הטעיה של חברת קבלנית בפרוספקט ביחס לשטח הדירות שרכשו הקונים בפועל כיצד יפסוק בית המשפט העליון בערעור?

רע"א  1103/17

רקע עובדתי:

1. המשיבים, אזרחי חוץ, רכשו מן המבקשת, חברה יזמית בתחום הנדל"ן, באמצעות קרוב משפחה, שתי דירות סמוכות שמספריהן 97 ו-97א, המשקיפות על הים, בקומה ה-30 של בניין בפרויקט מגורים יוקרתי בנתניה: "אופרה על הים". הם שילמו בעבור כל דירה 3,960,000 ש"ח.

2. עלון פרסום (פרוספקט) צבעוני מרשים יוחד לקומה ה-30 של הבניין, היא קומת הפנטהאוז, ערוך בשפה האנגלית. על חזיתו מתנוסס ציור של כתב מוזהב ועליו רשום באותיות מאירות עיניים: "169 SQ.M INDOOR 27 SQ.M. OUTDOOR", קרי: שטח הדירה 169 מ"ר ושטח המרפסת – 27 מ"ר.

3. לאחר קבלת החזקה בדירות התברר למשיבים, ועל כך לא היה חולק, ששטחה של דירה 97א הוא 124 מ"ר ושטח דירה 97 הוא 128 מ"ר – ללא המרפסות; דהיינו, 25% פחות משטח הדירות המצוין בפרוספקט. המשיבים הגישו תביעה לפיצויים, בה ייחסו למבקשת הפרת חובת תום לב בניהול המשא ומתן, הפרת חוזה והטעיה (עם הקבלן המבצע, דניה סיבוס בע"מ, הגיעו המשיבים להסדר). ביום 31.3.2015 ניתן פסק דין חלקי, וביום 22.10.2015 ניתן פסק דין משלים, שהוא יסוד ההליך הנוכחי. בפסק הדין המשלים נקבע (מפי השופט ג' הימן) כי מסמכי ההתקשרות – הסכם המכר, המפרט ותכניות הדירות – אינם מציינים את שטח הדירות, ולכן לא ניתן לדעת מהו שטחה הכולל של כל אחת מן הדירות שנרכשו. נוכח העובדה שהמבקשת ציינה את שטח הדירות –169 מ"ר – רק בפרוספקט, ובמסמכי ההתקשרות לא צוין שטחן, נפסק כי האמור בפרוספקט מחייב את המבקשת. על יסוד האמור, חייב בית משפט השלום את המבקשת לפצות את המשיבים על הפרש הערך שבין ערכן המשולם של הדירות לבין הערך של מה שקיבלו בפועל; דהיינו, הפער שבין השטח הנקוב בפרוספקט לבין שטחי הדירות בפועל. בית משפט השלום קיבל בעניין זה את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי דן אורמן, וחייב את המבקשת בפיצויים למשיב 1 בסך 698,200 ש"ח, בתוספת הוצאות משפט בסך 24,000 ש"ח ושכר טרחת עורך-דין בסך 65,000 ש"ח; למשיב 2 סך 614,000 ש"ח ופיצוי נוסף בסך  1,950 ש"ח בגין איחור במסירה, בתוספת הוצאות משפט בסך 24,000 ש"ח ושכר טרחת עורך-דין בסך 55,000 ש"ח.

4. המבקשת לא השלימה עם פסק הדין, והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. במסגרת הערעור, ביקשה המבקשת, בין היתר, להסתמך על פסק הדין בע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה, פ"ד נח(3) 673 (2004)) (להלן עניין אוחנה), ועל פסק הדין בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל [פורסם בנבו] (28.2.2005) (להלן עניין סגל), בהם נפסק, כי כאשר התשריט שצורף להסכם המכר כולל מידות אורך ורוחב של החללים העיקריים של הדירה באופן המאפשר לחשב את שטח הדירה, אין תוקף מחייב לשטח המופיע בפרוספקט.

בית המשפט המחוזי פסק בערעור

5. בית המשפט המחוזי (סגנית הנשיא י' שבח והשופטים ש' שוחט וי' אטדגי) דחה את ערעור המבקשת. לאחר סקירת הפסיקה, לרבות פסקי הדין אוחנה וסגל, ציינה סגנית הנשיא י' שבח כי הפסיקה לא קפאה על שמריה, וכי לימים אישר בית משפט זה בע"א 8949/07 י.ר אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' זאב [פורסם בנבו] (18.11.2009) (להלן עניין עזרא), את הפיצוי שנפסק לרוכשים בגין חסר בשטחי הדירות, בקבעו כי לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את ממדי הדירות בהן היה מדובר, ולכן, כך נפסק, ממילא לא היו הרוכשים יכולים להיות ערים להבדלים שבין האמור בפרוספקט לתשריטים. לפיכך, קבעה סגנית הנשיא שבח, בהסכמת עמיתה להרכב; כי "עתה עוד אין ספק. כאשר לא ניתן לדלות בנקל מהתרשים המצורף לחוזה את השטח האמיתי של הדירה הנרכשת, ייקבע השטח המחייב לפי זה הנקוב בפרוספקט". הלכה זו אך מתבקשת… תם העידן שבו הרוכש ההדיוט צריך לחשב" את פירוט השטחים, שיוכם ומידותיהם כדי "להסיק אם התוצאה שקיבל תואמת לשטח המצוין בפרוספקט" (הדגשה הוספה – א"ר).

