האם רוכשי דירות רשאים לתבוע את בנק המלווה בגין איחור במסירה

האם רוכשי דירות רשאים לתבוע את בנק המלווה בגין איחור במסירה, כיצד יפסוק בית המשפט העליון בערעור?

2457/24ע"א

רקע עובדתי:

1. המערערים הם בעלי דירות אותן רכשו במסגרת הסכם מכר שנערך בינם לבין החברה, בפרויקט שהוקם על ידי החברה ביהוד-מונסון (להלן: הפרויקט) במהלך השנים 2017-2016 (להלן: הסכם המכר). הפרויקט התנהל כפרויקט ליווי סגור שלווה על ידי משיב 2, בנק הפועלים בע"מ (להלן: הבנק). על פי הסכם המכר המערערים היו אמורים לקבל את הדירות לידיהם במהלך השנים 2020-2019.

2. בעקבות איחורים במסירת הדירות הגישו המערערים לבית המשפט המחוזי תביעה נגד החברה (ת"א 7971-11-19) הם תבעו את הפיצוי הסטטוטורי הקבוע בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 בגין האיחור (להלן: התובענה). ביום 27.3.2022 ניתן פסק דין בתובענה בו נקבע, בין היתר, כי המערערים זכאים למלוא הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירות, תוך שצוין כי איחור זה עודנו נמשך נכון למועד מתן פסק הדין. למחרת, ביום 28.3.2022 ניתנה החלטה נוספת במסגרת התובענה, בה נדחתה בקשת המערערים כי יוטל עיקול זמני על כספי יתרת התמורה שכל אחד מהם חייב לחברה עבור הדירה שרכש, ועל כספי החברה המצויים בחשבון הליווי של הפרויקט בבנק. הבקשה נדחתה בשל הסכם המכר בו נקבע כי כל הכספים המגיעים לחברה שועבדו והומחו לבנק, ועל כן זכויות הבנק גוברות על זכויותיהם (להלן: החלטת העיקול).

3. ביום 10.4.2022 הועברה לחברה ולבנק הודעת קיזוז בשם מערערים 14-1 וביום 17.4.2022 הועברה הודעת קיזוז גם בשם מערער 15 (להלן: הודעות הקיזוז). במסגרת הודעות הקיזוז הודיעו מרב המערערים על קיזוז מלוא יתרת התמורה הנטענת עבור רכישת דירתם והפחתתה מסכום הפיצוי הכספי שנקבע בפסק הדין שניתן בתובענה. לגבי יתר המערערים קוזז סכום חלקי מתוך יתרת התמורה הנטענת לגביהם, ואת יתרת הסכום שילמו מערערים אלו לחברה מספר ימים לאחר מכן. ביום 14.4.2022 דחה הבנק את הודעות הקיזוז.

4. ביום 25.4.2022 הגישה החברה לבית המשפט של חדלות פירעון בקשה לעיכוב הליכים נגדה לשם גיבוש הסדר חובותיה כלפי נושיה בהתאם לתיקון מס' 4 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018 (להלן: חוק חדלות פירעון או החוק), וביום 28.4.2022 ניתן צו עיכוב הליכים. בהמשך, ביום 9.5.2022 הגישו מערערים 15-1 יחד עם רוכשי דירות נוספים בקשה בה עתרו להורות לחברה למסור לאלתר לכל אחד מהם את החזקה בדירות שרכשו; ולחלופין להורות לחברה למסור את הדירות לכל רוכש אשר יפקיד בקופת בית המשפט את יתרת תמורת הדירה שטרם פרע, וזאת עד למתן הכרעה סופית בעניין הודעות הקיזוז. במסגרת הבקשה נטען בין היתר, כי יש לראות את הרוכשים כמי שפרעו כלפי החברה את יתרת התמורה הנטענת לגבי דירתם באמצעות הודעות הקיזוז, וכי אף במסגרת הליכי חדלות הפירעון עומדת להם זכות לקיזוז המקנה להם מעמד של נושה מובטח.

