Written by בני זוג רכשו יחדיו דירת מגורים. בבעלות הבעל דירת מגורים נוספת, אשר בהתאם להסכם ממון שבין הצדדים שייכת רק לו. האם בעת רכישת הדירה החדשה זכאית האשה לשלם מס רכישה על מחצית הדירה השייכת לה, בשיעור החל בעת רכישת דירת מגורים יחידה?
המאמר נרשם ע"י עו"ד אבירם כהן, עו"ד מקרקעין, מיסוי מקרקעין, בחיפה
סוגיה זו נדונה בתיק: ו"ע 16836-03-17 רוזנבוים נ' מדינת ישראל
- העוררת, גב' קרן רוזנבוים ובן זוגה, מר שחף רוזנבוים (להלן: "שחף"), נישאו בחודש ינואר שנת 2007 (העוררת ושחף יכונו יחדיו, "בני הזוג"). עבור שני בני הזוג, אלה הם נישואיהם הראשונים, ולהם ילדים מנישואין אלה בלבד.
- בני הזוג חתמו על הסכם ממון ביום 3.1.07, ערב נישואיהם (להלן: "הסכם הממון").
- הסכם הממון מתייחס באופן ספציפי לשני נכסים שבבעלות שחף עוד קודם לנישואין:
- דירה ברמת גן אשר נרכשה על-ידי שחף כבר בשנת 2001 (להלן: "דירת שחף" או "דירת שחף הראשונה");
- חשבון בבנק לאומי (להלן: "חשבון שחף").
- מקורם הכלכלי של דירת שחף והכספים שבחשבון שחף, בירושת אביו של שחף שנהרג במלחמת יום הכיפורים, וכן בכספים שהרוויח שחף קודם לנישואין.
- הסכם הממון קובע כי דירת שחף, כמו גם תמורה שתתקבל ממכירתה, שייכים לשחף ולו בלבד
- ביום 29.9.09 רכש שחף דירה בקריית אונו (להלן: "דירת שחף החלופית"). למימון הרכישה של דירתו החלופית, מכר שחף ביום 16.11.09 את דירת שחף הראשונה. ייתרה שנדרשה להשלמת מימון רכישת דירת שחף החלופית, כמו גם מימון רכישת ציוד קבוע לדירה החדשה, מומנו מחשבון שחף.
- בני הזוג וילדיהם התגוררו בדירת שחף הראשונה וכן בדירת שחף החלופית, מבלי שהעוררת שילמה דמי שכירות לשחף עבור השימוש בדירותיו.
- ביום 5.9.16 רכשו בני הזוג דירה משותפת – היא הדירה נשוא הערר שלפנינו. מימון הרכישה נעשה מחשבונם המשותף של בני הזוג. בחוזה הרכישה צוין שמה של העוררת בלבד, וזאת לטענת בני הזוג, כדי לאפשר לעוררת להירשם להגרלה במסגרתה הוענקה הטבה למי שזו דירתו היחידה. עם זאת, בדיווח למשיב, דיווחו בני הזוג על הדירה כשייכת לשניהם – מחצית לעוררת ומחצית לשחף.
- בגין מחצית הדירה המשותפת השייכת לשחף, שילם שחף מס רכישה גבוה יותר, בשיעור החל על מי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה. בכל הנוגע למחצית הדירה השייכת לעוררת, טענה העוררת כי זוהי דירתה היחידה וכי שיעור מס הרכישה על מחצית זו צריך להיות בהתאם לשיעור החל בעת רכישת דירה יחידה.
- מיסוי מקרקעין דחה טענה זו. לטענת המשיב, לאור החזקה הקבועה בסעיף 9(ג1א)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), יש לראות את העוררת כבעלת זכויות גם בדירת שחף החלופית, ומשכך אין היא בעלת דירה יחידה.
- מעמדה של העוררת בדירת שחף החלופית לאור החזקה הקבועה בסעיף 9(ג1א)(ב)(2) לחוק, וכתוצאה מכך – שיעור מס הרכישה שיחול עליה בגין חלקה בדירה המשותפת, היא השאלה הדורשת הכרעה בערר שלפנינו.
ועדת הערר פסקה:
- סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק, קובע:
"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד".
