האם יש להורות לנתבעת להרוס מרפסת שבנתה בדירתה ללא הסכמות מרבית בעלי הדירות בבית?

 עורך דין סכסוכי שכנים מומלץ בחיפה והקריות

עורך דין  סכסוכי שכנים עם ניסיון והמלצות

רקע עובדתי:

1. עניינה של התביעה הוא בשאלה האם יש להורות לנתבעת להרוס מרפסת שבנתה בדירתה ללא הסכמות מרבית בעלי הדירות בבית, לסלק את כל פסולת הבניה הקיימת תחתיה ואת כל הפסולת שתיווצר כתוצאה מהריסתה, ולשלם לתובעים פיצויים בגין נזק לא ממוני בסך של 100,000 ₪.
2. עניינה של התביעה שכנגד הוא בשאלה האם יש לחייב את הנתבעים שכנגד בעלות ביצוע תיקונים שבוצעו ברכוש המשותף ע"י התובעת שכנגד בשל אי שיתוף פעולה מצד הנתבעים שכנגד, לחייבם בגין נזקים שנגרמו לתובעת שכנגד מאי השכרת דירתה וכתוצאה מירידת ערך דירתה בגין רישום לא נכון בנסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובגין נזקים לא ממוניים בסך כולל של 53,735 ₪, והאם יש להורות לנתבעים שכנגד לחתום על מסמכים לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
3. התובעים/הנתבעים שכנגד (להלן: "מרבית בעלי הדירות בבית") הם בעלים של 5 דירות בבית והנתבעת/התובעת שכנגד (להלן: "בידיים טובות") היא בעלת הערת אזהרה בדירה הנותרת הידועה כחלקת משנה 2.

המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה פסקה:

4. בידיים טובות רכשה את דירתה, והחלה לבצע בה שיפוץ, במסגרתו בנתה מרפסת גדולה מעץ אשר מתנשאת לגובה של כמטר מעל פני הקרקע ותחומה בגדר. הבניה בוצעה ללא היתר בניה וללא הסכמות מרבית בעלי הדירות בבית. בידיים טובות פתחה פתח יציאה מדירתה למרפסת. בידיים טובות השליכה תחת אותה מרפסת שבנתה פסולת בנין שנוצרה כתוצאה משיפוץ דירתה. לאור זאת יש לחייב את בידיים טובות כמבוקש.
5. בחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קיימות הוראות חוק שונות בהן נקבעו שיעורי הסכמות שונים ביחס לפעולות שונות המבוצעות בדירות או  ברכוש המשותף.
6. סעיף 2(א) לתקנון המצוי קובע כך:

"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה".

7. סעיף 12 (א) לתקנון המצוי קובע כי: "החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות".
8. האמור לעיל מלמד כי הכלל הוא שכאשר מדובר בביצוע עבודות כלשהן הפוגעות ברכוש המשותף, ושאין בהן משום הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית, או מתן זכות שימוש ייחודי בו, די בהסכמת רוב בעלי הדירות באסיפה הכללית.
9. שונים הם פני הדברים עת מדובר בנטילת חלק מהרכוש המשותף לשם שימושו הייחודי של בעל דירה מסוים או לשם הרחבת דירתו. במקרה של שימוש ייחודי נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות בבית בהתאם לסעיף 62 (א) לחוק המקרקעין הקובע כי "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."
10. הוא הדין לגבי נטילת זכות שימוש ייחודי ברכוש המשותף שאינה כרוכה בהצמדה של אותו שטח לדירה. ראו ע"א 2525/92 ראוכברגר נ' עיריית רמת גן, פ"ד מז (5) 850; י. וייסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף (תשנ"ז-1997) עמ' 454-455.
11. חריג לכלל זה הוסף במסגרת תיקון 18 לחוק המקרקעין בו נקבע כי בתנאים מסוימים זכאי בעל דירה להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולעשות בהם שימוש ייחודי לצורך הרחבת דירתו אף בהיעדר הסכמת כל בעלי הדירות. בעניין זה מורנו סעיף 71ב(א) בחוק המקרקעין שכותרתו "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה" כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם "הרחבת דירה" תתאפשר בהסכמה בשיעור נמוך יותר, וזו הוראתו:

"71ב(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות".

"הרחבה" הוגדרה בסעיף 71 א  כ – "הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף". בספרו של המלומד אלמוג גצלר א. איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, עמ' 223 נאמר כי הרחבה היא – "כל הגדלה המהווה המשך טבעי של הדירה… יכולה הרחבה להיות אנכית, כגון, בניה על גג הבית, שהוא רכוש משותף וחיבור התוספת שנבנתה לדירה שמתחתיה. ההרחבה יכולה להיות גם אופקית, כגון בניית מרפסת או סגירתה, בניית פרגולה, בניה בחצר וחיבור התוספת שנבנתה לדירה קיימת בקומת הקרקע. התנאי להרחבה הוא כי ההרחבה תהא מתוך דירת המבקש". בהקשר זה נפסק זה מכבר כי תנאי לקיומה של הרחבה כהגדרת המונח בסעיף 71א לחוק המקרקעין הוא כי הצמדת החלק המסוים ברכוש המשותף סמוך פיסית לדירה המקורית, ראו ע"א (י-ם) 3418/09  עטיה נ' שגיא (פורסם בנבו, 17.01.2010).