5. ביום 6.6.2022 נדחתה בקשת המערערים והרוכשים הנוספים, ובכלל זה טענת הקיזוז שהעלו המערערים שמכוחה ביקשו לקבל מעמד של נושה מובטח, מתוך תמורת הדירות. בתמצית נקבע כי בהסכם המכר אישרו המערערים ויתר הרוכשים כי זכויות הבנק עדיפות על זכויותיהם. מה גם, שתנאי בסיסי לקיזוז הוא כלל ההדדיות, לפיו כל אחד מהצדדים לפעולת הקיזוז חייב להיות הן חייב והן נושה של הצד האחר. כן נקבע כי לא מתקיימים התנאים המאפשרים העלאת טענת קיזוז מכוח הוראותיו של חוק חדלות פירעון. על החלטה זו הגישו המערערים בקשת רשות ערעור לבית משפט זה

בית המשפט המחוזי פסק:

6. על רקע האמור נקבע כי אין מחלוקת שהמערערים היו מודעים לכך שהחברה המחתה לבנק באופן בלתי חוזר את הסכומים המגיעים לה מרוכשי הדירות, כך שאת תמורת הדירות היו המערערים חייבים לשלם ישירות לבנק ולא לחברה. בנוסף נקבע כי אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי בהתאם להסכם המכר רוכשי הדירות מחויבים לשלם את מלוא תמורת המכר לחשבון הליווי בטרם יקבלו חזקה בדירות וכתנאי למסירתן. על כן, אימץ בית המשפט את עמדת מנהלת ההסדר, הבנק והממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי (להלן: הממונה) לפיה מבחינה הסכמית נשללה מן המערערים, בהסכמתם, זכות הקיזוז של כספים בגין תמורת המכר, הן כלפי הבנק והן כלפי החברה. טענת המערערים להכיר במעמדם כנושים מובטחים מכוח זכות קיזוז הקנויה להם מכוח ההסכמות שבין הצדדים נדחתה אפוא גם היא.

7. בנוסף, בית המשפט דחה את טענת המערערים כי קיימת להם זכות קיזוז מכוח סעיף 255 לחוק חדלות פירעון. זאת מפני שלא מתקיימים במקרה זה התנאים הקבועים בסעיף. ראשית, מפני שסעיף 255 לחוק מתייחס לזכות הקיזוז במצב שבו ניתן צו לפתיחת הליכים, כאשר בענייננו התיק נפתח כבקשה להסדר חוב לפי תיקון 4 לחוק חדלות פירעון. שנית, אף אחד מהתנאים הקבועים בסעיף 255 לחוק לצורך גיבוש קיומה של זכות קיזוז, אינו מתקיים בענייננו. כך, התנאי הקבוע בסעיף 255(1) לחוק ("חובת החייב והנושה כרוכים זה בזה") אינו מתקיים, שכן חובת המערערים לשלם את מלוא התמורה בגין רכישת הדירות לחשבון הליווי של הפרויקט בבנק הינה חובה עצמאית שלהם כלפי הבנק וזו אינה קשורה לפיצויים שהחברה חייבת למערערים בגין האיחור במסירת הדירות. וכך, התנאי הקבוע בסעיף 255(2) לחוק ("נטילת חובות הדדיים וההסתמכות על זכות הקיזוז הן חלק ממהלך עסקיו הרגיל של החייב או הנושה, וחוב העבר שהנושה מבקש לקזז נוצר במסגרת עסקיו ההדדיים עם החייב") גם הוא אינו מתקיים. זאת שכן במקרה זה המערערים ויתרו במסגרת הסכם המכר באופן מפורש על זכות הקיזוז שעמדה לצדם.

8. מכאן הערעור שלפנינו, בו מעלים המערערים כאמור טענות הן כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי והן כלפי החלטתו מיום 6.6.2022.

