תביעה בין משכיר לשוכר ותביעה שכנגד מצד השוכר

תביעה בין משכיר לשוכר ותביעה שכנגד מצד השוכר, כיצד יפסוק בית המשפט בתביעות?

רקע עובדתי:

1. המערערים ביום 24.3.2021 נכרת בין הצדדים הסכם שכירות על פיו שכרו הנתבעים מהתובעים "בית מגורים צמוד קרקע הכולל קומת מרתף, קומת קרקע, קומה ראשונה וגג ובו 6 חדרי שינה, ממ"ד, חדרי שירותים ומקלחות, לרבות בריכת שחיה וגינה.." (להלן: "הסכם השכירות" ו- "המושכר"). שני הצדדים היו מיוצגים במשא ומתן לקראת חתימת הסכם השכירות.

2. המושכר היה "במצב חדש לחלוטין, וטרם אוכלס" קודם לכניסת הנתבעים למושכר (ס' 6.1).

3. תקופת השכירות נקבעה מיום 1.6.21 עד ליום 30.5.24 (ס' 7.1). כמו כן, הוסכם על מתן אופציה לתקופה נוספת של 3 שנים (ס' 8.1).

4. דמי השכירות שהוסכמו הם 25,000 ₪ בחודש, שישולמו בכל פעם שנה מראש בשלוש המחאות, כל המחאה על סך של 300,000 ₪ (ס' 9.4).

5. כמו כן, הוסכם שעל הנתבעים להעמיד לטובת התובעים ערבות בנקאית אוטונומית בסך בש"ח השווה לשישה חודשי שכירות וזאת להבטחת התחייבות הנתבעים – כלומר ערבות בנקאית בסך של 150,000 ₪.

6. בפועל, שולמו דמי השכירות בסך של 300,000 ₪ בגין שנת השכירות הראשונה.

7. ההמחאה בגין דמי השכירות עבור שנת השכירות השניה שהיתה אמורה להיפרע ביום 1.6.22 חזרה בשל הוראת ביטול שנתנו הנתבעים (נספח 4 לתצהיר התובע).

8. ביום 6.6.22 שלחו הנתבעים הודעה על ביטול הסכם השכירות (נספח 5 לתצהיר התובע). בהודעה פורטו ליקויים נטענים במושכר והנתבעים הודיעו ש"הגיעו מים עד נפש" ואין בכוונתם להמשיך ולדור במושכר. לכן, כך הודע באותו מכתב, הסכם השכירות "בטל ומבוטל" והנתבעים ייצאו מהמושכר ב- 6 חודשים הקרובים "ולא יאוחר מסוף חודש נובמבר 2022". כמו כן, הודיעו הנתבעים במסגרת מכתב הביטול, שבמשך ששת החודשים הקרובים הם ישלמו "דמי שכירות מופחתים בשיעור של 50% בלבד עקב הפגיעה בהנאה, עוגמת הנפש, ואי ההתאמות הרבות המצויות במושכר".

9. בפועל, למרות האמור בהודעת הביטול, הנתבעים לא פינו את המושכר אלא רק ביום 30.5.24 – כלומר בתום תקופת השכירות. עוד יש לציין, שהחל משנת השכירות השניה ועד לתום תקופת השכירות, הנתבעים שילמו מדי חודש 12,500 ₪ בלבד וגם זאת, לא שנה מראש כפי שנקבע בהסכם השכירות, אלא מידי חודש בחודשו.

10. התביעה הוגשה בחודש יולי 2022 – כחודש לאחר הודעת הביטול. במסגרת התביעה עתרו התובעים לסעדים הבאים:

א. חיוב הנתבעים בתשלום דמי שכירות בגין שנת השכירות השניה בסך של 287,500 ₪ בצירוף הצמדה וריבית פיגורים בשיעור של 13% בהתאם להסכם השכירות;

ב. חיוב הנתבעים בתשלום מלוא דמי השכירות בגין שנת השכירות השלישית בסך של 300,000 ₪ בצירוף הצמדה וריבית פיגורים בשיעור של 13% בהתאם להסכם השכירות.

ג. צו עשה המחייב את הנתבעים למסור לתובעים את הערבות הבנקאית האוטונומית בסך של 150,000 ₪ שתוקפה 60 ימים לאחר תום תקופת השכירות – קרי, עד ליום 29.7.24.

ד. צו הצהרתי קבוע הקובע כי הודעת הביטול החד צדדית ששלחו הנתבעים בטלה וכי הסכם השכירות בתוקף ומחייב.

