האם יינתן אישור לביצוע עבודות חיזוק במבנה אחד של בית משותף המוגדר כ"בית מורכב", חרף התנגדות הנתבעים?

רקע עובדתי:

1. עניינה של התביעה הוא בשאלה האם מדובר ב"בית מורכב" כמשמעותו בסעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), וכפועל יוצא מכך, האם יש לראות במבנה אחד של הבית המשותף כ"בית

2. דירות במבנה אחר. כן תיבחן על ידי השאלה האם העבודות יגרמו לפגיעה במבנה האחר או בנתבעים באופן שלא מתקיים התנאי הראשון בסעיף 11 לחוק החיזוק, והאם לצורך ביצוע העבודות רשאים התובעים למנוע מהנתבעים, באופן זמני, שימוש בחניות הצמודות להם.

3. הבית מושא ההליך כולל שני מבנים: האחד, מכיל 6 דירות, נמצא ברחוב אידר 46, חיפה, ובעלי הדירות בו מבקשים לבצע פרויקט חיזוק מכוח תמ"א 38 (להלן: "המבנה המתחזק"). והשני, מכיל 6 דירות, נמצא ברחוב אידר 46א', חיפה, ומרבית בעלי הדירות בו מתנגדים לביצוע הפרויקט (להלן: "המבנה המתנגד"). שני המבנים נרשמו כבית משותף אחד המזוהה כחלקה 3 בגוש 10795.

המפקחת על רישום המקרעין פסקה:

1. סעיף 5 לחוק החיזוק קובע את המסגרת הנורמטיבית להוספת דירות לבית אגב חיזוקו מפני רעידות אדמה כדלהלן:

"(א)   ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

 (ב)    אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין; כן רשאי המפקח, אם ראה שבנסיבות העניין קיימת הצדקה לעשות כן, למנות אדם שהוא עורך דין או רואה חשבון, ושאינו בעל דירה בבית המשותף שלגביו אושר ביצוע העבודה כאמור, אשר יהיה מוסמך, בהתאם להוראות המפקח, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן."

2. סעיף 11 לחוק החיזוק שעניינו בית מורכב קובע מהם התנאים בהם ייראו במבנה או אגף בבית מורכב  כ"בית משותף"  לצורך החלתו של חוק החיזוק בקובעו:

"מבנה או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק זה כבית משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:

(1)     אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב;

(2)     ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב".

3. סעיף 59 לחוק המקרקעין מורנו כדלהלן:

" (א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן – בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.

(ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב   יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).

(ג) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו."

4. ביום 17.5.15 נחתם בין התובעים לבין נורה יזמות הכרמל לניהול פרוייקטים לנדל"ן בע"מ (להלן: "היזם") הסכם תמ"א 38 במסגרתו התחייב היזם להגדיל את דירות התובעים, לרבות באמצעות בניית ממ"ד ומרפסת בכל דירה קיימת, בניית מעלית ולובי ובתמורה יועברו אליו זכויות הבניה לשם הקמת 5 דירות חדשות. בהתאם לדרישת הוועדה המקומית לתכנון ובניה נדרש היזם לבנות 9 חניות חדשות לדירות החדשות.

5. במסגרת הליכי התכנון התבקש היזם להדגים היתכנות תכנונית להקמת 9 חניות גם בעבור המבנה המתנגד ככל שיחפצו בעלי הדירות במבנה זה לבצע אף הם פרויקט תמ"א 38. היזם אכן הדגים חניות אלו במסגרת תוכנית היתר הבניה שהגיש, צורף כנספח ט' לתצהיר עדות ראשית של האדריכל בשארה.

6. התוכנית שהוגשה אושרה בפן התכנוני ע"י וועדת הערר, ואבחן כעת האם נכון לאשרה גם בפן הקנייני.

