תביעה לפירוק שיתוף על דרך המכירה

ת"א 26439-11-21 חנה דרעי ואירה טיטלבאום נ' שאול שגיא

רקע עובדתי:

המקרקעין נשוא התביעה הינם מגרש  106 על פי תכנית בנין עיר הר/1/1920 (להלן: "התכנית"), המהווה מגרש תמורה במסגרת איחוד חלקים מחלקות 30-31, 33 ו 66 בגוש 6524 בשטח 2,876 מ"ר (לעיל ולהלן: "המקרקעין").

2. בהתאם לתכנית ניתן לבנות על המגרש 2 בנייני מגורים רוויים בני 10 קומות כל אחד אשר יכילו בסה"כ 73 יחידות דיור (באחד 36 יח"ד ובשני 37). הבניינים יבנו מעל מרתפי חניה משותפים.

3. בהתאם ללוח ההקצאות המהווה חלק בלתי נפרד מהוראות התוכנית, התובעת והנתבעים זכאים במשותף למלוא הזכויות במקרקעין.  בהקשר זה – התובעת הינה בעלת הזכויות הרשומות ב 6.648% וכן, הינה בעלת זכויות מכח עסקאות -הנתמכות בחלקן בהערות אזהרה – באופן שנכון למועד כתיבת החלטה זה הינה בעלת למעלה מ – 76% מהזכויות הכוללות במקרקעין.

4. במסגרת התביעה מבקשת התובעת לפרק את השיתוף במקרקעין על דרך מינוי כונס נכסים מטעם ביהמ"ש ומכירת הזכויות למי מבעלי הזכויות במגרש שיציע את ההצעה הגבוהה ביותר, לחלופין לכל המרבה במחיר, בכפוף לזכות סירוב שתינתן לבעלי הזכויות במגרש ולחלופי חילופין (בהתאם לאמור בסעיף 16 לתביעה) – פירוק שיתוף על דרך מכירת המקרקעין בהתאם לקבוע בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"). הנני מוצאת לציין כי במסגרת סיכומיהם הסכימה התובעת להצעת בית המשפט והעמידה את הסעד לפירוק שיתוף על דרך מכירתם במכירה פומבית ובלא זכות סירוב.

5. הנתבעים מנגד, מתנגדים לפירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין ומעלים שתי טענות מרכזיות חלופיות- טענתם הראשונה נסבה על הסעד הנתבע במסגרת התביעה. לטענת הנתבעים, המנגנון של מכירת הזכויות תוך מתן זכות סירוב ראשונה, אינו מנגנון הקבוע בדין ומשכך, דין התביעה – סילוק על הסף. בהתאם לטענתם השנייה של הנתבעים, אין מקום להורות על פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין, אלא שבנסיבות בהן ניתן לבנות על המקרקעין שני בניינים ובהם מספר גדול של יחידות דיור, הרי שיש להורות על פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין וזאת, על ידי הקמתם של הבניינים- בפיקוח בית המשפט- ולאחר מכן, חלוקת יחידות הדיור בין השותפים למקרקעין על דרך רישום בית משותף.

באשר לטענתם זו מוסיפים הנתבעים וטוענים כי סירובה של התובעת לדרך פירוק השיתוף המוצעת על ידם ועמידתה על פירוק שיתוף על דרך מכירת המקרקעין מהווה התנהלות חסרת תום לב וזאת, בנסיבות בהן טענה דומה הועלתה על ידי התובעת עצמה בהליך משפטי מקביל הנדון בפני בית המשפט המחוזי בת"א 54109-02-14, [פורסם בנבו] באשר למגרש נוסף עליו חלה אותה התכנית.

בית המשפט השלום בת"א יפו פסק:

6. על פירוק שיתוף במקרקעין חולשות הוראות סעיפים 37-45 לחוק המקרקעין.

7. כך וראשית, באשר לזכות לעתור לפירוק שיתוף, קובע סעיף 37 לחוק המקרקעין כי:

"(א)      כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."

8. כבר בשלב זה של הדיון וכנקודת מוצא לו  הנני מוצאת לציין כי, כבר מקדמא דנא, נטה הדין להתייחס אל הבעלות המשותפת כאל מצב שאינו רצוי ומשכך, פותחו כללים שתכליתם להקל על הבאת יחס השיתוף אל קיצו (יהושוע ויסמן, בעלות ושיתוף  (תשנ"ז) 278 להלן: "ויסמן"). בהתאמה חזרו בתי המשפט ושנו כי  יש לעודד פירוק שיתוף מקום בו הצדדים ניצים וכן להקל על ביצועו. "מדיניות זו נבעה מן הניסיון לפיו יחס השיתוף טומן בחובו זרעים של ריב ומדון, ואילו היכולת של בתי המשפט להשכין שלום בין שותפים שיחסיהם נתערערו, מוגבלת למדי. וכן, שיתוף עשוי לעכב את הפיתוח של הנכסים המשותפים, להכביד על מציאת דרכים לשימוש בהם על ידי השותפים, ולסרבל את הביצוע של עיסקאות בנכסים אלה. על כן נתקבל הפירוק של השיתוף כמוצא רצוי שיש לעודדו"