11. כאן המקום לציין, שנוכח ההתפתחויות – קרי הישארותם של הנתבעים במושכר עד לתום תקופת השכירות (30.5.24) ופינוי המושכר על ידם רק במועד זה, במסגרת הסיכומים בעל פה בדיון שנערך ביום 19.9.24, עדכן ב"כ התובעים את הסעדים המבוקשים במובן זה שסכום החוב הנומינלי הוא בסך של 300,000 ₪ (שכן במקום לשלם 600,000 ₪ עבור שנתיים שילמו הנתבעים מחצית). לכן, עתרו התובעים לחייב את הנתבעים בסך של 150,000 ₪ בתוספת הצמדה וריבית בהתאם להסכם השכירות החל מיום 1.6.22 וסך נוסף של 150,000 ₪ בתוספת הצמדה וריבית בהתאם להסכם השכירות החל מיום 1.6.23. אציין כי בהתאם להסכם השכירות מועד הפירעון אמור להיות 1.5.22 ו- 1.5.23, אך זו היתה העתירה במסגרת הסיכומים וגם השיק לשנת השכירות השניה היה ליום 1.6.22.

כמו כן, למרות שהמושכר פונה, טען ב"כ התובעים במסגרת הסיכומים שיש לחייב את הנתבעים למסור את הערבות הבנקאית האוטונומית שכן הם הותירו ליקויים במושכר.

12. גרסת הנתבעים, הן בכתב ההגנה והן בתביעה שכנגד היא שהליקויים במושכר היו כה יסודיים ומשמעותיים ולכן הם ביטלו את הסכם השכירות כדין ונוכח מצבו הירוד של המושכר הם שילמו דמי שכירות ראויים מופחתים בשיעור של 50% עד ליציאתם מהמושכר בתוך 6 חודשים.

באשר לאי העמדת הערבות הבנקאית, נטען שלאור התנהלות הצדדים, מצב המושכר והפרת הסכם השכירות על ידי התובעים, אין ולא היה מקום למסור ערבות בנקאית (ס' 17 לכתב ההגנה). בתביעה שכנגד, מבקשים הנתבעים פיצוי בסך של 300,000 ₪ (אין הסבר ממה מורכב סכום זה וכיצד הגיעו הנתבעים לסכום זה).

בית משפט השלום פסק:

1. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, בחנתי את כלל העדויות, חוות הדעת ויתר הראיות, הגעתי למסקנה שדין התביעה העיקרית ביחס לחיוב הנתבעים בהפרש דמי השכירות שלא שולמו להתקבל במלואה. דין התביעה שכנגד להידחות. הנתבעים ששכרו, לשיטתם, נכס "יוקרה" ראו בהסכם השכירות המלצה לא מחייבת ורמסו את הוראותיו ללא בסיס.

2. בפתח הדברים אציין שהצדדים אינם חלוקים שההפרש הנומינלי בין דמי השכירות ששולמו בפועל לבין דמי השכירות שהיה צריך לשלם על פי הסכם השכירות הוא 300,000 ₪.

3. עוד אציין שמהראיות עולה שאין מחלוקת שלאחר כניסת הנתבעים למושכר, התגלו במושכר ליקויים כאלה ואחרים לרבות נזילות במספר מוקדים. גם אם קיימת מחלוקת ביחס להיקף המדוייק של הליקויים אין לכך חשיבות לאור מסקנתי שלהלן.

4. יש לדחות את טענות הנתבעים בשל כל אחד מהנימוקים שלהלן וקל וחומר נוכח הצטברותם.

5. ראשית, חזית המחלוקת שהציבו הנתבעים בכתבי הטענות מטעמם היא שהסכם השכירות בוטל על ידם כדין ביום 6.6.22. לכן, כך נטען, עד למועד הפינוי שהנתבעים קבעו אותו באופן חד צדדי לחודש נובמבר 2022, ישלמו הנתבעים דמי שכירות ראויים (ס' 5 לכתב ההגנה).

בפועל, הנתבעים מיצו את הסכם השכירות עד יומו האחרון (סוף מאי 2024) והמשיכו ליהנות מהמושכר. הנתבעת טענה בחקירתה הנגדית שלמרות זאת, הודעת הביטול בתוקף והסיבה שלא פינו את המושכר היא שחיפשו בית אחר ולא מצאו (עמ' 51 ש' 21-23 וראו גם ס' 20 לתצהיר הנתבעת שם היא מסבירה שהחליטו להישאר במושכר "נוכח מצב השוק"). לא ניתן לאחוז את המקל משני קצותיו – מצד אחד, לטעון שהודעת הביטול בתוקף ומצד שני להמשיך ליהנות מהמושכר עד תום תקופת השכירות. בהתנהגות הנתבעים, הם למעשה חזרו בהם מהודעת הביטול.

