האם יש לאשר פרויקט חיזוק הבית מפני רעידות אדמה על דרך הריסתו והקמתו מחדש בהתאם להוראות תמ"א 38 חרף התנגדות הנתבע?

מאמר זה נרשם ע"י עו"ד אבירם כהן – עו"ד מקרקעין בחיפה, עו"ד נדל"ן בחיפה, עו"ד מיסוי מקרקעין בחיפה

רקע עובדתי:

1. הבית מושא התביעה  מכיל 6 דירות, נמצא בחיפה, התובעים הם בעליהם של 5 דירות בבית, הנתבע הוא הבעלים של הדירה השישית
2. התובעים התקשרו בהסכם מיום 05.02.17 עם חברה היזמית, לחיזוק הבית מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ"א 38 בהתאם להסכם התמ"א התחייב היזם להרוס את הבית ולהקים חדש תחתיו באופן שכל הדירות החדשות שתבנינה תהיינה מחוזקות כנגד רעידות אדמה, דירות 2-6 תהיינה גדולות יותר באופן שלכל דירה יתווסף ממ"ד, מרפסת, מחסן וחניה. בתמורה יבנה היזם דירות חדשות נוספות אשר תוקננה לו.

טענות התובעים

1. בשנת 1994  או בסמוך לכך נרשם הנתבע כבעלים של תת חלקה מס' 1,  יחידה בשטח של 17.06 מ"ר בקומת המרתף של הבית. בהיתר הבנייה שניתן לבית ביום 1.6.45 יחידת הנתבע יועדה לשימוש כחדר הסקה ומכבסה. יחידת הנתבע אינה דירה חוקית כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין להלן:

"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;"

1. ומבחינה תכנונית יחידת הנתבע אינה "דירה" לא מוקנות לה זכויות מכוח תמ"א 38, וממילא לא ניתן לשמר אותה במסגרת הריסת הבניין והקמתו מחדש.
2. היזם הציע לנתבע בהסכם התמ"א שלוש חלופות: האחת, ככל שהנתבע יחתום על הסכם התמ"א ויקבל את אישור הוועדה המקומית לכך שיחידתו נחשבת מבחינה תכנונית "דירה" וזכאית לתוספת זכויות מכוח תמ"א 38, יהיה זכאי לתוספת שטח על פי הסכם התמ"א בדומה ליתר דירות התובעים, כמו כן  ירכוש הנתבע מהיזם תוספת שטח בנוי על מנת שתוקנה לו דירת מגורים חוקית בשטח מינימלי. השנייה, ככל שהנתבע יחתום על הסכם התמ"א והוועדה המקומית תמצא כי יחידתו אינה מקנה לו זכויות מכוח תמ"א 38, הוא לא יהיה זכאי לתוספת שטח בנוי ביחידתו אך יהיה זכאי לרכוש מהיזם שטח בנוי על מנת שתוקנה לו דירת מגורים חוקית בשטח מינימלי. השלישית, היזם ירכוש מהנתבע את יחידתו על פי הערכת שווי שמאי.
3. ביום 20.6.18 ניתן ליזם אישור בתנאים לבקשה להיתר בנייה, וערר שהוגש על הבקשה נדחה במלואו. במהלך הליכי הנפקת היתר הבנייה הבהירה הוועדה המקומית ליזם כי יחידת הנתבע אינה מקנה זכויות בנייה מכוח תמ"א 38.

טענות הנתבע

הנתבע הוא הבעלים של תת חלקה מס' 1 ששטחה 17.06 מ"ר, אשר נרשמה כדין בפנקס הבתים המשותפים כדירה. מיום רכישתה ועד היום היא שימשה כדירה, והיא אף מחויבת בארנונה כדירה.

1. שעה שהדירה נרשמה כדין בפנקס הבתים המשותפים והיא עונה על הגדרת "דירה" בסעיף 52 לחוק המקרקעין, ממילא מצבה התכנוני אינו רלוונטי ואף אינו בסמכות המפקחת על רישום מקרקעין.
2. המפקחת על המקרקעין פסקה
3. בשנת 2012 תוקן חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק") והוסף לו תיקון מס' 2 שעניינו הריסת בניין קיים והקמתו מחדש, במסגרתו הוסף סעיף 5א אשר קובע כדלהלן:

"5א (א)  ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים.

 (ב)  דירה שנוספה לבניין בעת בנייתו מחדש בהתאם להוראות סעיף זה תהיה בבעלותם של מי שערב ביצוע העבודה כאמור בסעיף קטן (א) היו בעלי דירות בבית המשותף, לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה."

1. לצורך הפעלת סמכות המפקח לפי סעיף 5(א) לחוק החיזוק, ולשם בחינת הבקשה לאישור בנייה בהתאם לסעיף זה, התוו בפרשת שומרוני שאלות מרכזיות אליהן על המפקח להידרש. מבחנים אלו הושתתו על פסק הדין בעניין צודלר (רע"א 7112/93, צודלר נ' יוסף, מח (5) 550 (1994) – להלן: "עניין צודלר")  אשר דן בנושא קרוב- הוא כפייה על המיעוט המתנגד לכך, להקים את הבית מחדש לאחר שנהרס, לפי סעיף 60 לחוק המקרקעין. וכך נקבע בפסק הדין:

"… בבואו (של המפקח על רישום מקרקעין לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין?  האם התכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? האם נשמר השוויון בין הדיירים? המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין". 

