מה הם חמשת סוגי הזכויות במקרקעין?

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגדיר רשימה סגורה של חמש זכויות קנייניות במקרקעין. משמעות הדבר היא שרק זכויות אלו מוכרות בחוק, ולא ניתן ליצור זכויות קנייניות נוספות. חמש הזכויות הן:

1. בעלות: זוהי הזכות הגבוהה והחזקה ביותר במקרקעין. בעל הזכות רשאי להחזיק בקרקע, להשתמש בה ולעשות בה כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם. לדוגמה, בעל דירה רשאי לגור בה, להשכיר אותה, למכור אותה או לשנות את פניה (בכפוף להיתרים

זכות הבעלות במקרקעין היא הזכות הגבוהה והחזקה ביותר מבין חמש הזכויות המוכרות בחוק המקרקעין בישראל. היא מעניקה לבעלים את מלוא הכוח והשליטה בנכס, בכפוף למגבלות חוקיות מסוימות.

מה כוללת זכות הבעלות?

סעיף 2 לחוק המקרקעין מגדיר את הבעלות כך: "בעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם."

משמעות הדבר היא שבעל הנכס רשאי:

• להחזיק בנכס: לגור בו, להשתמש בו באופן פיזי ולמנוע מאחרים לעשות זאת ללא רשותו.
• להשתמש בנכס: לעשות בו כל שימוש חוקי, כגון מגורים, עסק, חקלאות וכדומה.
• לעשות בנכס כל עסקה: למכור אותו, להשכיר אותו, למשכן אותו, לתת אותו במתנה ועוד.

מרכיבים נוספים של זכות הבעלות:

• עומק וגובה: הבעלות חלה לא רק על פני הקרקע, אלא גם על העומק שמתחתיה (למעט אוצרות טבע) ועל החלל שמעליה (למעט מעבר אווירי.
• חיבור של קבע: הבעלות חלה גם על כל מה שמחובר לקרקע חיבור של קבע, כגון מבנים, עצים וצמחייה.
• רציפות: זכות הבעלות נמשכת כל עוד הנכס קיים, אלא אם כן הועברה הזכות לאדם אחר.

מגבלות על זכות הבעלות:

למרות עוצמתה, זכות הבעלות אינה מוחלטת וישנן מגבלות החלות עליה:

• חוקים ותקנות: חוקים שונים מגבילים את השימוש בנכס, כגון חוקי תכנון ובנייה, חוקי הגנת הסביבה וחוקי רישוי עסקים.
• הסכמים: בעל הנכס יכול להגביל את עצמו בהסכם עם אדם אחר, כגון הסכם שכירות או הסכם שיתוף.
• זכויות של אחרים: קיומן של זכויות קנייניות אחרות בנכס, כגון זיקת הנאה או משכנתא, מגבילות את השימוש של הבעלים.
• תום לב: השימוש בזכות הבעלות צריך להיעשות בתום לב ולא מתוך כוונה לפגוע באחרים.

רישום בטאבו:

רישום זכות הבעלות בפנקס הזכויות (טאבו) הוא בעל חשיבות עליונה. הרישום מעניק פומביות לזכות ומגן עליה מפני טענות סותרות.

חשיבות זכות הבעלות:

זכות הבעלות היא הבסיס למערכת הקניין בישראל ומעניקה ביטחון משפטי ליחידים ולחברות. היא מאפשרת ניהול יעיל של נכסים ועידוד השקעות.

לסיכום:

זכות הבעלות היא הזכות המקיפה והחזקה ביותר במקרקעין, אך היא אינה בלתי מוגבלת. חשוב להכיר את המגבלות החלות עליה ולפעול בהתאם לחוק. במקרה של ספק או מחלוקת, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין.

2. שכירות: זוהי זכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין לתקופה מוגדרת, בתמורה לתשלום. השוכר אינו בעל הנכס, אלא מקבל זכות שימוש זמנית. חוק הגנת הדייר חל על סוגי שכירות מסוימים ומעניק הגנה לדיירים. קיימים סוגים שונים של שכירות, כגון שכירות קצרת מועד ושכירות ארוכת מועד (חכירה(

זכות השכירות היא אחת מחמש הזכויות הקנייניות המוכרות בחוק המקרקעין בישראל, והיא מעניקה לאדם זכות להחזיק ולהשתמש בנכס של אדם אחר לתקופה מוגדרת, בתמורה לתשלום. חשוב להבין את מאפייני השכירות, סוגיה וההבדלים בינה לבין זכויות אחרות, כמו בעלות או שאילה.