כל התזה שהוצבה בכתבי הטענות מצד הנתבעים אינה רלבנטית. הנתבעים הם שטענו שהסכם השכירות בוטל כדין. אם הנתבעים היו עומדים מאחורי טענתם היה עליהם לפנות את המושכר ויתכן שאז שהיה מקום לבחון אם יש מקום להפחתה כזו או אחרת או לפיצוי כזה או אחר. הנתבעים לא עשו כן והם אינם יכולים בדיעבד לשכתב את כתבי הטענות שלהם כמו גם את הסכם השכירות. במילים אחרות, הטענה שיש לשלם דמי שכירות ראויים מהודעת הביטול ועד לפינוי בתוך 6 חודשים, אינה רלבנטית עוד.

6. שנית, אף אם הייתי מתעלם מהנימוק הראשון, הסכם השכירות קובע איסור מפורש על קיזוז מצד השוכר (ס' 9.9). אציין שמדובר בהסכם שכירות שהפרק בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") שמחיל הוראות מיוחדות על "חוזה שכירות למגורים" אינו חל על הסכם השכירות בין הצדדים. שכן, בענייננו, שכר הדירה החודשי עולה על 20,000 ₪ (ראו סעיף 25טו(א)(4) לחוק השכירות). לכן, גם האיסור שנקבע באותו פרק להתנות על הוראת סעיף 9 לחוק השכירות שמאפשר לשוכר במקרים מסויימים להפחית את דמי השכירות בשל פגמים שלא תוקנו, אינו חל. למרות זאת, הנתבעים בפועל ביצעו קיזוז וזאת אף מבלי לבססו בדרך כלשהי.

7. שלישית, אף אם הייתי מניח שסעיף 9 לחוק השכירות חל בענייננו (למרות שטענה כזו אינה עולה בקנה אחד עם התזה שהציבו הנתבעים בכתב ההגנה ולמרות איסור הקיזוז), הרי שלא בוססה כל זכות לבצע הפחתה של דמי השכירות.

סעיף 9 לחוק השכירות קובע כדלקמן:

"9 (א) דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי-ההתאמה בתוך זמן סביר מהמועד שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר –
(1) לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה."

8. על פי סעיף 9(א)(2), הזכאות להפחתת דמי השכירות קיימת בתנאי שהשוכר דרש מהמשכיר לתקן את הפגם או אי-ההתאמה והמשכיר לא ביצע את התיקון בתוך זמן סביר. רק במקרה כזה, מעמיד חוק השכירות שתי אפשרויות לשוכר: האחת, לתקן את הפגם או אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות סבירות (סעיף 9(א)(1)); השנייה, להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם, לעומת שוויה לפי החוזה (סעיף 9(א)(2)).

9. על יסוד הראיות שהוצגו בפניי, ברור לחלוטין שהתובע לא רק שלא התעלם מפניות הנתבעים ביחס לליקויים כאלה ואחרים אלא פעל לתקן ואף תיקן אותם. התובע לא חסך באמצעים בניסיון לאתר את הנזילות ושלח מומחה בתחום שאף העיד מטעמו (ראו עדות מאתר הנזילות מר חדאד וכן עדותו של מר נסרי שביצע את התיקונים). כמו כן, התובע החליף את החלונות שנשברו (ואין על כך מחלוקת) ואף תיקן את הבור שנפער בגינה. ראו גם תכתובות הוואטסאפ בין התובע לבין הנתבעת כפי שצורפו כנספח 3 לתצהיר התובע וכנספח 5 לתצהיר הנתבעת.

כמו כן, התובע תיקן בפועל את הליקויים או לפחות, כפי שעולה מהראיות, הניח (ובצדק) שהליקויים תוקנו. התובע הסביר בעדותו שסבר שלאחר התיקונים שבוצעו בחודש אוגוסט 2022 בעיית הנזילות נפתרה (עמ' 29 ש' 4-12). הדו"ח האחרון של מאתר הנזילות מטעם התובע מתייחס לבעיה אחת בלבד והוא מיום 3.8.22 (וראו גם עדות מר חדאד בעמ' 18 ש' 38-39 ובעמ' 19 ש' 1-3). עניין זה מתיישב עם עדות התובע לפיה הוא סבר שהחל מאוגוסט תקלת הנזילות נפתרה. אכן, הנתבעת אישרה בעדותה שפנייתה האחרונה לתובע בעניין ליקוי כזה או אחר היא מחודש מאי 2022. כלומר, לאחר מועד זה, אין תיעוד לכך שהנתבעים באו בתלונה כזו או אחרת ביחס לליקוי כזה או אחר וממילא לא נתנו לתובע אפשרות לתקן וממילא לא יכול לחול סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות.