6. על רקע הפסיקה, קבע בית המשפט המחוזי כי במקרה דנא אין מסמכי ההתקשרות מגלים מהו שטח הדירות, וכי צדק בית משפט השלום כשהחיל על ענייננו את שנפסק בעניין עזרא, שלפיו לא היה על המשיבים להניח כי חל שינוי בשטח הדירות המופיע בפרוספקט, וכי הדירות שנמכרו להם קטנות מן השטח שהוצג להם בפרוספקט. כך במיוחד, מקום בו בשונה מעניין עזרא, שטח הדירות בפרוספקט צוין ללא המלה "ברוטו", כך שלא היתה למשיבים סיבה להניח שהשטח המובטח הוא ברוטו, וכי עליהם להביא בחשבון אפשרות של קיצוץ כלשהו בשטח. בנוסף, קבע בית המשפט המחוזי כי בענייננו ההפחתה מתבטאת בלא פחות מ-25% משטח הדירה – "פער החורג מפער היתכנותי סביר שבין שטח ברוטו לשטח נטו"

בית המשפט העליון  פסק בערעור:

7. על לאחר העיון חוששני כי אין בידי להיעתר לבקשה. רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת במקרים המעוררים שאלה משפטית או ציבורית החורגת מעניינם הישיר של הצדדים למחלוקת, ואין המקרה שלפנינו בא בגדר האמור, אף שהמבקשת עותרת להעטות עליה אדרת זו (השוו רע"א 9645/16 איסק נ' נחמיאס, [פורסם בנבו] פסקה ח (10.1.2017)). אומר כבר כאן, כי מדיניות שיפוטית ראויה מחמירה עם חברות הבניה באשר למצג כלפי לקוחותיהן, והדבר דומה לנושאי צרכנות בכלל; ההנחה היא כי הגילוי צריך להיות מלא ו"ידידותי למשתמש", באופן שאדם מן היישוב הרוכש דירה, ולעתים זו העסקה החשובה ביותר בחייו, צריך שלא לעמוד בפני "חתול בשק".

8. בגדרי אלה, נושא מעמדו של פרוספקט פרסומי במערכת החוזית שבין צדדים שהתקשרו בעקבותיו, מעסיק לא אחת את בתי המשפט ובית משפט זה בכללם, אף "שהשדה כבר נחרש ונפסקו הלכות בנושא זה" (עניין עזרא, פסקה 6 לחוות דעתו של השופט עמית והאסמכתאות שם); ומכל מקום, פעמים הפרוספקט הוא בחינת אותן פרסומות מפתות, שנאמר בהן "כפוף לתנאי המבצע", ועל המתעניינים לתור אחר "אותיות קטנות" של המבצע, ובמקרה דנא של ההסכם (אליו אדרש), בעוד הפרוספקט (או הפרסומת) באו ב"אותיות קידוש לבנה".

9. כך למשל, בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1) 826 (1996) (להלן עניין צמיתות), נקבע כי המסמך היחיד שבו מסרה חברת הבניה לרוכשים מידע על שטחי הדירות הוא הפרוספקט. נפסק, כי משלא צוין בחוזה הרכישה שטח שונה מן השטח שצוין בפרוספקט, הכוונה היתה כי מצג זה, שעל פיו שווקו הדירות, יהפוך לחלק מן התנאים המוסכמים, ולכן שטח הברוטו שצוין בו, הוא המחייב ביחסים שבין הצדדים. משכך, חויבה החברה לפצות את הדיירים על ההפרש שבין נתוני השטח בפרוספקט לבין נתוני השטח בפועל. וכך כתבה השופטת ד' דורנר בעניין צמיתות:

"לדעתי, אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה. … אין חברת הבנייה יכולה להשתמש במונח 'ברוטו' בלי להסביר כי 'שטח ברוטו' כולל גם חלקים שמחוץ לדירה. … מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על-פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר, אינו מתיישב עם חובת תום הלב" (עמוד 835).

10. בהמשך, צומצמה ההלכה שנפסקה בעניין צמיתות; במספר מקרים נפסק כי זכותם של רוכשים לא נפגעה גם אם שטח הדירה שפורט בנתוני הפרוספקט לא תאם את פרטי מפרט החוזה בעניין זה; זאת, כאשר שטח הדירה פורט במפורש במסמכי ההתקשרות האחרים כמו תכניות, תשריטים או תרשימים (כמו למשל, בע"א 9085/00 שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין בע"מ, פ"ד נז(5) 462, 472 (2003), להלן עניין שטרית; ראו והשוו ע"א 8913/02 יוסף נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד נח(2) 59 (2004)); או כאשר חישוב שטח החדרים בדירה הצריך מכפלה פשוטה של אורך החדרים ורוחבם, תוך הסתייעות בקנה המידה שצוין. באותם מקרים נקבע, כי מדובר בחישוב פשוט יחסית, שהקונה הסביר מסוגל לעשותו בעצמו ואינו מצריך התערבות של בעל מקצוע (עניין אוחנה, עמוד 678; ראו גם עניין סגל, פסקה 6). לכן, בעניין אוחנה למשל, נקבע כי התכנית בהסכם המכר עליו חתמו הצדדים היא המחייבת לעניין שטח הדירה, להבדיל מן המצג הטרום חוזי, והפיצוי שנפסק לרוכשים בגין חסר בשטח דירותיהם, בוטל (עמוד 678; ראו גם החלטתי ברע"א 659/05 סלומון נ' סלע חברת שיכון בע"מ [פורסם בנבו] (8.3.2005)).

