תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

תביעת התובעים כנגד הנתבעים לפירוק השיתוף מקרקעין (מושע) -כיצד יפסוק בית המשפט?

ת"א 38234-04-18 קרוון אחזקות בע"מ נ' שחל ואח'

רקע כללי והצדדים להליך

1. פסק הדין עוסק בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, שהוגשה על-ידי קרוון אחזקות בע"מ (להלן: התובעת) כנגד שלושה גורמים:
   • הנתבע 1  – אלון שחל, בעל זכויות במקרקעין ויורש נוסף של אמו המנוחה;
   • הנתבעים 3–4 – דורון ניסנוב ויצחק מורדכי, בעלי זכויות נוספים במקרקעין.
2. המקרקעין נשוא התביעה הם חלקה 10 בגוש 6973, ששטחה הכולל 284 מ"ר, ברח' מסלנט 47–49 בתל-אביב. מדובר במקרקעין מוסדרים.
3. היקף הזכויות במושע
   • התובעת: 153/284 – כ-54% (נרכשו מכינוס נכסים).
   • הנתבע 1 + עיזבון אמו: 122/568 ≈ כ-21% (מהזכויות ההיסטוריות של הוריו).
   • הנתבעים 3–4: כל אחד 35/284 – יחד כ-25% (נרכשו מהמוכר עפר עובדיה קטן).
4. המקרקעין כוללים מבנה מסחרי ישן במצב הרוס, מבנה נוסף משופץ שבו משתמשים הנתבעים 3–4, ושטח ריק אשר הנתבע 1 טען כי יועד עבור בנייה עתידית של הוריו.
5. התובעת עתרה לפירוק שיתוף על דרך מכירה פומבית, לאחר שזנחה בקשה קודמת למכירה פנימית.

טענות הצדדים

טענות התובעת

6. התובעת טענה לזכותה הקניינית לדרוש פירוק שיתוף בכל עת בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, וכי אין הסכם שיתוף הפוטר או מגביל זכות זו.לטענתה, חלוקה בעין אינה אפשרית, רישום בית משותף לא רלוונטי, ולכן יש לפרק את השיתוף בדרך של מכירה.

טענות הנתבע 1

7. הנתבע 1 ביקש לדחות את התביעה בטענה שאין צורך בפירוק שיתוף, שכן לטענתו המקרקעין "מחולקים בפועל" משך עשרות שנים, ולכל שותף חלק מזוהה בו.
   הוא הוסיף כי התובעת רכשה "מבנה מסוים" ולא זכויות מושעיות. לחלופין – טען שיש לפרק בדרך של רישום בית משותף.

טענות הנתבעים 3–4

8. הנתבעים 3–4 טענו כי התביעה מהווה "סחטנות אסטרטגית" מצד התובעת שמבקשת להשתלט על המקרקעין.
   לטענתם:
   • קיים שימוש רציף וחלוקה בפועל בין השותפים;
   • הם השקיעו מעל מיליון ₪ בשיפוץ המבנה בו הם משתמשים;
   • התובעת פועלת בחוסר תום לב משום שלא יידעה אותם על כוונתה לפרק שיתוף כאשר ידעה על השיפוץ.
9. הם טענו שיש "להותיר את המצב על כנו" או להסדירו באמצעות הסכם שיתוף או רישום בית משותף.
10. הסוגיות המשפטיות המרכזיות
    1. האם זכאית התובעת, מכוח סעיף 37 לחוק המקרקעין, לדרוש פירוק שיתוף?
    2. האם קמה מניעות לטובת הנתבעים מפני פירוק השיתוף, בשל חלוקה בפועל, השקעות, הסתמכות, או חוסר תום לב?
    3. באיזו דרך יש לבצע את הפירוק?
       • חלוקה בעין?
       • רישום בית משותף?
       • מכירה פומבית?

