כשיש סתירה בין הוראות התקנון המוסכם, לבין הוראות חוזים פרטניים כיצד יפסוק בית המשפט?

מס' תיק: 6/712/2022 – מפקח על הבתים המשותפים.

רקע עובדתי:

1. עסקינן בבית המשותף שברחוב קיבוץ דליה 2 בהוד השרון הידוע כחלקה 797 בגוש 6442 (להלן – "הבית המשותף"). לבית המשותף ניתן צו רישום בית משותף בתאריך 19.3.2019 (להלן – "צו הרישום") ובמועד זה נרשם לו תקנון מוסכם (להלן – "התקנון המוסכם"). לבית המשותף חמש קומות ובו 8 תתי חלקות.
2. התובע הוא בעלים של מחצית מדירה הידועה כתת חלקה 4 בבית המשותף (להלן – "התובע") ואילו הנתבע הוא הבעלים של דירה הידועה כתת חלקה 8 בבית המשותף (להלן – "הנתבע").
   הפקח על הבתים המשותפים  פסק:
3. הכלל הוא שרישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהיה ראיה חותכת לתכנו (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין), ועל המבקש לסתור חזקה זו ולהוכיח טעות ברישום, מוטל נטל כבד ומשמעותי [ראו ע"א 1445/11 אברהם מרטינז נ' איתן רילוב (נבו 25.11.2012)‏[‏. תכליתו של סעיף 125(א) לחוק המקרקעין היא הבטחת פומביות, אמינות, ודאות וסופיות הרישום במרשם, בכל הנוגע לזכויות הטעונות רישום במקרקעין מוסדרים [ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 60 [(2003). נוכח התכלית והצורך להבטיח את יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים, לא בנקל ייעתר בית המשפט לתביעה שמטרתה תיקון הרישום, והפסיקה מורה כי נטל ההוכחה על הטוען לתיקון הרישום, הוא כבד [ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (נבו 21.2.07)].
4. עוד מושכלות יסוד הן כי על המפקח על רישום מקרקעין לחרוץ את הדין על פי המצב הרישומי הקיים [ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2 קרית אונו נ' ירדני, פ"ד לח(4) 487, 494 (1984)]. וכן, כשיש סתירה בין התשריט לבין המלל המופיע בתקנון, או לבין המלל המופיע בטבלת השטחים, יש להעדיף את התשריט [ע"א 3213/97 יחזקאל נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, נג(4) 625 (1999);ת"א (מחוזי י-ם) 3648-09 א.ר.ט. שירותי אחסנה בע"מ נ' מגדלי עסקים (אחזקות) בע"מ, בפסקה 12 (נבו 16.02.2012);ת"א (שלום ק"ג) 5760-03-17 פנינה שטרן נ' אברהם דגורקר, בפסקה 23 (נבו 15.07.2018)].
5. הסכם שיתוף-משנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. משכך נהוג לראות ברישומו של הסכם השיתוף כמשכלל את ההסכמות שבו לרמה של קניין [סעיף 29 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ;ע"א 48/16 דהאן נ' שמחון, פסקה 33 (נבו 9.8.2017);ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243, 252-251 (1974) ;ע"א 8227/20 ערן קסירר נ' חיים אמסלם, פסקה 17 לפסק דינה של השופטת כנפי-שטייניץ (נבו 12.07.2023)].
6. כמו כן, תקנון מוסכם, שלא כמו דברי חקיקה, הוא חוזה ומשנרשם תקנון מוסכם, כוחו יפה לכל בעלי הדירות בבית המשותף, וגם אלו, שנעשו בעלי דירות לאחר מכן, ויש לו מעמד קנייני ראו סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין; רע"א 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ (נבו 16.01.2013); עש"א (מחוזי חי') 15624-06-15 פריבאי נכסים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברח' התעשיה 11 נשר )נבו, 08.11.2015 ); ע"א (מחוזי חיפה) 1589/05 מצר נירה נ' יעקב וזלדה גיטיס (נבו 14.06.2006); א' אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין – חלק שלישי: בתים משותפים (תשס"א-2001), עמוד 133].
