום משקל ממשי למסקנה שבפנינו עסקה מסחרית. בקיאות בתחום מאפשרת לנישום לנצל את יתרונותיו וידענותו לשם השאת רווחים (ע"א 111/83 אלמור נ' מנהל מס ערך מוסף, [נבו] ניתן ביום 24.10.1985).

הרווח שהופק מהמכירה

6. ממכירת הדירה נוצר רווח גבוה: 50%. לא הוגשו נתונים מדויקים לגבי עליית מחירי הנדל"ן בשוק באותה תקופה, אך אין מחלוקת כי הייתה עלייה מסוימת בפרק הזמן שבין רכישת הדירה למכירתה. אולם, יש בעלייה זו כדי להסביר רק חלק קטן מהרווח שנוצר (היקף עליית המחירים ככל הנראה היה בין כ-3% לבין כ- 8%

7. לדעתי מכלול הנסיבות מצביע יותר על עסקת אקראי מאשר עסקה הונית. כמוסבר, מסקנה זו מבוססת על תקופת החזקה קצרה ביותר; התהיות בנוגע להסבר המערערים לאילוץ שהביא למכירה המהירה (מעשה בן הזוג המבוקש וסירוב המערער לערוב למשכנתא); הקושי לקבל את המצג המרכזי לפיו הדירה נרכשה למגורי המערערת כאשר היא עצמה לא הייתה מעורבת בתהליך רכישתה (או במכירתה); אופן מימון הרכישה מכספי המכירה (אף אם הדבר לא בהכרח תוכנן כך מראש); נסיון ובקיאות המערער בתחום הנדל"ן ונסיבות היחשפותו לדירה הנדונה; והרווח הגבוה שהופק בפרק זמן קצר, שאיננו מוסבר בתנודות השוק או בגורמים חיצוניים ממשיים אחרים.

יש לקבוע, אפוא, כי הרווח שנוצר נתון למיסוי על פי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.

מחפשים עו"ד מיסוי מקרקעין, נדל"ן ,חיפה, חדרה,הרצליה, יקנעם ובחיפה  מומלץ  עם המלצות

עורך דין מקרקעי ונדל"ן, מיסוי מקרקעין  בחיפה, יקנעם, הרצליה  – אבירם כהן ושות' משרד עורך דין  בחיפה, ת"א, חדרה

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן:חיפה, הרצליה,יקנעם ,חיפה, חדרה.  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ חדרה,חיפה, הרצליה

עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה

עורך דין  מקרקעין,מיסוי מקרקעין  חדרה   –  ניסיון עם קבלות

עורך דין  נדל"ן   חיפה   –  מקצועיות ויחס אישי לכל לקוח

עורך דין  מקרקעין,  יוקנעם   –  ניסיון עם קבלות

עו"ד מקרקעין, נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38 חיפה, הרצליה ,חדרה – מומלץ באזור – השרון

לייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין  יש לפנות  לעורך דין  מקרקעין בחדרה, חיפה והרצליה משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874