- הסעיף קובע פיקציה, לפיה יראו רוכש, בן זוגו וילדיהם הקטינים, כרוכש אחד. כפי שנקבע בפסק הדין בענין שלמי, מטרתה של פיקציה משפטית זו, כפולה: מהזווית החיובית – לקבוע את התא המשפחתי כיחידה אליה מכוון המחוקק את הקלת המס הניתנת בעת רכישת דירה יחידה; ומהזווית השלילית – למנוע תכנוני מס באמצעות רישום דירות באופן מלאכותי על שם יחידי התא המשפחתי, מתוך מטרה למקסם ניצול של הקלות המס הקבועות בחוק ביחס לדירה יחידה.
לשתי תכליות אלו של הסעיף, התכלית החיובית והתכלית השלילית, נשוב עוד בהמשך הדברים.
- כידוע, סעיף 49(ב) לחוק קובע הוראה זהה לענין מס שבח, וגם על-פיה, לענין הפטורים הקבועים בפרק חמישי1 לחוק, נקבעה חזקת התא המשפחתי. בהתאם לסעיף זה ובהתייחס להוראות פרק חמישי1 לחוק, יראו מוכר, בן זוגו וילדיהם הקטינים, כמוכר אחד.
לאור זהות ההוראות הקבועות בחוק לענין חזקת התא המשפחתי, הן לענין מס רכישה והן לענין מס שבח, ההלכות שנקבעו בפסיקה מתייחסות לשני העניינים גם יחד.
- פסק הדין העיקרי שניתן בשנים האחרונות בבית המשפט העליון בענין חזקת התא המשפחתי, הנו פסק הדין בהלכת שלמי. בפסק דין זה נקבע כי חזקת אחדות התא המשפחתי שקבע המחוקק, היא חזקה הניתנת לסתירה. קביעה זו, אשר מצאה את עיגונה אף בלשון החוק, נובעת בראש ובראשונה מההכרה כי בעידן בו אנו חיים מצויים תאים משפחתיים מגוונים. במציאות זו, החזקה הרואה לנגד עיניה את התא המשפחתי כיחידה כלכלית אחת, פוגעת באוטונומיה של חברי תאים משפחתים להגדיר את מערכת היחסים הכלכלית ביניהם באופן שונה. בהתאם להלכת שלמי, ראוי לפרש את חזקת התא המשפחתי באופן הקובע חזקה הניתנת לסתירה, ובכך לאפשר גמישות המכבדת את המציאות הכלכלית בה בחרו ואותה יישמו חברי התא המשפחתי. בדרך זו ביקשה הלכת שלמי אף ליצור הרמוניה, גם אם לא באופן מלא, בין דיני המס לבין ענפי משפט אחרים העוסקים בחלוקת רכוש בין בני זוג.
- כפי שנקבע בהלכת שלמי, נטל ההוכחה לכך שיש לסטות מחזקת התא המשפחתי, מוטל על נישום המבקש לסטות מחזקה זו. בהתאם לדעת הרוב בפסק הדין, כדי לסטות מהחזקה שבחוק, יש לעמוד בשני תנאים מצטברים:
- קיומו של הסכם ממון תקף בין בני הזוג, במסגרתו נקבעה חלוקת הזכויות בדירות המגורים שברשות בני הזוג.
- הוכחה כי הסכם הממון מיושם בפועל, כך שמתקיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג בכל הנוגע לדירות נשוא הסכם הממון.
- בנסיבות הערר שלפנינו, אין חולק כי נחתם בין בני הזוג הסכם ממון, תקף ומחייב. התנאי הראשון שנקבע בהלכת שלמי, מתקיים אפוא, והמחלוקת בין הצדדים נוגעת למידת התקיימותו של התנאי השני שנקבע בהלכת שלמי.
- התנאי השני הנזכר לעיל, דרישת ההוכחה כי הסכם הממון מיושם בפועל ומתקיימת אכן הפרדה רכושית בין בני הזוג, היה מקובל על שלושת השופטים הנכבדים אשר קבעו את הלכת שלמי. לאור חשיבות הדברים לעניינינו, נצטט תנאי זה כפי שנקבע בפסק דין שלמי, מפיו של כבוד הש' י' דנציגר, בפסקה 66 לפסק דינו:
"… לא די יהיה בהצגת הסכם יחסי ממון (או הסכם הפרדה בין ידועים בציבור) כדי לסתור את החזקה, אלא על בני הזוג להוכיח כי פעלו על פי ההסכם הלכה למעשה, דהיינו כי ההפרדה הרכושית לא נותרה "על הנייר" אלא התקיימה בפועל.