7. כשיש סתירה בין הוראות התקנון המוסכם, לבין הוראות חוזים פרטניים, יגבר התקנון המוסכם [ראו פסק דינו של כב' השופט יעקב שפסר בעניין עש"א 3210-05-21 אלי רוני ואבי יוזמה ופתוח בע"מ נ' מורן טכנולוגיה ניקוי בע"מ, בפסקאות 26-24 [נבו] (8.10.2021) (להלן-"עניין אלי רוני"); ת"א (שלום ב"ש) 29336-03-10 חנה חדד נ' צביקה מימון (נבו 01.08.2011); (המפקח על המקרקעין נתניה) 246/21 קומרט יישומים עסקיים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מרחוב דוד רמז 13, נתניה, בפסקה 43 (נבו 01.02.2024)].
8. לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה אחרת יש צורך בהסכמה פוזטיבית ברורה ומפורשת של כל בעלי הדירות [סעיפים 55(ג) ו- 62(א( סיפא לחוק המקרקעין; ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול, פ"ד נ"ד(3) 389, 394 [(2000).
9. בסעיף 13.1 להסכם השיתוף נקבע כי כל צד להסכם השיתוף יקבל צמד חניות ומחסן וכן נקבע סדר הבחירה. עוד נקבע בהסכם השיתוף שיתר החניות והמחסנים שיוותרו לאחר החלוקה יוצמדו לנתבע (צד א' בהסכם שיתוף).
   בסעיף 3.2 להסכם המכר, במסגרת הצהרות המוכר (הנתבע כאן), הוסכם: "כי כלל בעלי הזכויות בחלקה (להלן: "הבעלים") התקשרו בהסכם שיתוף, ומכוחו נקבעה חלוקת יחידות המגורים בבניין ביניהם, לרבות מחסנים וחניות (להלן: הסכם השיתוף"); כי מתוקף הסכם השיתוף והחלוקה על פיו, הדירה יוחדה לו והוא בעל מלוא הזכויות בה, הזכאי הבלעדי להירשם כבעליה, והמחזיק הבלעדי שלה. העתק הסכם השיתוף מיום 13.07.2015 ……".
10. בסעיף 4.2 להסכם המכר, במסגרת הצהרות הקונה (התובע כאן) הוסכם: "כי ידוע לו שחלוקת הזכויות עפ"י הסכם השיתוף והנספחים לו עניינם חלוקה בין הבעלים לבין עצמם, וכי אין באמור בהם כדי להקנות לקונה זכויות כלשהן מכוחם או בכלל, אפילו נאמר בהם אחרת, וכי זכויות הקונה מתמצות בדירה כהגדרתה במבוא לעיל, ולא שום הצמדה או תוספת אשר לא נזכרו במפורש לעיל, ולמעט חלק יחסי ברכוש המשותף, כפי שיקבע בעת רישום הבית המשותף."
    עיון בנסח ההיסטורי מעלה כי בתאריך 7.3.20219 בוטל רישומו של הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין (שטר מבטל 12256/2019, במסגרתו בוטל שטר מספר 24754/2018 – הוא הסכם השיתוף).
11. בתאריך 19.3.2019 ניתן צו רישום והופקד תשריט הבית המשותף, ונרשם לו תקנון מוסכם. על מסמכי רישום הבית המשותף חתומים, בין השאר, הנתבע מר אסרף רפאל והעדה גברת ענת יעקובי שהייתה צד להסכם השיתוף המקורי.
12. משעה שבוטל רישומו הסכם השיתוף, אין לו עוד מעמד קנייני, אלא לכל היותר מעמד חוזי [ע"א 8227/20 ערן קסירר נ' חיים אמסלם, פסקה 18 לפסק דינה של כב' השופטת כנפי-שטייניץ (נבו 12.07.2023); ע"א 48/16 דהאן נ' שמחון, בפסקה 2 לפסק דינה של השופטת חיות ובפסקה 33 לפסק דינה של כב' השופטת ברק-ארז (נבו 9.8.2017)], ומכל מקום, בשעה שנרשם תקנון מוסכם, ניתן לו מעמד קנייני בעל תוקף קונסטיטוטיבי, אשר בוודאי גובר על הסכם השיתוף הקודם לו, במיוחד כשזה נמחק מהמרשם.
13. אלא שגם אם הסכם השיתוף לא היה נמחק מהמרשם, הרי שהתקנון המוסכם שנרשם מאוחר לו, גובר על הסכם השיתוף במקרה של סתירה בין השניים.
14. שבהתאם לתקנון המוסכם, הוצמדו לדירת הנתבע שתי חניות בלבד – חנייה טו וחנייה טז, אשר מסומנות בצבע ירוק בתשריט הבית המשותף.
15. אף עיון בתשריט הבית המשותף, מעלה תמונה זהה ביחס לדירת הנתבע:
    ובמפת התשריט:
    
