התובעים תבעו בשל העובדה שלדירה אין היתר בניה, כיצד יפסוק בית המשפט?

ת"א (תל אביב-יפו) 42938-05-20 אליעזר רונקין נ' עו"ד עופר הר צבי 

1. רקע עובדתי: הדירה נשוא התובענה היא דירת חדר, בשטח של כ-36 מ"ר, הנמצאת בקומת המרתף בבניין ברחוב הזיתים 7, רמת גן, גוש 6126, חלקה 409 (להלן: "הנכס" או "הדירה").
2. בסביבות חודש אפריל-מאי 2017 החלו התובעים, מר אליעזר רונקין וגב' מירב חיאק (להלן: "התובעים, "התובע" ו"התובעת") להתעניין בנכס ולפעול לשם רכישתו.
3. לפני החתימה על ההסכם פנו התובעים לבנק מזרחי טפחות (להלן: "הבנק") על מנת לבדוק האם יוכלו לקבל מהבנק משכנתא. לצורך זה הוציא הבנק שמאי אשר בדק את המסמכים של הבנין בעירייה אל מול הדירה הפיזית בביקור שבו נכח התובע. השמאי לא מצא את הדירה בתשריט הבניין, ומשכך הבנק סירב לתת לתובעים משכנתא לרכישת הדירה. בעקבות זאת רכשו התובעים את הדירה מכספים עצמיים שלהם.
4. התובעים רכשו את הדירה מגב' מלי חופש רוזנוסר, הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת") בהסכם שנחתם ביום 26.6.2017 (להלן: "ההסכם") תמורת סך של 850,000 ₪. בעת המכר הייתה הנתבעת בעלת זכות חכירה לדורות בדירה מהבעלים – חברת רח' הזיתים 9 רמת-גן בע"מ, בתנאי שטר מקורי מס' 1288/55 שנחתם ביום 9.8.1955 ונרשם בפנקסי המקרקעין. עם המכירה, הועברו כל זכויותיה של הנתבעת בדירה לתובעים.
5. הנתבע 1, עוה"ד עופר הר צבי (להלן: "הנתבע"), ייצג את התובעים בעסקת רכישת הדירה (להלן: "העסקה") לאחר שקודם לכן ייצג את התובע בשתי עסקאות מקרקעין קודמות בשנת 2015, וכן בהסכם ממון.
6. בחודש יוני 2019 פרסמו התובעים את הנכס למכירה. קונים פוטנציאליים שנעזרו בעו"ד ושמאי מטעמם טענו בפני התובעים שאין לדירה היתר בנייה כלשהו. בעקבות זאת פנו התובעים לנתבע שהפנה אותם לשמאי אחיקם ביתן. התובעים פנו לשמאי ביתן על מנת להעריך את שווי הנכס. השמאי ביתן שלח עובד של משרדו, הנדסאי בנין במקצועו, אילן קדוש (להלן: "קדוש") לבדוק את הנכס.
7. ביום 25.7.2019 קדוש ביקר בנכס וביום 29.7.2019 ניתנה על ידי השמאי ביתן "חוות דעת על שווי מקרקעין יחידה המשמשת למגורים…" שמטרתה "לשום ליום הביקור בנכס (25.7.2019) את שווי השוק של זכויות השכירות המהוונת בנכס שבנדון ממוכר מרצון לקונה מרצון למטרת מכירה, בהנחה שהזכויות חופשיות מכל חוב או שיעבוד והנכס מושא השומה ריק, חופשי ופני ממחזיק ומטלטלין".  בחוות הדעת העריך השמאי ביתן את שווי השוק של הנכס על סך שבין 600,000 ₪ ל-700,000 ₪.
8. ביום 26.9.2019 שלחו התובעים מכתב באמצעות בא כוחם, עו"ד עידו דן, הן לנתבע והן לנתבעת שכותרתו: "הנדון: דרישה לפיצוי כספי" (להלן: "מכתבי הדרישה"). במכתב לנתבע נטען כי בעת שהתובעים רצו למכור את הדירה, במסגרת מו"מ עם קונה פוטנציאלי לדירה , טענו בפניהם הקונים הפוטנציאליים כי לדירה אין היתר בנייה ולפיכך חזרו בהם מהצעתם לרכישת הנכס; כי התובע פנה לנתבע להבין האם בעת שייצג אותו ברכישת הדירה הנתבע לא בדק אם הנכס נבנה עם היתר; וכי כעת מציעים לתובעים סכום נמוך בהרבה מזה ששילמו עבורו, כ- 550,000 ₪, הפסד של 300,000 ש"ח. כן נכתב כי התובע פנה לקבל חו"ד שמאי, והשמאי ביתן העריך כי מאחר והדירה נבנתה ללא היתר, שוויה עומד על 600,000 ₪
9. ביום 4.11.2019 השיב הנתבע למכתב הדרישה בו נכתב בין היתר כי "כל הנטען במכתבך שבסימוכין מופרח ומנותק מהמציאות, בלשון המעטה" וכי "הטענות שבמכתבך מופרכות ויופרכו שוב ככל שיידרש ע"י אסמכתאות, הוכחות וראיות וללא צל של ספק!!!".