הדין החל

11. זכותו של שותף לדרוש פירוק שיתוף
    סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".
    הפסיקה רואה בזכות זו "עיקרון על" המבוסס על אוטונומיית הרצון וניצול יעיל של הנכס (הלכת רוקר, רידלביץ, כובשי ועוד).

חריגים לעיקרון

1. הסכם שיתוף (סעיף 37(ב)) – לא קיים בענייננו.
2. דוקטרינת תום הלב סעיף 12 לחוק החוזים; הלכת רוקר
3. איסור שימוש לרעה בזכות סעיף 14 לחוק המקרקעין.

הנטל להוכיח חריגים אלה מוטל על השותף המתנגד לפירוק.

דרכי הפירוק האפשריות

1. חלוקה בעין (ס' 39) – רק אם קיימת חלוקה תכנונית מאושרת.
2. רישום בית משותף (ס' 42) – מחייב התאמת מבנים ורצון הצדדים.
3. מכירה (ס' 40) – הדרך האחרונה והנפוצה.

13. יישום הדין על נסיבות המקרה

א. אופי הזכויות – קביעה כי מדובר בזכויות מושע

בית המשפט בחן את נסח הרישום והסכמי המכר וקבע:

לכל הצדדים זכויות בלתי מסוימות במושע;
ההסכמים שהציגו הנתבעים (לרבות סעיפים המדברים על "מבנה מסוים") אינם משנים את הזכות הקניינית;
התיאורים השגויים בהסכמים אינם גוברים על המרשם שהוא הקובע (ס' 125 לחוק).
לפיכך – טענת הנתבעים כי "כל אחד קנה מבנה מסוים" נדחתה לחלוטין.

ב. מניעות / חלוקה בפועל / תום לב

בית המשפט דחה את כל טענות הנתבעים:

העדר ראיות לחלוקה בפועל

• • לא הובאו עדים רלוונטיים (המוכרים המקוריים);
  • גרסאות הנתבעים נסמכות על השערות ולא על ידיעה;
  • אין מסמך או תצהיר המעגן חלוקה היסטורית;
  • המבנים היו הרוסים בעת רכישת התובעת – לא הוכח שימוש ייחודי מתמשך.

טעותם של הנתבעים 3–4 אינה מקימה מניעות

בית המשפט קבע כי:

• הנתבעים 3–4 הסתמכו על הסכם רכישה שגוי שלא שיקף זכויות מושע;
• הם לא בדקו נסח רישום מלא, למרות שהיו חייבים;
• הם לא פנו לתובעת לברר זכויות תכנוניות בטרם השיפוץ;
• אין הוכחות להשקעה בסך מיליון ₪.

לפיכך, הסתמכותם המוטעית אינה מגבילה את התובעת.

1. התנהגות התובעת
   בית המשפט ציין כי ניתן אולי לבקר את התובעת על כך שלא עדכנה את הנתבעים על כוונתה מראש, אך:|
   • הדבר אינו שולל את זכותה הסטטוטורית;
   • האחריות העיקרית מוטלת על הנתבעים 3–4.
2. היעדר זיקה אישית למקרקעין
   בית המשפט הדגיש כי המקרקעין אינם משמשים למגורי הנתבעים, אלא לניהול עסק.
   זהו שיקול משמעותי: לא מדובר בפגיעה ב"גרעין" של קניין אישי (כמו בית מגורים).
   מכאן שלא מתקיימים טעמים מיוחדים למניעת פירוק.

ג. בחינת דרכי הפירוק האפשריות

1. חלוקה בעין – לא אפשרית

לא קיים תשריט חלוקה ס' 143 לחוק התכנון

• המגרש קטן מאוד;
• תב"ע קובעת שטח מינימלי 150 מ"ר למגרש;
• הנתבעים לא הביאו ראיות מקצועיות;
• ההפקעה מחמירה את הקושי.

לפיכך – חלוקה בעין נפסלת.

