מתי ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים בתמ"א 38 – 1 ו- תמ"א  38 – 2  לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008

בעקבות פס"ד ברע"א 4138/10 קלצוק נ' אורון שניתן בבית המשפט העליון תוקן חוק החיזוק (תיקון מס' 1)

והגדרת "היתר בניה" הורחבה כך שהיא כוללת גם "החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים"

(תיקון מס' 1) תשע"א-2011

"החלטה לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה:

(1)   מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), ככל שנקבעו;

(2)   מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות והמתוכננות בסביבתה;

(3)   הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד התכנון החליט בהן;

מהתיקון נלמד כי הוועדה מאשרת את הבקשה להיתר בתנאים לאחר שנמצא כי הבקשה תואמת לתוכנית החיזוק,הבנייה משתלבת במערכות התשתית, הוגשו התנגדויות הוועדה החליטה בהן ודחתה אותן. בשלב זה מבקש ההיתר מקבל היתר בתנאים כגון: אישור כיבוי אש, פיקוד העורף, נגישות, היטלים, אגרות וכו'.

החוק קובע כי ברגע שיש אישור היתר בתנאים ניתן להגיש תביעה למפקחת נגד הדייר שנמצא במיעוט  הן לפי סעיף 5א בתמ"א 38 – 1 והן לפי סעיף 5א(א) בתמ"א 38 – 2

להלן סעיף 5(א) תמ"א 38- 1 : ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו

מהסעיף נלמד כי בתמ"א  38 – 1 בו מוסיפים דירה חדשה אחת או יותר לבניין הקיים דרושה הסכמתם של כל בעלי הדירות. עם זאת גם אם לא הושגה הסכמתם של כל בעלי הדירות, הסעיף מאפשר לבעלי הדירות שבבעלותם 66.7% מהדירות ו 66.7% מהרכוש המשותף להגיש תביעה למפקח על רישום המקרעין. המפקח ידון בתביעה זו והוא רשאי לאשר את ביצוע העבודה לאחר שנתן לכל אחד מבעלי הדירות להשמיע את טענותיו.יצוין שלמפקח סמכות למנות עו"ד שייחתום בשם הסרבנים על הסכם התמ"א 38 – 1 למרות התנגדותם.

להלן סעיף 5א(א) תמ"א 38- 2: ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים.

סעיף 5(א)א נועד לתת פיתרון לפרויקטי תמ"א 38 – 2 בו  הורסים את הבניין ובונים אותו מחדש. הסעיף מאפשר לבעלי דירות שבבעלותם 80% מהדירות בבניין ו- 80% מהרכוש המשותף להגיש תביעה למפקחת אף אם לא הסכימו כל בעלי הדירות לפרוייקט.ובלבד שכל בעל דירה טען את טענותיו בפני המפקחת.