11. בדומה לעניין צמיתות, אישר בית משפט זה בע"א 7298/00 בסט נ' חממי [פורסם בנבו] (4.9.2007), להלן עניין בסט), את קביעת בית המשפט המחוזי שהחליט לפצות רוכשים בגין שטחים חסרים בדירותיהם. נקבע שם, כי לרוכשים הובטח שטח דירות גדול יותר מזה שקיבלו, וכי לא ניתן היה לעמוד על ממדי הדירות מתוך מסמכי ההתקשרות, לרבות התשריט. שם, בניגוד לעניין צמיתות, אף לא צוין כי מדובר בשטח "ברוטו". בפסק הדין נפסק, בין היתר, כי "ספק אם קונה דירה ממוצע ער לכך שדירתו כוללת גם פיר מעלית, למשל" (פסקה 47); ראו גם ע"א 5888/08 אלרומלי נ' החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 31 (3.2.2011), בו הפרוספקט היה המסמך היחיד שהוצג בפני רוכשי חנויות במרכז המסחרי בעיר רהט, ולכן נקבע כי יש לראותו כמחייב, ונפסק כי המוכרות הפרו את התחייבותן כלפי הרוכשים בהקמת השוק הפתוח סמוך למבנה המרכז המסחרי.

12. למעלה מן הצורך אציין, כי אף ביתר טענות המבקשת, על כל פירוטן, אין כדי להיענות לבקשתה. מקריאת פסקי הדין של בית המשפט הקודמים בענייננו עולה, אף שלא נכתב מפורשות, כי עדותו של יאיר לא נתקבלה ועמה גרסת המבקשת. נימת פסקי הדין היא נחרצת, נסמכת על מסמכי ההתקשרות ועל הפרוספקט. למעשה מדובר בבירור בקביעה עובדתית, שלפיה משצוין שטח הדירות בפרוספקט בלבד (ממש כמו בפרשיות צמיתות ובסט), זכאים המשיבים לפיצוי. אוסיף, כי טענות המבקשת נשמעו גם נשמעו, אף אם לא נתקבלו. בנסיבות אלה גם אין מדובר בעיוות דין המצדיק מתן רשות לערער. הוא הדין בנוגע לסעיף 21.2 להסכמי המכר. אכן, בסעיף זה נשלל תוקפם של מצגים טרום חוזיים. ואולם, נוכח ההלכה הפסוקה שפורטה בהרחבה מעלה, ויישומה כמקרה דנא, בדין נקבע כי המבקשת חייבת בפיצוי המשיבים. אטעים שוב: במכר דנא אין עסקינן בעניין של מה בכך; סעיף 21.2 הנזכר, בהיעדר פירוט בחוזים עצמם של השטח הנמכר ככול משפטו וחוקתו, אינו יכול לעקור את העיקר מן הספר, את הפער בין המצג למציאות. אשר לסוגיה של אופן חישוב הפיצויים – ברי כי בכך אין מקום להתערב בגלגול שלישי, במיוחד כשחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט לא נסתרה.

13. אין בידי איפוא להיעתר למבוקש.

מחפשים עו"ד חוזים נדל"ן בת"א ,בנתניה, בחדרה,בהרצליה, ביקנעם ובחיפה  מומלץ  עם המלצות

עורך דין מקרקעין נדל"ן,ליקויי בניה , חוזים חדרה, חיפה, יקנעם הרצליה  – אבירם כהן ושות' משרד עורך דין מקרקעין  נתניה חיפה, ת"א, חדרה, הרצליה.

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן:חיפה, הרצליה,יקנעם ,חיפה, חדרה.  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ חדרה,חיפה, הרצליה.ת"א,נתניה

עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה

עורך דין  מקרקעין,מיסוי מקרקעין  חדרה   –  ניסיון עם קבלות

עורך דין  נדל"ן חיפה   –  מקצועיות ויחס אישי לכל לקוח

עורך דין  מקרקעין יוקנעם   –  ניסיון עם קבלות

עורך דין  מקרקעין תל אביב   –  מומלץ ניסיון עם קבלות

 

עו"ד מקרקעין, נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38 חיפה, הרצליה ,חדרה – מומלץ באזור – השרון

לייעוץ בנושא חוזם,ליקויי בניה  יש לפנות  לעורך דין  מקרקעין נתניה, ת"א,חדרה, חיפה והרצליה משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874