1. רישום בית משותף – לא רלוונטי

• הצדדים אינם מעוניינים בכך;
• קיימים שני מבנים לא אחידים + שטח ריק;
• לא מתקיימים תנאי החוק והפסיקה להקמת בית משותף כפוי.

1. מכירה פומבית – הדרך היחידה

בית המשפט קבע כי:

• זהו הפתרון היחיד בהתאם לדין;
• לא התקיימו הנסיבות המצדיקות מכירה פנימית בלבד;
• אין סמכות לכפות על התובעת למכור דווקא לנתבעים.

התוצאה ופסק הדין

א. קבלת התביעה

בית המשפט הורה כי השיתוף יפורק בדרך של מכירה פומבית לכל המרבה במחיר.

ב. מינוי כונס נכסים

ימונה כונס נכסים לצורך ניהול מכירת המקרקעין.

הצדדים רשאים להסכים על זהותו עד מועד שנקבע; אחרת ימנה בית המשפט.

ג. מגבלות על השכרת המבנים

נאסר על הצדדים להשכיר את המבנים ללא אישור בית המשפט;

הנתבעים 3–4 יידרשו להמציא לכונס את הסכמי השכירות הקיימים.

ד. חלוקת התמורה

תיעשה פרופורציונלית לחלקו של כל שותף.

המשכנתה לטובת בנק דיסקונט תכובד.

ה. טענות להשבחה / השקעות

בית המשפט קבע מפורשות:

אם הנתבעים 3–4 טוענים להשבחה, עליהם להגיש תביעה נפרדת, שכן:

• לא הוכח היקף ההשקעה;
• לא ברור האם הרוכש ישתמש במבנה או יהרוס אותו;
• הדיון אינו מתאים במסגרת הליך פירוק השיתוף.

ו. הוצאות משפט

כל צד יישא בהוצאותיו, בשל התנהלות התובעת שלא יידעה בזמן את הנתבעים, אך זאת מבלי לפגוע בזכותה לפירוק שיתוף.

סיכום מהותי

פסק הדין מהווה יישום ברור של העיקרון המרכזי בדיני שיתוף במקרקעין:

הזכות לדרוש פירוק שיתוף היא זכות כמעט מוחלטת.

במקרה זה:

• לא הוכחה חלוקה מוסכמת;
• לא הוכחה מניעות;
• לא הוכחה פגיעה חריגה המצדיקה הגבלת זכות סטטוטורית;
• הדרכים החלופיות (חלוקה בעין או בית משותף) אינן אפשריות.

לפיכך — השיתוף פוצל בדרך של מכירה פומבית, המשרתת את עקרון הוצאת המקרקעין ממצב השיתוף ומאפשרת ניצול יעיל של הנכס לטובת כלל השותפים.

 

מחפשים עורך דין מקרקעין 

 

– פירוק שיתוף במקרקעין ?  אבירם כהן ושות' משרד עורך דין
פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן

טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בחיפה

עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בנתניה

עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בהוד השרון

עורך דין מקרקעין מומלץ בהרצליה

עורך דין  מקרקעין מומלץ בנתניה

עורך דין  מומלץ לליקויי בניה ת"א

 

 

עורך דין  מקרקעין בחיפה

עורך דין  מקרקעין בנתניה

עורך דין  מקרקעין בהוד השרון

עורך דין מקרקעין מומלץ בהרצליה

עורך דין  מקרקעין מומלץ חדרה

עורך דין  מקרקעין ת"א

עורך דין  מקרקעין חדרה

עורך דין מקרקעין יקנעם

 

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחיפה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בחדרה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ ביוקנעם.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בהרצליה.

עורך דין  סכסוכי שכנים מומלץ בתל-אביב.

לייעוץ בנושא פירוק שיתוף במקרקעין  יש לפנות למשרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874

סניף הרצליה, רח' ספיר 7- טל: 0733701874

סניף נתניה, רח' האורזים 23  – טל: 0733701874

 

אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.