מהי שכירות?

סעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגדיר שכירות כך: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות."

• החזקה ושימוש: השוכר מקבל את הזכות להחזיק בנכס ולעשות בו שימוש בהתאם לתנאי הסכם השכירות.
• תמורה: השכירות כרוכה בתשלום תמורה, המכונה "דמי שכירות". התמורה יכולה להיות כספית או בשווה כסף.
• זמניות: זכות השכירות מוגבלת בזמן ואינה לצמיתות, בניגוד לבעלות.

סוגי שכירות:

• שכירות קצרת מועד: שכירות לתקופה קצרה יחסית, לרוב עד חמש שנים.
• חכירה: שכירות לתקופה ארוכה יותר מחמש שנים.
• חכירה לדורות: שכירות לתקופה של למעלה מ-25 שנים. סוג זה של שכירות מעניק לשוכר זכויות דומות יותר לבעלות.

ההבדל בין שכירות לבעלות:

ההבדל העיקרי בין שכירות לבעלות הוא משך הזמן ואופי הזכות. בעלות היא זכות קבועה ובלתי מוגבלת בזמן, בעוד שכירות היא זכות זמנית ומוגבלת. כמו כן, בעל הנכס רשאי לעשות בו כל עסקה (למכור, למשכן וכו'), בעוד שלשוכר יש זכות שימוש בלבד, בהתאם לתנאי ההסכם.

ההבדל בין שכירות לשאילה:

ההבדל המרכזי בין שכירות לשאילה הוא התמורה. שכירות היא בתמורה (דמי שכירות), בעוד שאילה היא ללא תמורה. שאילה היא למעשה מתן רשות להשתמש בנכס ללא תשלום.

חוק השכירות והשאילה:

חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, מסדיר את היחסים בין משכיר לשוכר וקובע הוראות שונות בנוגע לתקופת השכירות, דמי השכירות, תיקונים בנכס, סיום השכירות ועוד. חוק זה נועד להגן על זכויות שני הצדדים ולהבטיח יחסי שכירות הוגנים.

נקודות חשובות בנוגע לשכירות:

• הסכם שכירות: מומלץ לערוך הסכם שכירות כתוב ומפורט, שיסדיר את כל תנאי השכירות, כולל תקופת השכירות, גובה דמי השכירות, תנאי התשלום, חובות הצדדים וכו'.
• רישום בטאבו: במקרים מסוימים, כגון חכירה או חכירה לדורות, יש לרשום את זכות השכירות בפנקס הזכויות (טאבו). רישום זה מעניק פומביות לזכות ומגן עליה מפני טענות סותרות.
• חוק הגנת הדייר: חוק הגנת הדייר, תשל"ב-1972, חל על סוגי שכירות מסוימים ומעניק הגנה לדיירים מפני פינוי ושינויים בתנאי השכירות.

לסיכום:

זכות השכירות היא זכות חשובה המאפשרת לאנשים להשתמש בנכסים שלא בבעלותם. חשוב להבין את מאפייני השכירות, סוגיה וההבדלים בינה לבין זכויות אחרות. מומלץ לערוך הסכם שכירות מפורט ולהיוועץ עם עורך דין במקרה של ספק או מחלוקת.

3. משכנתא: זוהי זכות שיעבוד על מקרקעין כערובה לחיוב כספי, בדרך כלל הלוואה. אם החייב לא עומד בהתחייבויותיו, רשאי הנושה (לרוב בנק) לממש את המשכנתא ולמכור את הנכס כדי להיפרע מהחוב.

זכות משכנתא היא זכות קניינית במקרקעין, המשמשת כערובה להחזר הלוואה. במילים פשוטות, כאשר אדם לוקח הלוואה לרכישת נכס (לרוב דירה), הוא משעבד את הנכס כביטחון לבנק או לגוף המלווה. אם הלווה לא יעמוד בהחזרי ההלוואה, רשאי הבנק לממש את המשכנתא ולמכור את הנכס כדי לכסות את החוב.

