האם תתקבל תביעה לפרק מזגנים אשר הותקנו בשטח החצר המשותפת?

 עורך דין  סכסוכי שכנים בחיפה והקריות עם ניסיון והמלצות

עורך דין סכסוכי שכנים מומלץ בחיפה והקריות

רקע עובדתי:

1. התובעת מס' 1, שהינה הנציגות בבית המשותף, והתובעים מס' 2-4, שהינם בעלי דירות בבית המשותף, הגישו תביעה כנגד הנתבע, אף הוא בעלים של דירה בבית, בה עתרו למתן צו מניעה אשר יחייב את הנתבע כדלקמן: לפרק ולפנות מזגנים אשר התקין בשטח החצר המשותפת;

2. הבית מושא ההליך מכיל 20 דירות, נמצא ברחוב לבונה 14, בחיפה, ומזוהה כחלקה 32 בגוש 12135 (להלן: "הבית/הבית המשותף").

טענות התביעה

3. בסמוך לחודש ספטמבר 2021 ביצע הנתבע או מי מטעמו, את המעשים כדלהלן: התקין מזגנים בשטח החצר המשותפת תוך כדי קדיחת חורים בקיר המשותף;

4. המעשים המתוארים לעיל נעשו לשימושו הייחודי והבלעדי של הנתבע בחלקים מהרכוש המשותף, ללא הסכמת התובעים, ללא אישור האסיפה הכללית של בעלי הדירות, ובניגוד לרצונם. הדבר מהווה הסגת גבול ברכוש המשותף, ופגיעה בקניינם של בעלי הזכויות.

טענות ההגנה

1. כתב התביעה קנטרני ונגוע בחוסר תום לב, השימוש שעושה הנתבע ברכוש המשותף מהווה שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, הן בשל העובדה שרוב בעלי הדירות בבית עושים שימוש דומה, והן בשל העובדה שמדובר בזוטי דברים.

התקנת המזגן על קירות הבית החיצוניים, או על גג הבית, מהווה שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף, כלומר, שימוש שאינו דורש קבלת אישור או הסכמה מראש.

המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה פסקה:

5. חלקי הבית המשותף שהם בגדר "רכוש משותף" הוגדרו בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") כדלהלן:

" "רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת. "

6. ככלל, לצורך ביצוע שינויים ברכוש המשותף נדרש לקבל את הסכמת האסיפה הכללית בהתאם לאמור בסעיף 2(א) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") החל על הבית וקובע כדלהלן:

"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה."

7. סעיף 5 לתקנון המצוי קובע כי החלטות בדבר דרכי הניהול של הרכוש המשותף והשימוש בו תתקבלנה על ידי בעלי הדירות במסגרת אסיפה כללית שיערכו. סעיף 12 (א) לתקנון המצוי קובע כי:

 "החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות".

8. הלכה מושרשת היא שבעל דירה בבית משותף זכאי לעשות שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שהשימוש שנעשה ברכוש המשותף הוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן וכן אינו מונע שימוש דומה מאחרים. ראו: ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645 (1974) (להלן:"פס"ד וינטרס"), ע"א 708/72 פרשקר נ' רוזנברג, פ"ד כח(2) 817, 824-825 (1974), וכן ה"מ 163/81 בודנוף נ' נציגות הבית המשותף ברח' שחראי 14-18, י-ם, פ"ד לה(4) 277 (1981) שם נקבע כי: "שימוש ברכוש המשותף ייחשב כסביר, אם הוא תואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי כוונת בעלי הדירות, ואינו מונע שימוש כזה מבעלי הדירות האחרים".

9. המלומדים והפסיקה עמדו על טיבו של אותו "שימוש סביר" ברכוש המשותף, הגדרה ממצה לשימוש זה מוצאת ביטוי אצל פנחס נרקיס הבית המשותף 152 (מהדורה רביעית, 1998):

"שימוש כזה יהא שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה מבעלי דירות אחרים. "שימוש סביר" הינו סוג של שימוש ברכוש המשותף שעונה על הצרכים הלגיטימיים של בעלי הדירות בבית המשותף והן של אפשרות הקיום בו בצורה נאותה ומתקבלת על הדעת. שימוש שכזה צריך שיהיה סביר ורגיל לפי תנאי הזמן והמקום".

10. אמנם בעל דירה זכאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף ללא צורך בקבלת הסכמה של יתר בעלי הדירות בבית לכך, ואולם, בשימוש עסקינן ולא בשינוי ברכוש המשותף, וראו בעניין את הדברים שנקבע בע"א 1251/00 (מחוזי ת"א) סרי נ' בן ארצי (נבו, 26.3.2002):

11. "..בנייתו של מבנה על ידי אחד הדיירים בלבד לא תתאפשר במסגרת הניהול או השימוש הרגילים של חצר המהווה קניין משותף… לפיכך אין לראות ביציקת הבטון בחצר משום שימוש סביר בשטח המשותף שכן יש בה משום שלילה לצמיתות של זכות השימוש… מיתר בעלי הדירות בבית." 