16. עיון בתשריט הבית המשותף מעלה באופן ברור ומוחשי, כי לדירת הנתבע הוצמדו שתי חניות – חנייה טז וחנייה טו המסומנות בצבע ירוק, ומנגד החניות שבמחלוקת, שתי החניות העוקבות, הממוקמות בסמיכות לחניה יב (להלן – "החניות שבמחלוקת"), לא הוצמדו בתשריט הבית המשותף לדירה כלשהי ומשכך חניות אלו הן בבחינת רכוש משותף.
17. לאור הפסיקה הקובעת שהתקנון המוסכם שנרשם גובר על הסכם מכר פרטני (עניין אלי רוני לעיל), די היה בכך כדי לדחות את טענות הנתבע לפיה החניות שבמחלוקת יוחדו לדירתו, אולם מבחינת למעלה מהצורך, אני סבור שגם הסכם המכר הפרטני (נספח 5 לתיק מוצגי התובע), אין בו כדי לסייע אלא להיפך,
18. סעיף 9 להסכם המכר שכותרתו "רכוש משותף, הוצאתו ואחזקתו" שותק בכל הקשור לחניות שבמחלוקת, אך הוא מפנה להסכם השיתוף. בהסכם השיתוף אין אמירה מפורשת המחריגה חלקים מהרכוש המשותף, או המצמידה את החניות שבמחלוקת לדירת הנתבע. סעיף 13 להסכם השיתוף שכותרתו "הצמדת המחסנים והחניות", אינו נוקב בחניות שבמחלוקת. האמירה הכללית שבסעיף 13.1 להסכם השיתוף ולפיה "יתר החניות והמחסנים בבנין לאחר החלוקה לעיל, ייוחדו לצד א בלבד", אין בה כדי לסייע לנתבע, שעה שמדובר באמירה כללית, שאינה עונה על הדרישות המחמירות שנקבעו במסגרת סעיף 6 לחוק המכר (דירות) , בכל הקשור להחרגה מהרכוש המשותף, בוודאי כאשר טענה זו מועלית על ידי הנתבע, שהוא היזם שהקים את הבית המשותף אשר נדרש, בין השאר "לפרט ב"רחל בתך הקטנה" את החלקים המדויקים שבדעתו לגרוע מהרכוש המשותף"
19. התוצאה – על הנתבע לסלק ידו משטח החניות שבמחלוקת. מכיוון שהחניות שבמחלוקת הן רכוש משותף, ומכיוון שהתקנון המוסכם שותק ביחס לשימוש ברכוש המשותף, יש לפעול בהתאם לאמור בסעיף 5 (א) לתקנון המצוי לתוספת לחוק המקרקעין, וכך האסיפה הכללית של בעלי הדירות היא זו שתקבע את "דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו" ביחס לחניות שבמחלוקת המיועדות לשמש כחניות אורחים, ובלבד שאין בכך כדי להעניק שימוש ייחודי למי מבעלי הדירות, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
20. גובה דמי השימוש לא הוכח על ידי התובע. כל שנטען הוא כי מדובר בסכום של 112 ₪ לחודש. היה על התובע להוכיח את גובה דמי השימוש, באמצעות ראיות מתאימות, כגון חוות דעת של שמאי, ולא על דרך של אומדנה, ומשלא עשה כן, לא עמד התובע בנטל המוטל עליו להוכיח את גובה דמי השימוש, ולכן אני דוחה את רכיב התביעה ביחס לדמי השימוש הראויים.

מחפשים עו"ד מקרקעין ונדל"ן מומלץ  , הרצלייה, יקנעם ובחיפה  עם המלצות

עורך דין מקרקעין ונדל"ן בחיפה, יקנעם, הרצלייה  – אבירם כהן ושות' משרד עורך דין  בחיפה, ת"א

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן:חיפה, הרצליה,יקנעם ' חיפה.  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה, בהרצלייה ורמת השרון

עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה

 עורך דין  נדל"ן   חיפה   –  מקצועיות ויחס אישי לכל לקוח

עורך דין  מקרקעין,  יוקנעם   –  ניסיון עם קבלות

עו"ד מקרקעין, נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38 חיפה, הרצליה ,רמת השרון – מומלץ באזור – השרון

לייעוץ בנושא של  סכסוכי שכנים  יש לפנות  לעורך דין  מקרקעין ונדל"ן בחיפה והרצליה משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874