מהי משכנתא?

סעיף 4 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגדיר משכנתא כך: "משכנתא היא שעבוד מקרקעין כערובה לחיוב; היא מזכה את בעל המשכנתא להיפרע מן המקרקעין במקרה שהחיוב לא יסולק."

מאפייני המשכנתא:

• שעבוד: משכנתא היא שעבוד של נכס מקרקעין, כלומר הנכס משמש כבטוחה להחזר ההלוואה.
• ערובה לחיוב: המשכנתא מבטיחה את החזר החוב הכספי של הלווה למלווה.
• מימוש: במקרה של אי עמידה בתשלומי ההלוואה, רשאי המלווה לממש את המשכנתא ולמכור את הנכס כדי להיפרע מהחוב.
• רישום בטאבו: משכנתא טעונה רישום בפנקס הזכויות (טאבו) כדי שתהיה לה תוקף קנייני כלפי כולי עלמא.

סוגי משכנתאות:

קיימים סוגים שונים של משכנתאות, הנבדלים זה מזה בתנאי ההלוואה, כגון:

• משכנתא בריבית קבועה: ריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה.
• משכנתא בריבית משתנה: ריבית משתנה בהתאם לתנאי השוק.
• משכנתא צמודה למדד: סכום ההלוואה והריבית צמודים למדד המחירים לצרכן.
• משכנתא לא צמודה: סכום ההלוואה והריבית אינם צמודים למדד.

תהליך לקיחת משכנתא:

1. פנייה לבנק או גוף מימון: הגשת בקשה למשכנתא וצירוף מסמכים רלוונטיים.
2. אישור עקרוני: קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק.
3. הערכת שווי הנכס: שמאי מעריך את שווי הנכס.
4. חתימה על הסכם משכנתא: חתימה על הסכם משכנתא מול הבנק.
5. רישום המשכנתא בטאבו: רישום המשכנתא בפנקס הזכויות.

חשיבות המשכנתא:

משכנתא מאפשרת לאנשים לרכוש נכסי מקרקעין גם אם אין ברשותם את מלוא הסכום הנדרש. היא מהווה כלי פיננסי חשוב בשוק הדיור.

נקודות חשובות בנוגע למשכנתא:

• ייעוץ מקצועי: מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות לפני לקיחת משכנתא.
• בדיקת יכולת החזר: חשוב לוודא שיש יכולת החזר של ההלוואה לאורך זמן.
• השוואת מחירים: מומלץ להשוות בין הצעות שונות של בנקים וגופי מימון.
• ביטוח משכנתא: מומלץ לרכוש ביטוח משכנתא למקרה של מוות או אובדן כושר עבודה.

לסיכום:

זכות המשכנתא היא כלי פיננסי חשוב המאפשר רכישת נכסי מקרקעין. חשוב להבין את משמעותה, את תנאי ההלוואה ואת ההשלכות של אי עמידה בהחזרים. מומלץ להיוועץ עם אנשי מקצוע ולקבל החלטות מושכלות.

4. זיקת הנאה: זוהי זכות שימוש מוגבלת במקרקעין של אחר, ללא זכות חזקה. לדוגמה, זכות מעבר בשטח של שכן, זכות לחניה או זכות להנחת תשתיות. זיקת הנאה יכולה להיווצר בהסכם, מכוח שנים (שימוש ממושך) או מכוח דין.

זיקת הנאה במקרקעין היא זכות קניינית המאפשרת לאדם או לגוף מסוים ליהנות משימוש מוגדר במקרקעין של אחר, ללא זכות חזקה בקרקע עצמה. זהו למעשה "שעבוד" של נכס לטובת שימוש מסוים של אדם או נכס אחר.

הגדרה ומשמעות:

סעיף 5 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מגדיר זיקת הנאה כך: "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם."

כלומר, בעל זיקת ההנאה רשאי להשתמש בקרקע של אחר באופן ספציפי ומוגדר, אך אינו רשאי להחזיק בה באופן קבוע או למנוע מבעל הקרקע להשתמש בה.