ביסוד הדרישה להוכיח כי ההפרדה התקיימה בפועל עומד החשש מפני כריתת הסכמי הפרדה אד-הוק אך ורק לשם התחמקות מדיני המיסים. כך ניתן יהיה להבחין בין נישומים תמי לב שמסכימים ביניהם על הפרדה רכושית בדירותיהם ולא מנסים להתחמק מחבות במס לבין נישומים שמבקשים לבצע תכנון מס בלתי לגיטימי. לשם כך ניתן להשתמש במבחני העזר אשר נהוגים בדיני המשפחה לבחינת השיתוף שנוצר בנכסים חיצוניים, ואשר מופיעים ממילא בהוראת הביצוע 5/2011 (בהקשר של "נכסים חיצוניים" כהגדרתם בהוראת הביצוע), כדי לאשר או לשלול את ההפרדה הרכושית – מגורים במשותף, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף וכיו"ב. יודגש כי לא מדובר ברשימה סגורה של מבחני עזר, וייתכנו מבחני עזר נוספים".
- במקרה שלפנינו, אין ספק כי דירות שחף שימשו למגורים משותפים של בני הזוג עם ילדיהם וכי כאמור, שחף לא גבה דמי שכירות עבור מגורים אלה. האם עובדה זו כשלעצמה, יש בה כדי לשלול את האפשרות להוכיח הפרדה רכושית וחריגה מחזקת התא המשפחתי? – אני סבור כי יש להשיב על כך בשלילה.
- לאחר שמיעת הראיות בתיק ובחינת טענות הצדדים, אין לי ספק כי ההפרדה הרכושית בין בני הזוג אמיתית. הפרדה זו, המעוגנת בהסכם ממון שנחתם קודם לנישואין ושנים רבות לפני אירוע המס שלפנינו, משקפת במישור הקנייני שמירה של שחף על בעלותו בדירה שרכש מכספו שנים רבות קודם לנישואין ובתחליפיה.
- לאור כל האמור, אני סבור כי בהתאם לגישה העקרונית שנקבעה בהלכת שלמי ובמקרים המתאימים בהם לא מתעורר כל חשד לתכנון מס וברור כי ההפרדה הרכושית אמיתית, אין לראות בשימוש בדירת מגורים על ידי שני הזוג וילדיהם, כשולל את ההפרדה הרכושית המעוגנת בהסכם הממון. ולענין הערר שלפנינו, אין לראות בשימוש שעשו העוררת, שחף וילדיהם בדירות שחף, כשולל את החלוקה הקניינית המעוגנת בהסכם הממון. דירת שחף החלופית אינה שייכת לעוררת, ולכן אין לשלול מהעוררת, שעה שהיא רוכשת לראשונה זכות במחצית דירת מגורים, את ההטבה שקבע המחוקק למי שאין ברשותו דירה נוספת.
סוף דבר
- לאור כל האמור אציע לקבל את הערר ולקבוע כי בהתאם להלכת שלמי, העוררת אכן הצליחה להוכיח כי אין להחיל לגביה את הפיקציה הקבועה במסגרת חזקת התא המשפחתי. יש לראות את העוררת כמי שרכשה מחצית מדירה יחידה, ולהשית עליה מס רכישה בהתאם.
בנוסף, אציע לחייב את המשיב בהוצאות העוררת, בסך של 20,000 ₪.
המאמר נרשם על ידי :
עו"ד מקרקעין בהרצליה ורמת השרון – עו"ד אבירם כהן
עו"ד סכסוכים עסקים – עו"ד אבירם כהן
עורך דין מקרקעין ביקנעם – עו"ד אבירם כהן
עורך דין מקרקעין בחיפה – עו"ד אבירם כהן
עורך דין מקרקעין בחיפה – מדוע לבחור במשרד עו"ד אבירם כהן ושות' בחיפה ?
אבירם כהן ושות' משרד עורכי דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין הינו משרד בעל מוניטין וניסיון רב ומוכר בחיפה, יוקנעם,הרצליה בתחום דיני המקרקעין, פינוי בינוי , תמ"א.
המשרד ידוע בעבודה היסודית והמקצועית וביחס הרציני לקהל לקוחותיו.
המשרד מתרכז בטיפול בתיקי מקרקעין, שבזכותם נצבר מוניטין רב והצלחות משפטיות רבות בתחום המקרקעין בחיפה, יוקנעם, הרצליה
המשרד מספק טיפול דיסקרטי ואמין ללקוחותיו
מחפשים עו"ד מקרקעין מומלץ ומקצועי?
עורך דין מקרקעין בחיפה – אבירם כהן ושות' משרד עורכי דין בחיפה
פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' משרד עורכי דין מקרקעין בחיפה . טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com
* אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.
סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 – טל: 048645801
סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28 טל': 0733701874