1. עיון בנסח ובצו רישום הבית המשותף, שנרשם ביום 29.4.55, מגלה כי נרשמו בבית 6 תתי חלקות שתאורן "דירה", האחת מהן היא תת חלקה מס' 1 בשטח 17.06 מ"ר, היחידה שבבעלות הנתבע. כפי העולה מנסח הרישום, חדר ההסקה וחדר הכביסה אשר מופיעים בהיתר הבניה נרשמו במועד רישום הבית המשותף  יחד כדירה,  היא תת חלקה מס' 1, ולא כחלק מהרכוש המשותף.
2. ככלל, לבית המשפט המחוזי הסמכות לדון ולהכריע בסוגיות קנייניות כגון זו שעניינן ביטולן של הזכויות הקנייניות של הנתבע ביחידה. ואולם, למפקח על רישום מקרקעין קיימת סמכות בגררה לדון בסוגיה זו שעה שהיא עולה אגב עניין אחר המצוי בסמכותו.
3. כבוד המפקחת הכריעה  ביחס לזכויות הבעלות של הנתבע ביחידה שרכש היא בגררה בלבד לצורך אישורו של הסכם התמ"א, והיא אינה מונעת הבאתה של שאלה זו בפני בית המשפט לו נתונה הסמכות הייחודית לדון ולהכריע בעניינים קניינים.
4. מבחינה רישומית הנתבע הוא בעלים של דירה בבית המשותף.
5. האם הדירה היא דירה כהגדרתה או רכוש משותף כפי שטוענים התובעים?

נקבע כי המונח "דירה" כולל שני מרכיבים:

• המרכיב האחד מתייחס לכך כי מדובר באזור בנוי, שתחומיו חזותיים וברורים, מאחר ואין חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות.
• המרכיב השני מתייחס לייעודו של החדר או התא.

1. אין מחלוקת כי מבחינה חזותית יחידת הנתבע היא תא בנוי, מוגדר, בעל תקרה וקירות שהוא סגור ויש לו קיום עצמאי.
2. מבחינת הייעוד טוענים התובעים כי בהיתר הבנייה יועדה היחידה לשמש כשטח שירות ולא כתא עצמאי, לעניין טענה זו קובעת המפקחת כי המפקח על רישום מקרקעין מוסמך לדון ולהכריע בסוגיות שנטועות בחוק המקרקעין, והוא אינו מוסמך לדון ולהכריע בעניינים תכנוניים מכוח חוק התכנון והבניה. במסגרת סמכותי זו נדרשת אני להכריע האם מבחינה קניינית דירת הנתבע צריכה להוות חלק מה-"רכוש משותף" בהתאם להגדרות חוק המקרקעין, כך שמלכתחילה לא ניתן לקנות בה זכויות בעלות כלל. טענה זו נופלת, שעה שהתובעים בעצמם מודים בכך שהיא שימשה בשנים האחרות כדירת מגורים.
3. זאת ועוד בפרשת קליין, הגדרתו של הרכוש המשותף היא הגדרה שיורית. כל מה שאינו רשום כדירה מהווה חלק מהרכוש המשותף, למעט החלקים שהוצמדו לדירות  בהתאם להוראת סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, חלקים שהוצמדו לדירות הם חלקים מהרכוש המשותף שבעלי הדירות בבית המשותף החליטו על הוצאתם והצמדתם לדירה פלונית.
4. לאור האמור לעיל טענת התובעים כי הנתבע לא יוכל לקבל דירה עם הריסת המבנה נדחית. עם הריסתו של הבית והקמתו מחדש במסגרת תוכנית תמ"א 38 זכאי הנתבע לקבל יחידה חדשה חלף זו שתיהרס.
5. האם הנתבע זכאי לתמורה זהה לתמורה שמקבלות יתר הדירות בבית?
6. אמנם יחידת הנתבע נרשמה בלשכת הרישום כ"דירה", אך ייעודה של היחידה נקבע אצל רשויות התכנון, ומי שרוצה לשנות את יעודה של היחידה צריך לעשות זאת אצל רשויות התכנון. רשויות התכנון הן גם אלו שקובעות את היקף הזכויות הניתנות מכוח תמ"א 38 לדירות הקיימות בבית, והן אלו שסירבו להכיר ביחידת הנתבע כיחידה אשר זכאית לקבל זכויות מכוח התמ"א.לכן קובעת המפקחת כי הנתבע אינו זכאי לתמורה זהה לזו שמקבלים יתר בעלי הדירות בבית.

משרד עו"ד אבירם כהן ושות' הינו בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין נשמח לעמוד לשירותכם.