7. טרם שאכנס לעובי הקורה אציין כי כבר בראשית ההליך העלו הנתבעים טענה מקדמית ולפיה המפקח על רישום מקרקעין נעדר סמכות עניינית לדון בהפקעת זכויות קנייניות מבעל דירה, בין אם באופן זמני ובין אם באופן קבוע, בהיות סמכות זו נתונה לבית המשפט המחוזי, ומכאן שאין מקום לדון בתביעה זו שעה שתוכנית הבניה של הנתבעים כרוכה בהפקעה זמנית של זכות החניה של הנתבעים בחניותיהם בעקבות הריסתם באופן זמני. הנתבעים חזרו על טענתם זו גם בתצהירי העדות ראשית מטעמם ושוב בסיכומיהם.

8. בעניין הטענה כי המפקח על רישום מקרקעין אינו מוסמך לדון בהפקעת זכויות קנייניות, אף לא באופן זמני, אפנה אל ההחלטה שניתנה על ידי ביום 7.8.19 בה קבעתי כי המפקח על רישום מקרקעין מוסמך להכריע בסוגיה זו ועל כן הטענה נדחית

9. עינינו הרואות כי מבחינת התנאי ההסכמי, בתקנון המוסכם הוצמדו לכל מבנה הקירות החיצוניים, הגג והמקלט שבתחומו. כמו כן, נקבע כי בעלי הדירות בכל מבנה יישאו בהוצאות תחזוקת הגג, הקירות החיצוניים, המקלט ,הוצאות ניקוי ומאור חדר המדרגות המצוי בתחומו. דהיינו: למעט שטחי הקרקע המצויים בהיקף המבנים המהווים רכוש משותף שלא הופרד, שאר חלקי הרכוש המשותף הופרדו עת הוצמדו לכל מבנה והוצאות תחזוקתם הוטלו על בעלי הדירות באותו מבנה.

10. מבחינת התנאי הפיזי, בביקור במקום שקיימתי עלו נתונים דומים. נראה כי הקרקע, לרבות כביש האספלט ושביל גישה להולכי רגל, נותרו רכוש משותף, אך בעלי הדירות הסכימו כי קיימת תחזוקה נפרדת לכל חלקי הרכוש המשותף המצויים בתחומו של כל מבנה.

11. בנסיבות תיק זה בו מדובר על שני מבנים נפרדים לחלוטין אשר רק אחד מהם עובר חיזוק, אמנם דילול הזכויות לא יפגע ביכולת הנתבעים לבצע בעתיד פרויקט חיזוק במבנה שלהם (עת מצאתי כי סעיף 11 לחוק החיזוק חל על הבית), אך הוא עלול להשפיע ולצמצם את כוחם היחסי של בעלי הדירות בו בקבלת החלטות אחרות דוגמת הרחבת דירות בבית או טיפול ברכוש המשותף הכללי, בהן עדיין נדרשת הסכמת בעלי הדירות מקרב שני המבנים. במצב דברים זה בעלי הדירות במבנה המתחזק יוכלו לקבל כל החלטה חרף התנגדות בעלי הדירות במבנה המתנגד בהיותם 11 דירות לעומת 6 דירות במבנה המתנגד. וראו בעניין את עש"א (מחוזי חי')  36004-06-12 פלאוט נ' הוד (פורסם בנבו, 7.6.2013); אריה איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין חלק שלישי בתים משותפים 214 (2001); ע"א (מחוזי חי') 2821/01 וילסקר נ' לויט, פסקה 16 (פורסם בנבו, 8.8.2002) בהם נקבע כי בבתים משותפים המורכבים משני מבנים ייבחן שיעור ההסכמות הדרוש לצורך הרחבת דירה מקרב בעלי הדירות בשני המבנים גם במקום בו הוצמדו הקירות, הגג וכיוב' לכל מבנה.

12. מנגד, ברור כי דילול הזכויות במבנה אחד אינהרנטי לכל ביצוע פרויקט תמ"א 38 במבנה אחד בנפרד מהמבנה האחר, ועדיין המחוקק ביקש לאפשר זאת ולצורך כך חוקק את סעיף 11 לחוק החיזוק המפריד בין המבנים. מניעת ביצוע חיזוק במבנה אחד בנפרד מהמבנה האחר מהטעם שהדבר יביא לדילול בזכויות בעלי הדירות במבנה שאינו עובר חיזוק תחתור תחת מטרתו של סעיף 11 לחוק החיזוק, וזאת אין לאפשר.