בית המשפט העליון פסק בערעור

9. מושכלות יסוד בהליך חדלות פירעון הן, כי חל עיקרון השוויון בין הנושים. עיקרון זה קבוע כיום בסעיף 232 לחוק חדלות פירעון הקובע כי: "החובות בכל דרגה בסדר הפירעון ייפרעו לכל הנושים באותה דרגה בשיעור שווה לפי סכומיהם ובלי כל העדפה". עיקרון השוויון בא למנוע את מרוץ הנשייה, ומהווה כדברי בית משפט זה מקדמת דנא אחד מאבני היסוד בדיני חדלות פירעון

10. זכות הקיזוז מעוגנת בשני מקורות עיקריים: סעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) וסעיף 255 לחוק חדלות פירעון. הזכות המעוגנת בסעיף 53(א) לחוק החוזים היא זכות חוזית המתגבשת מכוח קיומם של "חיובים כספיים שהצדדים חבים זה לזה", והיא נועדה לאפשר אכיפת התחייבות צד כלפי רעהו תוך חיסכון בנקיטת הליכים משפטיים מיותרים (ע"א 1226/90 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' הסתדרות הרבנים דאמריקה, פ"ד מט(1) 177, 199 (1995)). בנוסף לזכות החוזית, במצב של חדלות פירעון ניתנה כאמור התייחסות מפורשת לזכות הקיזוז במסגרת סעיף 255 לחוק חדלות פירעון (ובעבר בסעיף 74 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980 (להלן: הפקודה); וראו את השווה והשונה בין שני הסעיפים: רע"א 2512/17 פינצב נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ, פסקה 18 לחוות דעתי [נבו]10.4.2018)). סעיף זה קובע כך:

נושה רשאי לקזז חוב עבר שהחייב חב לו כנגד חוב עבר שהוא חב לחייב, כערכם במועד מתן הצו לפתיחת הליכים, ולהגיש תביעת חוב על היתרה, בהתקיים אחד מאלה:
(1) חובות החייב והנושה כרוכים זה בזה;
(2) נטילת חובות הדדיים וההסתמכות על זכות הקיזוז הן חלק ממהלך עסקיו הרגיל של החייב או הנושה, וחוב העבר שהנושה מבקש לקזז נוצר במסגרת עסקיו ההדדיים עם החייב;
(3) החובות ניתנים לקיזוז לפי חוק קיזוז מסים, התש"ם-1980, או לפי סעיפים 312 או 315 לחוק הביטוח הלאומי.

11. הסדר זה מקנה אפוא לנושה העומד בתנאים המפורטים בסעיף מעמד בכורה על פני הנושים "הרגילים" של החייב, הדומה לשעבוד קנייני (עניין ברק, פסקה 18). הוא נועד למנוע אי-צדק היכול להיגרם לאחד הצדדים עקב פתיחה בהליכי חדלות פירעון

12. ויוטעם כי הסדר הקיזוז הקבוע בסעיף 255 לחוק מחד גיסא חי לצד זכות הקיזוז הקבועה בסעיף 53(א) לחוק החוזים, אך מאידך גיסא בהליך חדלות פירעון, הוא גובר על רעותו בחוק החוזים. וכך נאמרו הדברים בעניין משקי עמק הירדן, בקשר לסעיף 74 לפקודה הנכונים גם היום:

"שתיים הן הוראות הקיזוז הבאות בחשבון במקרה שלפנינו: הוראת סעיף 53 לחוק החוזים והוראות סעיף 74 לפקודה, ולא הרי זו כהרי זו – מטרת הסעיף הראשון היא למנוע תביעות הדדיות, ואילו מטרת הסעיף השני היא למנוע אי-צדק העשוי להיגרם עקב פשיטת הרגל, שאחד הצדדים לעיסקה יזכה במלוא חובו, ומשנהו אך בדיבידנד על חובו הנגדי […] בהיות סעיף 74 לפקודה דין מיוחד, דוחה הוא מפניו, כל אימת שהוא חל, את סעיף 53 לחוק החוזים. לעומת זאת, כל אימת שעמדה זכות קיזוז לפלוני לפני פשיטת הרגל, אין היא נשללת ממנו עם פשיטת הרגל […]. המועד הקובע לזכות הקיזוז לפי סעיף 74 לפקודה הוא, לעניין דיני פשיטת הרגל, מועד צו הכינוס, אך אין זה הכרחי שזמן פירעון החובות נושא הקיזוז כבר יגיע ביום מתן צו הכינוס או שסכום החוב יהיה ידוע באותו יום. הוראות אלו טעונות התאמה לדיני הפירוק ונפסק שהמועד המקביל לצו הכינוס בדיני הפירוק הוא מועד צו הפירוק ולא מועד הגשת הבקשה לפירוק…" (שם, עמ' 17-16).

