האם אינטרס הציבור בקידום הליך ההתחדשות העירונית, גוברים על הזכויות בדמי מפתח?

סוגיה זו נידונה בתיק ת"א 25043-03-19 בבית משפט השלום בתל-אביב

רקע עובדתי:

1. בניין ברחוב וולפסון שבשכונת פלורנטין בתל-אביב, המיועד להריסה ובניה מחדש ובו מושכרים המשמשים כבית עסק לממכר נברשות.
2. התובעת מבקשת לפנות את הנתבעים מן המושכרים, מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, בהינתן כוונתה להקים, בקומת הקרקע שבה הם מצויים, מסעדה, שתהלום יותר את אופיו של הבניין לאחר השיפוץ

להלן סעיף 131 עילות פינוי

131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

(1)   הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו;

(2)   הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;

(3)   המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים;

(4)   הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להשתמש במושכר למטרה בלתי חוקית; אולם שימוש במושכר ללא רשיון הדרוש לכך על פי דין אין בו, כשלעצמו, משום שימוש למטרה בלתי חוקית;

(5)   הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו;

(6)   הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו – להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח – והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות הענין;

(7)   המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף; אולם אם היה המושכר בית עסק –

(א)   לא תהיה עילת פינוי אלא אם דרוש המושכר לבעל הבית לקיומו;

(ב)   רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם הוגשה התביעה במטרה להפיק על ידי הפינוי תועלת מן המוניטין שהדייר רכש לעצמו באותו מושכר, וההפסד במוניטין אלה לא ניתן לפיצוי;

(8)   בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והמושכר דרוש לו לצורך ציבורי חיוני, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;

(9)   בעל הבית הוא גוף ציבורי שאישר אותו שר המשפטים לענין חוק זה והמושכר מיועד להשכרה למעוטי אמצעים, והוא דרוש לבעל הבית למטרה זו, והתנאים שהביאו להשכרתו לדייר זה חדלו להתקיים, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;

(10)  בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;

(11)  לגבי מושכר שהוא חצר או גינה של דירה או של בית עסק, או לגבי חלק מחצר או מגינה כאמור – המושכר דרוש לבעל הבית לצורך הקמת בנין או תוספת לבנין, ובעל הבית קיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

1. הנתבע, אשר מנהל את בית העסק מזה 40 שנים, מבקש להישאר במקומו, בבניין החדש שייבנה, כפי שהוא מורגל.
2. האם קמה לתובעת העילה לפינוי הנתבעים בהתאם לסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר; ואם כן, מהו הסידור החלוף הראוי שיש להעניק לנתבעים כנגד הפינוי.
3. התובעת,היא חברה , והיא הבעלים הרשום של 31/200 חלקים במקרקעין המצויים ברחוב נחלת בנימין 123 פינת וולפסון 31 בתל-אביב – יפו, וידועים גם כגוש 8988 חלקה על המקרקעין ניצב בניין המיועד לשימור
4. הנתבעים מחזיקים בשתי חנויות המצויות בקומת הקרקע בבניין, המהוות בית עסק לממכר נברשות.
5. הנתבעים מחזיקים בזכויות דיירות מוגנת בשתי החנויות
6. הנתבע בן 73, עובד בבית העסק כ- 40 שנים ועמו עובד גם בנו
7. ביום 26/2/2019 הוצא היתר בנייה לבניין שבמסגרתו הותר לתובעת, בין היתר, להרוס את הבניין, "למעט קירותיו הקדמיים כלפיי חזיתות לרחובות" (להלן: "היתר הבניה") (העתק היתר הבניה צורף כנספח ו' לכתב התביעה).
8. באותו היום, שלחה התובעת לנתבע מכתב שבו הציעה לו פיצוי כספי בסך של 650,000 ₪, תמורת פינוי המושכרים הנתבעים סירבו להצעה.

בית המשפט השלום בתל–אביב  פסק:

1. סעיף 131(10) לחוק קובע בזו הלשון:

" 131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף."

1. יפים בעניינה של הוראת סעיף זה דברי דוד בר-אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר כרך ראשון 117 (מהדורה שניה, נובמבר 2019) (להלן: "בר–אופיר"), כדלקמן:

"לצורך העמדתה של עילת פינוי, לפי הסעיף האמור, על בעל הבית לטעון במפורש ולהוכיח את קיומם של התנאים המצטברים הבאים: המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר עומדים להריסה; במקום הנכס שנהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיבוצעו בו תיקונים יסודיים; נתקבל רישיון בניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף (ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פ"ד כח(2) 383)."

ועוד:

"על התובע להוכיח, אם כן, את הנתונים הבאים: הוא עומד להרוס את המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר או כדי לשנותו שינוי ניכר או כדי לתקנו תיקון יסודי; יש בידיו רישיון בנייה, והוא מורשה מטעמם של הבעלים לפעול לפי הרישיון, ואף הודיע לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף."