13. לאחר ששקלתי את טענות שני הצדדים, מצאתי לבכר את אישור פרויקט החיזוק בבית זה חרף הדילול הכרוך בכך לזכויות הנתבעים, תוך קביעת תנאים שיהיה בהם כדי לצמצם פגיעה זו. להלן התנאים אשר יהוו חלק מאישור התוכנית:

14. בגמר הבניה ורישום צו תיקון רישום לבית המשותף סה"כ שיעור החלקים ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה מדירות הנתבעים לא ישתנה. החלקים ברכוש המשותף שהוקנו ל-6 דירות התובעים יחולקו, אפוא, בין 11 הדירות שיהיו קיימות בבית בגמר הבניה לפי יחס שטח כל דירה לסה"כ שטח הדירות באותו מבנה (לרבות הדירות המתווספות).

15. כיום לכל אחד מבעלי הדירות במבנה המתנגד ולכל אחד מבעלי הדירות במבנה המתחזק קיים קול אחד, כך שהחלטה המתקבלת ע"י כל בעלי הדירות במבנה המתנגד מקבלת 6 קולות, בדומה להחלטה המתקבלת ע"י כל בעלי הדירות במבנה המתחזק המקבלת אף היא 6 קולות. על מנת לשמר זכויות הצבעה שוות לשני המבנים, לצורך קבלת החלטות אשר מתייחסות לרכוש המשותף הכללי שלא הופרד (דוגמת תחזוקת החצרות/כביש האספלט וכיוב') או הדורשת קבלת הסכמות מקרב בעלי הדירות בשני המבנים (דוגמת הרחבת דירות), אני מורה בזאת כי כל קול של בעל דירה במבנה המתנגד יחשב 11 קולות, וכל קול של בעל דירה במבנה המחזק יחשב 6 קולות, באופן שלכל 6 בעלי הדירות במבנה המתנגד יהיו יחדיו 66 קולות ולכל 11 בעלי הדירות במבנה המתחזק יהיו יחדיו 66 קולות. האמור יחול רק על הצבעות בהן שותפים כל בעלי הדירות בשני המבנים.

16. הוראת סעיף זה תתבטל בהינתן שבעלי הדירות במבנה המתנגד יבצעו אף הם פרויקט הכרוך בהוספת דירות בהיקף זהה.

17. מורה אני לרשם המקרקעין לרשום הערה על קיומו של פסק הדין בדף הרישום של הרכוש המשותף בגוש 10795 חלקה 3. התובעים ימציאו העתק מפסק דיני זה לרשם המקרקעין בתוך 7 ימים מיום קבלת פסק הדין.

18. אני מורה לעורך הדין אשר ימונה על ידי לחתום בשם הנתבעים לשלב הוראות אלו בתקנון המוסכם המתוקן שירשם על ידו לבית בעת ביצוע תיקון למסמכי רישום הבית המשותף בתום הבניה.

מחפשים עורך דין סכסוך שכנים בחיפה, עורך דין  מקרקעין, נדל"ן , חדרה,הרצליה, יקנעם ובחיפה  מומלץ  עם המלצות

עורך דין סכסוך שכנים,  מקרקעי ונדל"ן, מיסוי מקרקעין  בחיפה, יקנעם, הרצליה  – אבירם כהן ושות' משרד עורך דין  בחיפה, ת"א, חדרה

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן:חיפה, הרצליה,יקנעם ,חיפה, חדרה.  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  סכסוכי שכנים, מקרקעין ונדל"ן  מומלץ חדרה,חיפה, הרצליה

עו"ד סכסוכי שכנים,מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה

עורך דין  מקרקעין,מיסוי מקרקעין  חדרה   –  ניסיון עם קבלות

עורך דין  נדל"ן   חיפה   –  מקצועיות ויחס אישי לכל לקוח

עורך דין  מקרקעין,  יוקנעם   –  ניסיון עם קבלות

עו"ד מקרקעין, נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38 חיפה, הרצליה ,חדרה – מומלץ באזור – השרון

לייעוץ בנושא סכסוך שכנים   יש למשרד עו"ד אבירם כהן ושות'