13. השאלה הניצבת לפנינו היא קיומה של זכות קיזוז (הן לפי סעיף 53 לחוק החוזים והן לפי סעיף 255 לחוק חדלות פירעון) כאשר מדובר בהסכם בו הומחו זכויותיו של צד להסכם, לצד שלישי. בכל הנוגע לזכות הקיזוז החוזית, יש ממש בטענת המערערים לפיה אין בעובדה שהבנק אינו צד להסכם המכר, ושטענת הקיזוז מועלית ביחס לחוב של החברה, כדי לשלול מהם בהכרח את האפשרות להעלותה כלפי הבנק. במסגרת הסכם המכר שבין החברה לבין המערערים חתמו הצדדים בין היתר על נספח ז' להסכם, שהוגדר על ידם כחוזה לטובת צד שלישי – הבנק (סעיף 13.17 להסכם המכר). באותו נספח צוין כי החברה ממחה לבנק על דרך שעבוד, לפי חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המחאת חיובים), את כל זכויותיה כלפי המערערים. בעניין זה סעיף 37 לחוק החוזים קובע ביחס לחוזה לטובת צד שלישי כי: "כל טענה שיש לחייב כלפי הנושה בקשר לחיוב תעמוד לו גם כלפי המוטב". על פי פשוטם של דברים אפוא, בנסיבות מקרה זה החייב (המערערים), יכול להעלות כלפי המוטב (הבנק), כל טענה שיש לו כלפי הנושה (החברה) (וראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים ג 185 (2003); וראו עמדה אחרת אצל המלומדים גבריאלה שלו ואפי צמח בספרם דיני חוזים 749-748 (מהדורה רביעית, 2019) בו הם סבורים כי "טענת הקיזוז אינה נובעת מן החוזה שהוא מקור זכותו של המוטב, אלא מיחסים אחרים, חיצוניים. על כן אין החייב יכול להעלות כלפי המוטב טענת קיזוז הנובעת מחוב שחב לו הנושה מעסקה אחרת. קיזוז חוב הנובע מעסקה אחרת אינו טענה 'בקשר לחיוב'").

14. מסקנה זו גם עולה בקנה אחד עם סעיף 2(א) לחוק המחאת חיובים קובע כי: "המחאת זכות אין בה כדי לשנות את הזכות או תנאיה, ולחייב יעמדו כלפי הנמחה כל הטענות שעמדו לו כלפי הממחה בעת שנודע לו על ההמחאה". על פי פשוטם של דברים אפוא, אין בהמחאת הזכויות מהממחה (החברה) לנמחה (הבנק), כדי למנוע מהחייב (המערערים) להעלות טענת קיזוז כלפי הנמחה.

15. אלא שבד בבד עם האמור, בידם של הצדדים להתנות על היקף תחולתה של ההמחאה בהיותה על פי חוק המחאת חיובים מעצם טבעה דיספוזיטיבית וניתנת להתנאה (ע"א 4506/91 אהרוני נ' א.ש.ת. כספים בע"מ, פסקה 6 [נבו] (7.7.1994); עניין מינהל מקרקעי ישראל, עמ' 239). דברים אלה נכונים גם בהתייחס לסעיף 2(א) לחוק המחאת חיובים כאשר המחאת הזכות נעשתה במעורבות החייב, שאז בידם של הצדדים לצמצם את היקף ההגנות שניתן להעלות מכוחו (ע"א 573/73 שמן תעשיות בע"מ נ' אי. אס. אל. – חברה לשירותי תעשיה בע"מ, פ"ד כח(2) 737, 745 (1974); עניין מינהל מקרקעי ישראל, עמ' 240; מיגל דויטש דיני המחאת חיובים 269 (2018) (להלן: דויטש); ע"א 330/75 גרבוב נ' רשות הנמלים בישראל, פ"ד לא(3) 146 (1977)).