התקנת מזגנים ודוד שמש ברכוש המשותף-

12. עמדת פסיקת המפקחים על רישום מקרקעין במהלך השנים, שאף קיבלה חיזוק בערכאת הערעור, הייתה כי יש לראות בהתקנת מזגן על גבי קירות חיצונים של הבית המשותף כשימוש סביר ורגיל, בהינתן תנאי האקלים הישראלי. כך, ככל שההתקנה אינה גורמת הפרעה ממשית לשכנים ולציבור, בשל רעש, מפגע בטיחותי, פגיעה אסתטית או פגיעה ממשית אחרת, ניתן לראותה כסבירה, ואת המזגן כשימוש רגיל, ראו בעניין ע"א (י-ם) 2560/01 נציגות הבית המשותף בן יהודה 19 ירושלים נ' בית חינוך עיוורים לבני ישראל (נבו, 4.4.2002). בהתאם לפסיקה המבחן אם מזגן הותקן באופן סביר, אם לאו, תלויה בנתונים רבים, ביניהם: האם קירות הבית המשותף חפים ממנועי מזגנים אחרים, האם מדובר על התקנה בחזית או על קיר צדי, האם בסמיכות בלתי סבירה לחלונות דירה אחרת, האם קיימת אלטרנטיבה אחרת ועוד.

13 ואולם, הנטייה להכיר בהתקנת מזגנים כשימוש סביר ורגיל נסוגה מפני הוראות ספציפיות ומפורשות שנקבעו בהסכמי המכר של הדירות, בשל העובדה שהללו מלמדים על אומד דעת הצדדים ועל רצון בעלי הדירות אשר רכשו דירות בבית לשמר את קירות הבית חפים מכל מתקנים שיותקנו ע"י בעלי הדירות בבית. בעניין זה אני מפנה לעמ' 8 להסכם המכר של הדירות בבית (צורף כנספח להודעת התובעים מיום 13.6.22) אשר קבע כהאי לישנא בסעיף 6 כי: "מיקום ההכנות למדחסי המזגנים (מעבים) קבוע ואינו ניתן לשינוי ע"י הקונה…" בסעיף 7 לאותו עמ' נקבע כי "מערכות תשתיות משותפות לרבות צנרת ומשאבות תאי הבקרות וקופסאות שלהם (חשמל, מים, תקשורת, ביוב, ניקוז וכו') עשויות להיות ממקומות בתוך שטחים פרטיים כגון מרפסות שירות.. הקונה מוותר על כל טענה בדבר הימצאותם של הנ"ל בתחום השטחים שנרכשו על ידו…" בסעיף 10 לאותו עמ' נקבע כי "הקונה מתחייב לא לבצע כל שינוי בחזיתות הבנין ע"י הוספת מזגני חלון או פרגולות במרפסות או גגונים המשנים את מראה הבנין…". יצוין כי אמנם התובעים צירפו רק עמוד אחד מתוך הסכם המכר אך הנתבע לא הכחיש את הטענה כי עמוד זה לקוח מתוך הסכם המכר.

14. אין מחלוקת על כך שבדירות הבית נבנו מרפסות שירות ייעודיות למעבי מזגנים ולדודים. בהתאם להסכם המכר, מרפסת שירות זו נועדה למיקום מנועי מזגנים ודודים ולא ניתן לשנות מיקומם של אלו.

15. לאור הקביעה המפורשת בהסכמי המכר כי מרפסת השירות מיועדת למנועי המזגנים, כי לא ניתן לשנות מקביעה זו, וכי גם לא ניתן לבצע שינויים בחזיתות הבית, לא מצאתי לאפשר לנתבע לנהוג אחרת. העובדה שהנתבע המציא אישור של מתקין המזגנים ולפיו מרפסת השירות אינה נותנת מענה מספק אין בה כדי לשנות מהאמור.

16. גם העובדה שבעל דירה אחרת בבית התקין מנוע מזגן על קיר חיצוני אין בה כדי להכשיר את התקנת המזגן של הנתבע, וראו בעניין את הדברים שנקבעו בע"א 93/81 אליאס נ' שיפר פ"ד לז (2) 444, נפסק כי:

"…העובדה כי אחד הדיירים עשה דין לעצמו ברכוש המשותף, אינה יכולה לשמש היתר לדייר אחר לעשות גם הוא כמוהו. שאם תאמר כן, פתחת פתח לכל הדיירים באותו בית משותף לנהוג ברכוש המשותף כבתוך שלהם."

17. לאור האמור, אני מורה לנתבע להעתיק מהחצר המשותפת/הקירות החיצוניים של הבית את מנועי המזגנים, הצנרת והדודים, המודגמים בתמונות נספחים 2 ו-3 לתצהיר תובע מס' 2, חזרה למרפסת השירות בה על פי חוזה המכר אמורים להיות מותקנים מתקנים אלו, ולהשיב את מצב הקירות לקדמותו. האמור יבוצע בתוך 30 יום מהיום.

עורך דין סכסוכי שכנים מומלץ בחיפה

עורך דין סכסוכי שכנים מומלץ בקריות

עורך דין  סכסוך שכנים ביקנעם

עורך דין  סכסוכי שכנים בחדרה.

עורך דין  סכסוכי שכנים בהרצליה.

עורך דין סכסוכי שכנים בנתניה

מחפשים עורך דין סכסוכי שכנים עם ניסיון והמלצות?  אבירם כהן ושות' משרד עורך דין  

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן בחיפה, הרצליה,יקנעם ,חיפה, חדרה.  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחיפה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחדרה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ ביוקנעם.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בהרצליה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בתל-אביב.

 

לייעוץ בנושא סכסוכי שכנים   יש לפנות למשרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.