10. אף אם הייתי מניח שניתן להחיל בענייננו את סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות שמאפשר "להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה", הרי שהנתבעים כלל לא הצליחו לבסס הצדקה להפחתה בדמי השכירות.

לנתבעים אין ולא היתה בזמן אמת כל חוות דעת או אסמכתה מבעל מקצוע בדבר ההצדקה להפחתה או לשיעורה. הנתבעת נשאלה כיצד הגיעה להפחתה של 50% והשיבה "כי זה דמי השכירות לפי דעתי…" (עמ' 51 ש' 34).

11. חמישית, אף אם הנתבעים היו משכנעים שיש הצדקה להפחתה כזו או אחרת בדמי השכירות, לא ניתן כל הסבר מצידם מדוע לא רק שביצעו הפחתה משמעותית של 50% בדמי השכירות אלא גם החליטו באופן חד צדדי לשנות את תנאי התשלום. כך, במקום תשלום דמי השכירות שנה מראש, החל מהשנה השניה העבירו את דמי השכירות המופחתים מידי חודש בחודשו.

12. שישית, לכך יש גם להוסיף הפרה נוספת, יסודית ומשמעותית של הסכם השכירות מצד הנתבעים – אי העמדת הערבות הבנקאית. בהתאם להסכם (ס' 16) היה על הנתבעים למסור לתובעים עד ליום 25.5.21 ערבות בנקאית בסך של 150,000 ₪ צמודה למדד. נזכיר שהסכם השכירות נחתם ביום 24.3.21 ותקופת השכירות החלה ביום 1.6.21. למרות זאת, לא מסרו הנתבעים את הערבות. במסגרת הסיכומים, הנתבעים מנסים להיבנות מכך שסעיף 16.5 להסכם קובע כי מסירת הערבות למשכיר היא תנאי למסירת החזקה במושכר לשוכר. לכך, כך נטען, שעצם מסירת החזקה מבלי שמסרו את הערבות מלמדת על הסכמה לוותר עליה.

התובע אכן טעה מבחינתו שמסר את החזקה מבלי להקפיד לקבל קודם לכן את הערבות הבנקאית. התובע הסביר שהנתבעת דחתה אותו "בלך ושוב" (עמ' 31 ש' 17-19). מכאן ועד למסקנה שהוסכם לוותר על הערבות הבנקאית הדרך ארוכה מאד. התובע לא ויתר על הערבות ודרש אותה כפי שעולה גם מתכתובת הוואטסאפ. זאת ועוד, סעיף 18.3 להסכם השכירות קובע שרק הסכמה מפורשת בכתב וחתומה תחייב את הצדדים וסעיף 14.1 להסכם השכירות קובע ששום ויתור לא ייחשב ככזה אלא אם נעשה בכתב.

14. שביעית, הנתבעים הפרו את הסכם השכירות גם בכך שלא שילמו את החשבונות השוטפים בגין המושכר ולא העבירו חלק מהחשבונות על שמם וגרמו לכך שהוגשו שתי תביעות גם כנגד התובעים על ידי החברה לפיתוח קיסריה (נספח 6 לתצהיר התובע והודאת הנתבעת בעמ' 61 ש' 20-26). כשנשאלה הנתבעת מדוע לא העבירה את החשבונות על שמם, סירבה להשיב וטענה שהיא אינה יכולה לחשוף את הסיבה באופן פומבי.

15. הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך של 300,000 ₪ כדלקמן: (1) סך של 150,000 ₪ בתוספת ריבית שנתית בשיעור של 13% החל מיום 1.6.22 ובתוספת הפרשי הצמדה החל ממועד הגשת התביעה (10.7.22); (2) סך של 150,000 ₪ בתוספת ריבית שנתית בשיעור של 13% החל מיום 1.6.23 ובתוספת הפרשי הצמדה החל מיום 1.6.23.

16. בנוסף, הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים הוצאות בסך של 32,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל ממועד מתן פסק הדין. ההוצאות משקפות את האגרה ששילמו התובעים, את שכר העדים שנפסק לחובת התובעים ואת שכר המומחים מטעם התובעים, על פי האסמכתאות שהוצגו.

17. בנוסף, הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 70,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין החל ממועד מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל. בפסיקת שכר הטרחה התחשבתי, בין היתר בהתנהלות הנתבעים בהליך לרבות אי התייצבותו של הנתבע 1, בכך שלא היתה כל הצדקה לנהוג כפי שנהגו הנתבעים ובכך שהנתבעים גם הגישו תביעה שכנגד ואילצו את התובעים להתמודד עם תביעה שכנגד נעדרת בסיס.

תפריט נגישות