דוגמאות לזיקות הנאה:

• זכות מעבר: זכות לעבור בשטח של שכן כדי להגיע לנכס אחר.
• זכות לחניה: זכות לחנות רכב בחלק משטח של שכן.
• זכות להנחת תשתיות: זכות להניח צינורות, כבלי חשמל או קווי תקשורת מתחת או מעל קרקע של אחר.
• זכות לנוף או אור: זכות שלא יבנו מבנה שיסתיר את הנוף או יחסום את כניסת האור לנכס.

סוגי זיקות הנאה:

• זיקת הנאה לטובת אדם (in personam): מוענקת לאדם מסוים.
• זיקת הנאה לטובת מקרקעין (in rem): מוענקת לטובת נכס מקרקעין אחר ("המקרקעין הזכאים"). במקרה זה, הזכות "רובצת" על הנכס הכפוף ועוברת עם העברת הבעלות בו.
• זיקת הנאה מכוח הסכם: נוצרת על ידי הסכם כתוב בין בעל המקרקעין לבין בעל הזכות.
• זיקת הנאה מכוח שנים: נוצרת כתוצאה משימוש ממושך וגלוי בקרקע של אחר, ללא התנגדות מצד בעל הקרקע, במשך תקופה של 30 שנה.
• זיקת הנאה מכוח דין: נוצרת מכוח חוק או החלטה של בית משפט, למשל, במקרה של צורך במעבר חיוני לנכס שאין לו גישה אחרת.

מאפיינים של זיקת הנאה:

• זכות קניינית: בעלת תוקף משפטי חזק, הרשומה בטאבו.
• מוגבלת: השימוש בקרקע מוגבל למטרה שנקבעה בזיקה.
• רובצת על הנכס: הזכות קיימת גם אם בעלי הנכס מתחלפים.
• תקופה: זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, אלא אם כן נקבעה לה תקופה מוגדרת.

ביטול זיקת הנאה:

ניתן לבטל זיקת הנאה במקרים מסוימים, כגון:

• הסכמה בין הצדדים.
• פסיקה של בית משפט.
• אי שימוש ממושך בזכות (לפי הנסיבות).
• שינוי מהותי בנסיבות.

חשיבות זיקת הנאה:

זיקת הנאה חשובה במיוחד במצבים בהם יש צורך לאפשר גישה או שימוש חיוני בקרקע של אדם אחר. היא מאפשרת גמישות ופתרונות יעילים במצבי תכנון ובנייה, ומסדירה יחסים בין שכנים.

חשוב לדעת:

• מומלץ לערוך הסכם כתוב ומפורט בעת יצירת זיקת הנאה.
• חשוב לרשום את זיקת ההנאה בטאבו כדי להבטיח את תוקפה.
• מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין במקרה של סוגיות הקשורות לזיקות הנאה, על מנת להבין את הזכויות והחובות במלואן.

5. זכות קדימה: זוהי זכות הניתנת לאדם לרכוש נכס לפני אחרים, אם בעל הנכס יחליט למכור אותו. זכות קדימה יכולה להיות קבועה בחוק (למשל, בין יורשים) או בהסכם.

זכות קדימה במקרקעין היא זכות קניינית המעניקה לאדם מסוים עדיפות לרכוש נכס מקרקעין לפני כל אדם אחר, במקרה שבעל הנכס יחליט למכור אותו. זכות זו מעוגנת בסעיף 99 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

מהי זכות קדימה?

במילים פשוטות, זכות קדימה היא "זכות סירוב ראשונה". כאשר בעל נכס מעוניין למכור את נכסו, הוא חייב להציע אותו קודם כל לבעל זכות הקדימה. רק אם בעל הזכות יסרב לרכוש את הנכס, יוכל בעל הנכס למכור אותו לצד שלישי.

