קבלת פיצוי בגין איחור במסירה של דירת מגורים שמכרה הנתבעת לתובעים

רקע עובדתי:

1. ביום 17.3.13 נכרת הסכם בין התובעים לנתבעת, שלפיו מוכרת הנתבעת לתובעים דירת מגורים בבניין שטרם החלה בנייתו ושטרם ניתן היתר לבנייתו.
2. פרויקט הבנייה שהבניין היה חלק ממנו כלל שני מבנים, האחד למגורים והשני למשרדים, מעל קומות מסחר.
3. בהסכם שבין הצדדים נרשם הסעיף הבא (ס' 3.3 להסכם), ביחס למועד מסירת הדירה:

"המוכר מתחייב להשלים את בניית הנכס ולמכור לקונה את הנכס כהגדרתו בחוזה זה כשהוא בנוי וגמור ופנוי מכל אדם וחפץ וחופשי מכל חוב, שעבוד, עיקול, ראוי למגורים ובמצב המאפשר חיבורו לרשתות החשמל, לא יאוחר מ – 36 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה ו/או ממועד השלמת בניית קומות המסחר בפרויקט בהתאם להיתר הבנייה לפי המאוחר, כשבמועד זה יהיה טופס 4 לנכס. וזאת בתנאי שהקונה מילא קודם לכן את כל התחייבויותיו המוטלות עליו לפי חוזה זה ולפי החוק (להלן: "מועד קבלת החזקה ו/או מועד המסירה").

4. התובעים טוענים כי היתר הבנייה התקבל ביום 21.10.13 ועל כן היה על הנתבעת למסור להם את הדירה עד יום 21.10.16. לטענת התובעים, אין לספור את 36 החודשים מתם השלמת בניית קומות המסחר, הגם שבחוזה נרשם כי מועד זה גובר על מועד קבלת היתר הבנייה, ככל שהוא חל לאחריו וזאת משום שקביעת מועד כזה (תם השלמת בניית קומות המסחר) הוא בלתי ידוע ועל כן בלתי חוקי.
5. התובעים טוענים כי הנתבעת מסרה להם את הדירה בתחילת יוני 2019 ועל כן חל איחור של 31 חודשים ו-11 ימים במסירת הדירה.
6. התובעים הגישו אפוא בחודש ספטמבר 2019 את התביעה דנא, לקבלת פיצוי בסך של 226,187 ₪ עבור איחור במסירה, 46,668 ₪ בגין החזרי תשלומי ריבית עבור הלוואת בלון, 25,933 החזר תשלומי מדד או ריבית בתקופת האיחור ו-2,836 ₪ בגין החזר סכום ששולם עבור תשריטים וסה"כ 301,624 ₪.

בית המשפט פסק:

7. הניסיון של הנתבעת לפרש את סעיף מועד המסירה בהסכם בדרך שפירשה אותו הנו בבירור בלתי סביר בעליל. הרי אחד מהיסודות החשובים של קביעת מועד מסירה לפי הפסיקה וראה פרשת שמש הנ"ל הנה ודאות. אין צורך להיות משפטן מדופלם כדי להבין שמועד המסירה הנקבע בהסכם צריך להיות מועד ברור וזאת כדי שהקונה יוכל לכלכל את צעדיו בהתאם.
8. במקרה הנוכחי נקבע במפורש כי המועד הוא 36 חודשים מקבלת היתר הבניה ואין חולק כי היתר זה ניתן ביום 21.10.13. העובדה שהוועדה המקומית אפשרה לנתבעת לשלם את היטל ההשבחה בשלבים, לפי שלבי הבנייה של חלקי הפרויקט ולא כנגד קבלת ההיתר, לא מחייבת את התובעים ולא רלוונטית ביחסים שבין הנתבעת ולבין התובעים. לטעון שמכוח ההסכמה הנ"ל יש לראות את מועד מתן ההיתר כמועד מאוחר יותר מזה שניתן היא טענה מאולצת במקרה הטוב ובלשון ההמעטה ולא בכדי גם בית המשפט בעניין איבגי דחה טענה זו, שלא לדבר על כך שקבלת הפרשנות של הנתבעת מאפשרת קביעת מועד מסירה בלתי ידוע בעת כריתת הסכם המכר, בניגוד להלכת שמש.  
9. החלופה השנייה של 36 חודשים מתם בניית קומות המסחר גם היא בלתי חוקית לפי הלכת שמש, שכן גם כאן מדובר במועד בלתי ידוע בעת כריתת הסכם המכר וגם הנתבעת עצמה אינה טוענת כי בעת כריתת ההסכם ידעה היא מתי בדיוק תסיים את בניית קומות המסחר והרי אם המועד היה ידוע, ניתן היה לרשום אותו בהסכם. 
10. גם הטענות אודות נסיבות שלא בשליטת הנתבעת, קרי אי מתן טופס 4 בשל דרישות של הוועדה המקומית, לא יכולות לסייע לנתבעת, שכן לפי סעיף 5ג' חוק המכר דירות (לפי נוסחו בעת כריתת ההסכם בין הצדדים בשנת 2013; סעיף זה תוקן בשנת 2022 ואף תוקן עוד יותר לרעת המוכר מנוסחו הקודם), קיימת דרישה כפולה, הן כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינו בשליטת המוכר והן, כתנאי נוסף ומצטבר, כי מבחינת מדיניות משפטית אין מקום להטיל על המוכר את הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן.
11. בדומה למה שכבר קבע בית המשפט  במקרים אחרים דומים (ראה ת"א 22593-02-19 סטרון ואח' נ' יפת – השמש חברה לנכסים ולהשקעות בע"מ שם דובר בכניסה להקפאת הליכים של קבלן הביצוע), נסיבות שניתן לצפות אותן, כגון הקפאת הליכים של קבלן מבצע ועל אחת כמה וכמה נסיבות שגרתיות כגון עיכוב בקבלת טופס 4 בשל דרישות הרשות המקומית, גם מקום שהדרישות לא נבעו ממחדל של המוכר, אינן בגדר נסיבות בהן מבחינת מדיניות משפטית אין מקום להטיל על המוכר את הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן, שכן דרישות כאמור הם דבר צפוי לחלוטין, שהמוכר יכול לקחת בחשבון בעת קביעת מועד המסירה בחוזה ועל כן אין הצדקה להטיל את הסיכון להתרחשותן על הקונה.

12. לפיכך, גם טענה זו, הנוגעת לעיכוב בקבלת טופס 4 דינה להידחות.
13. התוצאה הינה כי היה על הנתבעת למסור את הדירה לתובעים עד יום 21.10.16. אין חולק כי רק ביום 29.1.19 הודיעה הנתבעת לתובעים על כך שהתקבל טופס 4 לדירה יום קודם לכן והזמינה אותם לבצע הנדרש לצרכי קבלת הדירה מול חברת הניהול, תאגיד המים וחברת החשמל וכו', הכל כמפורט במכתב שצורף כנספח לתצהיר התובע.
14. המסקנה הנה אפוא שיש לפסוק לתובעים פיצוי על האיחור לפי חוק המכר דירות בגין התקופה 21.10.16 עד 7.4.19, לפי דמי שכירות ראויים של 5,050 ₪ וזאת לפי הסכם השכירות שצורף לגבי דירה דומה בסביבה הקרובה לדירתם מושא התביעה. הנתבעת, שהגישה חוות דעת שמאית על סכום נמוך יותר, ויתרה על חוות הדעת, משלא התייצב השמאי לחקירתו וכך יש לאמץ את ראיה שהתובעים הביאו כמפורט לעיל.

15. חישוב הפיצוי הוא 5,050 ₪ כפול 1.5 כפול 8 חודשים = 60,600 ₪ ועוד 5,050 ₪ כפול 1.25 כפול 21.56 חודשים = 136,097 ₪ ובסה"כ 196,697 ₪. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. 
16. הנתבעת תשלם לתובעים את חיובי הריבית ששולמו למן יום 15.2.16 עד יום 15.7.18 (סה"כ 29 חודשים) ואשר מפורטים בנספח ה' לתצהיר התובעים וכאשר לסכום המצרפי של החיובים הנ"ל יתווספו ה"ה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. 

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ הרצליה ורמת השרון  – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין הרצליה  – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין רמת השרון  – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מיסוי מקרקעין חיפה –  עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מיסוי מקרקעין תל-אביב –  עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין קיסריה – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין חדרה – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין מקרקעין עתלית – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  התחדשות עירונית חיפה –  עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  פינוי מושכר בחיפה  – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין סכסוך שכנים חיפה  – עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  חוזים חיפה –  עורך דין  אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עורך דין  אבירם כהן

לייעוץ בתביעת איחור במסירה של דירה שנקנתה  מקבלן ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874