9. באשר לדרכי פירוק השיתוף הרי שמסעיף 38 ואילך, מונה המחוקק את דרכי הפירוק השונות ומוסיף וקובע סדר קדימויות ביניהן. כך, דרך-המלך הקבועה בחוק, היא פירוק לפי מה שהסכימו עליו השותפים (סעיף 38(א) לחוק). באין הסכמה, יש להעדיף פירוק בחלוקה-בעין של הנכס, בהתאם לסעיף 39 לחוק – הכפופה ליכולת – פיזית וחוקית – לחלוקה ולכך שזו לא תפגע ממשית באחד השותפים. אם לשם קנייתה של יכולת כזו נדרשים תשלומי-איזון בין השותפים או רישומה של זיקת-הנאה באיזה מבין החלקים, מוסמך בית-המשפט לצווֹת על אלה (סעיף 39). בהעדר אפשרות לחלוקה-בעין, מוקנית עדיפות לפירוק בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים, לפי חלקיהם בבעלות (סעיף 40 לחוק).

10. כפי העולה מהחוק, פירוק השיתוף על דרך חלוקה בעין, הינה דרך החלוקה העדיפה ופירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין הינו בבחינת ברירת מחדל. יפות לעניין זה קביעות בית המשפט העליון בפסק הדין רדילביץ הנזכר לעיל, אשר קבע כי עקרון החלוקה בעין הינו עקרון חזק ואף הטעים והסביר את הרציונל העומד בבסיס מעמדו זה:

11. "עקרון החלוקה בעין הינו עיקרון "חזק", עיקרון בעל-עוצמה מכל העקרונות האחרים. הוא עמוד-האש, הוא עמוד-הענן, בעקבותיו נלך, ולא נסטה מן הדין אלא במקרים מיוחדים ויוצאי-דופן כמפורש בחוק.

12. במקרה לפני, הצדדים אינם חלוקים על כך שאת המקרקעין נשוא התביעה לא ניתן לחלק במצבם כפי שהינו היום בעין- דהיינו, בלא לבנות על המקרקעין בניינים ויצירת יחידות דיור- לא ניתן לחלקם באופן שלכל אחד מבעלי הזכויות תוקצה יחידת מקרקעין משל עצמו.

13. תימוכין לאמור ניתן למצוא בחוות דעת מומחה בית המשפט – השמאי ארז ישר בחוות דעתו מחודש אפריל 2016, במסגרתה נקבע בסעיף 12.1(א) כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין מאחר ומדובר בנכס המהווה יחידה תכנונית אחת אשר אינו ניתן לחלוקה לפי התכנית. בנוסף, נתמך האמור בתעודת עובד ציבור מאת אדריכלית מוניקה נר ציון- סגנית מהנדס עירית הרצליה לתכנון.

14. המחלוקת בין הצדדים הינה בשאלה האם החלופה של בניית בניינים וחלוקתם לאחר בנייתם מהווה חלופה אשר אף היא בגדר פירוק שיתוף בעין. הנני סבורה כי תשובה לשאלה זו הינה שלילית וכי הדרך המוצעת לפירוק שיתוף על ידי הנתבעים אינה בגדר פירוק שיתוף בעין, ההפך הוא הנכון, לטעמי מדובר בדרך המקבעת ומשמרת את השיתוף לאורך זמן באופן המנוגד למדיניות – כפי שפורטה לעיל –  ולפיה אין לקבע את השיתוף מקום בו השותפים מעוניינים בפירוקו ויש להורות על פירוק שיתוף ללא דיחוי. יתרה מכך, יש בה בכדי להחריף ולהעצים את השיתוף באשר מדובר בדרך המחייבת, לשם הוצאתה לפועל, המשך השקעת כספים רבים, מנגנוני קבלת החלטות בכל שלב ושלב של הוצאתה לפועל (תכנון, מפרטים, בחירת קבלנים וכיוצא בכך) ופיקוח.

טענתם של הנתבעים מושתתת – על סעיף 14 לחוק המקרקעין הקובע:

15. "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר"

16. באשר לתחולת הוראות סעיף 14 לחוק המקרקעין על הליך פירוק שיתוף, חלה במסגרת הפסיקה התפתחות, מקביעת בית המשפט העליון, מפי כבוד השופט לנדוי בפסק דין רובינשטיין ובהתאם לה:

17. "אבל גם סעיף 14 אינו ענין לכאן. תכליתו היא למנוע פעולות של בעל מקרקעין או של בעל זכות אחרת בהם, שמגמתן להציק לזולת בדרך שימוש לרעה בזכות. אין הסעיף יכול לחול על הליך משפטי על-פי פניה לבית-המשפט, שהמחוקק עצמו נתן לו גושפנקה מפורשת בחוק."

18. דהיינו – כי אין תחולת לסעיף 14 בהקשר להליך פירוק שיתוף.

19. לאור האמור אין מנוס מקביעה כי דרך פירוק השיתוף במקרקעין  נשוא התביעה תעשה על דרך מכירתם בהתאם להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין, קרי  בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל.

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בהרצליה ורמת השרון

עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה

לייעוץ בנושא של  תביעה לפירוק שיתוף יש לפנות  לעורך דין  מקרקעין בהרצליה ורמת השרון  – משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874