12. מרבית בעלי הדירות בבית, טענו כי מדובר על תפיסת חזקה ייחודית בשטח משותף, אשר טעונה 100% הסכמות מקרב בעלי הדירות בבית, או למצער הרחבת דירה הטעונה הסכמה של 75% מבעלי הדירות בבית אשר צמודים להם 2/3 מהרכוש המשותף. לטענתם, המשטח שנבנה על ידי בידיים טובות מגודר בגדר, נפתח אליו פתח יציאה מדירת בידיים טובות באופן שהוא מהווה הרחבה של הדירה, ומתאפשר שימוש בו רק למחזיק בדירה מטעם בידיים טובות.
13. בידיים טובות טענה כי אין מניעה שכל בעלי הדירות בבית יעשו שימוש במשטח שנבנה, ולצורך כך היא אף הותירה פתח בגדר שבנתה בהיקף המשטח, באופן שמאפשר כניסה מהרכוש המשותף אליו לכל מעונין. משכך, לטענתה, יש לראות בכך שימוש סביר ברכוש המשותף שאינו טעון הסכמות.
14. לאור פסיקת בתי המשפט, כי בניית מרפסת יכולה להיחשב "הרחבת דירה" כמשמעותה בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, ולאחר שעיינתי בתמונות שהוגשו לתיק, דעתי היא כי בהינתן שבידיים טובות הייתה פועלת להוצאת היתר בנייה למרפסת אזי היא הייתה יכולה להיחשב הרחבת דירה, בהיותה מצויה בהמשך לדירה, מגודרת ומחוברת באמצעות דלת לדירה. לא מצאתי בעובדה שנותר פתח קטן במעקה שנבנה בהיקף המרפסת, כדי לאיין את היותה הרחבה של הדירה. כאשר מדובר במרפסת שנבנתה בהמשך הדירה והיא מחוברת באמצעות דלת לדירה ומגודרת במרבית היקפה ספק בעיני אם מי מבעלי הדירות בבית ירגיש חופשי להיכנס אליה ולעשות בה שימוש. אופן בנייתה יוצר את הרושם שמדובר בחלק בלתי נפרד מדירת בידיים טובות.
15. מכל מקום, משלא התקבלה הסכמה של בעלי הדירות בבית ברוב הדרוש האמור בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין ממילא לא ניתן להכשיר את המרפסת שבנתה בידיים טובות כהרחבת דירה.
16. עוד אציין כי אפילו הייתי רואה בבניית מרפסת ופתיחת הדלת אליה שינויים ברכוש המשותף, כאמור בסעיף 2(א) לתקנון המצוי, עדיין נדרשת הייתה בידיים טובות להציג הסכמה של רוב בעלי הדירות בבית במסגרת אסיפה כללית, מה שלא קיים בידי בידיים טובות ולא הוצג.
17. היעדרן של ההסכמות לפי כל אחת מהחלופות שפורטו חורץ דינה של מרפסת עץ זו לשבט.
18. גם טענת בידיים טובות ולפיה בעלי דירות אחרים בבית ביצעו אף הם בנייה חריגה ברכוש המשותף או שינו מפתחי חלונות בדירתם כמפורט בסעיפים 21-23 לתצהיר עדותה הראשית אינה יכולה לשמש כטענת הגנה. שינויים שביצעו אחרים, ככל שביצעו, אינם מקנים לבעל דירה אחר בבית לבצע אף הוא שינויים.
19. לאור האמור, בהיעדר הסכמות מרבית בעלי הדירות בבית לבנייה שביצעה בידיים טובות לא ניתן להותיר את הבנייה, וזאת בין אם תחול על הבנייה הוראת סעיף 62 לחוק המקרקעין, בין אם תחול עליה הוראת סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין ובין אם עסקינן בשינויים ברכוש המשותף כאמור בסעיף 2 (א) לתקנון המצוי. לאור האמור, אני מורה לבידיים טובות לפרק את מרפסת העץ שבנתה, כולל הגדרות והמסד, לפנות את הפסולת שתיווצר כתוצאה מההריסה ואת הפסולת המצויה תחתיה, המודגמת בתמונות ת/1, לאטום את פתח היציאה מהדירה החוצה, ולהשיב את המצב לקדמותו. האמור יבוצע בתוך 45 יום מיום קבלת פסק הדין על חשבון בידיים טובות.
20. לא מצאתי לחייב את בידיים טובות בגין הנזקים הממוניים הנטענים וזאת בהיעדר סמכות עניינית להכריע ולפסוק בעניין, וראו בעניין את סעיף 72 לחוק המקרקעין הקובע את היקף סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין.

עורך דין  סכסוכי שכנים בחדרה.

עורך דין  סכסוכי שכנים בהרצליה.

עורך דין סכסוכי שכנים בחיפה ובקריות

עורך דין  סכסוך שכנים ביקנעם

מחפשים עורך דין  סכסוכי שכנים עם ניסיון והמלצות?  אבירם כהן ושות' משרד עורך דין  

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן בחיפה, הרצליה,יקנעם ,חיפה, חדרה.  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחיפה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחדרה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ ביוקנעם.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בהרצליה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בתל-אביב.

 

לייעוץ בנושא סכסוכי שכנים   יש לפנות למשרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.