סוגי זכויות קדימה:

• זכות קדימה מכוח הסכם: נוצרת על ידי הסכם כתוב בין בעל הנכס לבין אדם אחר. הסכם זה קובע את תנאי זכות הקדימה, כגון משך הזמן, מחיר הנכס ותנאי התשלום.
• זכות קדימה מכוח דין: נוצרת מכוח חוק, במקרים ספציפיים:
  • בין יורשים: כאשר מספר יורשים יורשים נכס מקרקעין במשותף, לכל אחד מהם יש זכות קדימה לרכוש את חלקו של יורש אחר.
  • בין בני זוג: לבן זוג יש זכות קדימה לרכוש את חלקו של בן הזוג השני בדירת מגורים משותפת.
  • במשקים חקלאיים: לבן משפחה חקלאית יש זכות קדימה לרכוש משק חקלאי.

מאפיינים של זכות קדימה:

• זכות קניינית: זכות בעלת תוקף משפטי חזק, הרשומה בטאבו.
• אישית או נובעת מהנכס: זכות קדימה יכולה להיות אישית (למשל, בין שכנים) או נובעת מהנכס עצמו (למשל, בין שותפים בנכס).
• מוגבלת בזמן (לעיתים): זכות קדימה מכוח הסכם יכולה להיות מוגבלת בזמן, בעוד שזכות קדימה מכוח דין היא בדרך כלל לתקופה בלתי מוגבלת.
• אינה מונעת מתנה: זכות קדימה אינה חלה על העברת נכס במתנה.

תהליך מימוש זכות קדימה:

1. הודעה לבעל זכות הקדימה: כאשר בעל הנכס מחליט למכור אותו, הוא חייב לשלוח הודעה בכתב לבעל זכות הקדימה, המפרטת את תנאי המכירה (מחיר, תנאי תשלום וכו').
2. תגובת בעל זכות הקדימה: בעל הזכות רשאי להודיע תוך זמן סביר (בדרך כלל 30 יום) אם הוא מעוניין לרכוש את הנכס בתנאים שהוצעו לו.
3. מימוש הזכות או ויתור עליה: אם בעל הזכות מעוניין לרכוש את הנכס, הוא חייב לעמוד בתנאי המכירה. אם הוא מסרב או אינו מגיב תוך הזמן שנקבע, הוא מוותר על זכותו, ובעל הנכס רשאי למכור אותו לצד שלישי.

חשיבות זכות קדימה:

זכות קדימה נועדה להגן על אינטרסים של אנשים בעלי קשר מיוחד לנכס מסוים, כגון שותפים, יורשים או בני זוג. היא מאפשרת להם לשמור על זכויותיהם בנכס ולמנוע מצב בו הנכס יימכר לצד שלישי ללא ידיעתם או הסכמתם.

נקודות חשובות:

• מומלץ לערוך הסכם כתוב ומפורט בעת יצירת זכות קדימה מכוח הסכם.
• חשוב לרשום את זכות הקדימה בטאבו כדי להבטיח את תוקפה כלפי צדדים שלישיים.
• מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין במקרה של סוגיות הקשורות לזכויות קדימה, על מנת להבין את הזכויות והחובות במלואן.

חשוב לציין:

• רשימת הזכויות היא סגורה ומוגדרת בחוק. לא ניתן ליצור זכויות קנייניות חדשות שלא מופיעות ברשימה.
• לכל זכות יש מאפיינים ותנאים משפטיים ספציפיים.

עורך דין מקרקעין מומלץ –  משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

עורך דין מקרקעין נדל"ן,ליקויי בניה בחיפה

עורך דין מקרקעין נדל"ן,ליקויי בניה בחדרה  

עורך דין מקרקעין נדל"ן,ליקויי בניה בהרצליה

עורך דין מקרקעין נדל"ן,ליקויי בניה בנתניה  

עורך דין מקרקעין נדל"ן,ליקויי בניה ביקנעם  

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן:חיפה, הרצליה,יקנעם ,חיפה, חדרה.  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחדרה

עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה

עורך דין  מקרקעין,מיסוי מקרקעין  יקנעם   –  ניסיון עם קבלות

עורך דין  נדל"ן חיפה   –  מקצועיות ויחס אישי לכל לקוח

עורך דין  מקרקעין הרצליה   –  ניסיון עם קבלות

עורך דין  מקרקעין תל אביב   –  מומלץ ניסיון עם קבלות

עו"ד מקרקעין, נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38 חיפה

לייעוץ בנושא מקרקעין חוזים,ליקויי בניה  יש לפנות  לעורך דין  מקרקעין משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874