10. ביום 6.11.2019 השיבה הנתבעת, באמצעות בא כוחה, עו"ד פוני, למכתב הדרישה בו דחתה על הסף את טענות התובעים כמו גם דרישותיהם הכספיות לפיצוי. בנוסף נכתב כי עפ"י ההסכם התובעים הצהירו כי הם בדקו והבינו את מצבה של הדירה והם מוותרים על כל טענה או תביעה לרבות מום נסתר, למעט כזה שהיה ידוע למוכר ולא גילה. עוד נכתב כי לנתבעת לא ידוע כי אין לדירה היתר בנייה (טענה המוכחשת) וממילא היא לא הפרה חובה לגלות את מה שלא בידיעתה. עוד נטען כי כיוון שלטענת התובע אין לדירה היתר בנייה הרי עסקינן בעניין גלוי וידע ולא במום נסתר וממילא לא חלה כל התחייבות על הנתבעת בעניין זה. הצהרתה הייתה כי אין מניעה מצדה למכור את הדירה לקונה, למסור לו חזקה ולהעביר את הזכויות בה על שמו, הצהרה שהתקיימה במלואה. לפיכך נדחתה כאמור דרישת הפיצוי.
    טענות הנתבע :
11. נטען כי בנסיבות אלה ונוכח הפגמים המהותיים בדירה, הנתבע הסביר לתובעים את המצב לפיו: אין זיהוי של הדירה, אין היתר, אין תשריטים המלמדים על קיומה וכי כל אשר קיים היה רישום חכירה של הדירה במרשם המקרקעין. נטען כי הנתבע התריע בפני התובעים שלא לרכוש את הדירה משום שהעדר היתר בניה מהווה פגם היורד לשרש הזכויות בדירה ושיקף בפניהם קשיים נוספים.
12. עוד נטען כי הנתבע דרש מהתובעים לבצע שמאות מוקדמת וכי בפועל בוצעה שמאות מוקדמת שאישרה את אי קיומו של היתר בניה. בעקבות זאת סירב הבנק לתת לתובעים משכנתא בשל היעדר זיהוי הדירה, ולאחר שהתנהלה בעניין זה התכתבות ענפה עם הבנק.
13. משכך, נטען, כי התובעים נכנסו להסכם הרכישה כאשר היה בידיהם המידע המלא אודות מצב הנכס, כאשר הצדדים נהגו בשקיפות ביחס לכך וכאשר התובעים לא שעו לעצתו של הנתבע שלא להתקשר בהסכם.
    בית המשפט השלום בתל אביב פסק:
14. אין מחלוקת כי התובעים רצו לרכוש את הדירה באמצעות משכנתא. בסעיף 16 לכתב התביעה נטען כי במהלך המו"מ שקלו התובעים אפשרות לרכישת נכס אחד באמצעות הון עצמי ונכס אחר באמצעות מימון בנקאי וכי בסופו של דבר החליטו לרכוש את הדירה במימון עצמי, הא ותו לא.
15. היינו, במסגרת הבדיקה המוקדמת שנערכה על ידי שמאי בנק המשכנתאות לבקשת התובע, על מנת שידע מבעוד מועד אם ניתן יהיה לקבל משכנתא על הנכס, הדירה לא אותרה על ידי השמאי של הבנק ובשל כך לא יכלו התובעים לקבל משכנתא.
16. די בעובדה שעליה אין מחלוקת, שהנכס לא היה ניתן לאיתור ע"י השמאי של הבנק בתשריט של היתר הבנייה, ובכך שהתובע ידע על כך לפני שהתובעים חתמו על הסכם רכישת הדירה, כדי לקבוע כי התובעים ידעו גם ידעו שהדירה בנויה ללא היתר, ודי בכך כדי לדחות את התביעה.
17. לא רק שהתובע היה יחד עם השמאי של הבנק כשהשמאי בא לערוך את הבדיקה בשטח, אל מול הדירה הפיזית, ואמר לתובע שאין את הדירה בתשריט, אלא שעו"ד מהמחלקה המשפטית של הבנק ניהלה תכתובת ענפה בעניין זה עם ב"כ התובע, ובה חזר הבנק וציין כי לשם קבלת משכנתא נדרש זיהוי הנכס.
18. משידע התובע מהשמאי של בנק המשכנתאות ומהמחלקה המשפטית של בנק המשכנתאות שלא ניתן לזהות את הנכס בהיתר הבנייה, הרי שהתובע קיבל אזהרה, ולמעשה מידע מלא לעניין זה לצורך קבלת החלטה בדבר קניית הנכס, בדבר מצבו התכנוני, הרישומי והמשפטי של הנכס, ולא היה דבר כלשהו נוסף שהיה על הנתבע לבדוק עבורו או על הנתבעת לגלות לו. המידע המלא היה בידי התובע.
19. משכך דין התביעה להידחות.

מחפשים עו"ד מקרקעין, נדל"ן , הרצלייה, יקנעם ובחיפה  מומלץ  עם המלצות

עורך דין מקרקעין ונדל"ן בחיפה, יקנעם, הרצליה  – אבירם כהן ושות' משרד עורך דין  בחיפה, ת"א

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן:חיפה, הרצליה,יקנעם ' חיפה.  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה, בהרצלייה ורמת השרון

עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה

 עורך דין  נדל"ן   חיפה   –  מקצועיות ויחס אישי לכל לקוח

עורך דין  מקרקעין,  יוקנעם   –  ניסיון עם קבלות

עו"ד מקרקעין, נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38 חיפה, הרצליה ,רמת השרון – מומלץ באזור – השרון

לייעוץ בנושא של  הפרת חוזה  יש לפנות  לעורך דין  מקרקעין בחיפה והרצליה משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874