1. על אף שמדובר בבניין לשימור ועל אף שמהיתר הבניה עולה כי חזית הבניין תישמר ושקומת הקרקע תמשיך לשמש כקומת מסחר, הרי שעדיין עסקינן בהריסתו של הבניין והקמת בניין חדש. זוהי אף הלשון שבה נוקט היתר הבניה. כפועל יוצא, אני סבורה שהתובעת הוכיחה כי הבניין עומד להיהרס וכי במקומו יוקם בניין חדש.
2. אין בטענת הנתבעים לפיה, בפועל, קומת הקרקע נשמרת, כדי לשנות מן האמור, משעה שהוכח, בהתאם להיתר הבניה, כי הבניין עומד להיהרס.
3. עם זאת נשאלת השאלה האם התובעת יכולה לדרוש את פינוי הנתבעים למרות שהיא איננה בעלת מלוא זכויות הבעלות בבניין, שהזכויות בו הן במושע, ולמרות שהיא איננה בעלת היתר הבניה.
4. הוצג בפני בית המשפט  הסכם המכר מיום 7/1/2016 שלפיו רכשה התובעת את זכויות המוכרים בשש חנויות בקומת הקרקע. כמו כן, הוצג בפניי בית המשפט  כתב המחאת זכויות מאותו מועד שמופנה לנתבע ולמר אגאי, נושא כותרת "כתב המחאת זכויות מכח חוזה שכירות מוגנת מיום 1.8.1977" ועל פיו, לפי הסכם המכר, הועברו מלוא זכויות והתחייבויות המוכרים כלפיהם, על פי חוזה השכירות, לידי התובעת.
5. כמו כן, דמי השכירות משולמים לתובעת.
6. לפיכך, ניכר כי הנתבעים עצמם ראו בתובעת את "בעל הבית", כהגדרת המונח בסעיף 1 לחוק:

""בעל בית" – מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור;"

1. לנוכח האמור לעיל, סבור ביתהמשפט  כי התובעת רשאית לדרוש את פינוי הנתבעים מהמושכרים. משכך, בית המשפט דוחה את טענות הנתבעים שיש לדחות את התביעה על הסף מהטעם שזכויות הבניה הנוספות בקומת הקרקע הן גם של בעלים נוספים; ומהטעם שבעלי הזכויות הנוספים בבניין לא צורפו לתביעה.
2. תוצאת האמור; משקבעתי כי התובעת היא "בעלת הבית" של המושכרים; כי המושכרים שויכו לה; וכי היתר הבניה ניתן לב"כ התובעת ולבקשתה; הרי שדיי בהיתר הבניה שהוצג בפניי כדי להוות "רישיון בניה" לפי סעיף 131(10) לחוק.
3. לנוכח האמור לעיל, קמה לתובעת העילה לדרוש את פינויים של הנתבעים מן המושכרים, כנגד סידור חלוף, וזאת מכוח הוראת סעיף 131(10) לחוק.

1. סידור חלוף איננו מתבטא דווקא בהמצאת שיכון חלוף, וייתכן גם שסידור זה יתבטא בתשלום פיצויים, או בכל דרך אחרת שתיראה בעיניי בית המשפט.

1. כשמדובר בפינוי דייר מוגן בנסיבות הוראת סעיפים אלה, דרך המלך הינה מציאת אותו סידור חלופי ורק אם הדבר איננו אפשרי, או שהדייר מתנגד לפיצוי כספי מטעמים בלתי סבירים, אזי אין מנוס ממסלול הפיצוי במקומו של הסידור החלופי.

פיצוי כספי כנגד פינוי

1. ההלכה שהתפתחה בפסיקה היא שכשמדובר בפינוי בית עסק, יש לשלם לדייר המוגן את מלוא שווי דמי המפתח, ובנוסף ראוי ליתן לו גם שליש נוסף משיעורם, בגין דמי ההעברה והוצאות הנלוות לפינוי בית העסק. דהיינו, ארבעה שלישים מדמי המפתח המלאים.
2. בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט, שווי בעלות מלאה במושכרים, כולל הגלריות, בהתאם למקדמים כמפורט לעיל, וללא שטח החצר והשירותים, עומד על סך של 1,275,000 ₪.
3. 80% מסך זה מסתכמים בסך של 1,020,000 ₪ ובתוספת 33% בגין דמי מעבר בסך של 339,660 ₪, מתקבל סך סופי של 1,359,660 ₪, ובעיגול – סך של 1,400,000 ₪.
4. הנתבעים יפנו את המושכרים וישיבו את החזקה בהם לתובעת, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך להם או למי מטעמם וזאת כנגד תשלום בסך של 1,400,000 ₪, שישולם להם על ידי התובעת.

המאמר נרשם ע"י עו"ד התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד התחדשות עירונית תל–אביב  –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל–אביב – עו"ד אבירם כהן

לתביעת מקרקעין בנושא התחדשות עירונית תנו לעו"ד מקרקעין מומלץ לייצג אתכם בדיסקרטיות מלאה. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל–אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874