16. ואכן בענייננו, עיון בהסכם המכר מגלה כי הצדדים לו התנו באופן מפורש וחד משמעי על האפשרות של המערערים להעלות כלפי הבנק, אליו הומחו זכויותיה של החברה, טענות העומדות להם כלפי החברה. וכפי שהדברים צוינו מפורשות בסעיף 13.18 להסכם המכר בהאי לישנא:

"מוסכם בזה, כי אין לבנק המלווה כל אחריות או מחויבות מכל מין וסוג שהם כלפי הרוכש בקשר לבניה ולחוזה למעט התחייבויותיו הכתובות והמפורשות של הבנק בגוף כתב הערבות שימסרו לרוכש על ידי הבנק המלווה. לרוכש אין ולא תהיינה כל זכויות, טענות, דרישות ו/או תביעות מכל מין וסוג שהם כלפי הבנק המלווה, למעט זכויותיו על פי הערבויות הבנקאיות שקיבל ו/או יקבל מאת הבנק" (ההדגשה הוספה).

לכך מצטרפות הוראות נוספות בהסכם המכר המלמדות כי המערערים ויתרו על האפשרות להעלות טענת קיזוז כלפי הבנק והתחייבו לשלם לבנק את התמורה עבור הדירות באופן עצמאי ונפרד ממערכת החיובים שלהם עם החברה. כך בסעיף 3(ב) לנספח ד' להסכם, בו נקבע כי תמורת הדירות תועבר ישירות לחשבון החברה בבנק באמצעות שוברי תשלום שימסרו לרוכש במעמד החתימה על הסכם הרכישה; כך בסעיף 4 לנספח ד' להסכם, לפיו על הרוכש לשלם את מלוא הסכום הנקוב בהסכם לא יאוחר מ-7 ימים לפני מסירת הדירה; וכך בסעיף 5 לנספח ד' להסכם, בו נקבע כי במועד מסירת הדירה לא תוותר כל יתרה לתשלום. בצדק אפוא גם קבע בית המשפט המחוזי בפסק דינו בתובענה כי סעיפים אלה מצביעים על כך שהחיוב לתשלום הכספים לא קיים לטובת החברה, אלא לטובת הבנק בלבד. לחברה לא נותרה אפוא כל זכות בכספים. דברים אלו נאמרו אגב רצון הרוכשים לעקל את הכספים שבידי הבנק ובית המשפט סרב לעשות כן, בקבעו שאין לחברה עוד זכויות בכספים. הדברים נכונים גם בענייננו כאשר רצון הרוכשים הוא לקזז את הפיצויים המגיעים להם בגין האיחור במסירת הדירות מתוך הכספים שכיום אין לחברה עוד זכויות כלשהן בהם.

17. מה לנו אפוא יותר מהאמור בהסכם באופן המפורש ביותר כי טענות המערערים שבידם לקזז את חובותיהם כלפי הבנק אל מול הפיצויים שנפסקו להם נגד החברה, אינן מן העניין. זאת ודאי בשים לב לאמור לעיל כי מהדין להמעיט במתן עדיפות נשייתית בהליך חדלות פירעון למי מנושי החייב, ולפרש בצמצום את זכות הקיזוז העדיפה על פני החובות האחרים של החברה.

18. בשל כל האמור ובשל כך שלא ראיתי ממש בטענותיהם הנוספות של המערערים, דעתי היא כי דין הערעור להידחות.

מחפשים עו"ד חוזים נדל"ן , חדרה,הרצליה, יקנעם ובחיפה  מומלץ  עם המלצות

עורך דין מקרקעיןונדל"ן ליקויי בניה,  חוזים בת"א ב חדרה,בנתניה  בחיפה, ביקנעם בהרצליה  – אבירם כהן ושות' משרד עורך דין מקרקעין  נתניה חיפה, ת"א, חדרה, הרצליה.

פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן:חיפה, הרצליה,יקנעם ,חיפה, חדרה.  טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

 אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

המאמר נרשם על ידי :

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ חדרה,חיפה, הרצליה.ת"א,נתניה

עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה

עורך דין  מקרקעין,מיסוי מקרקעין  חדרה   –  ניסיון עם קבלות

עורך דין  נדל"ן   חיפה   –  מקצועיות ויחס אישי לכל לקוח

עורך דין  מקרקעין,  יוקנעם   –  ניסיון עם קבלות

עו"ד מקרקעין, נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38 חיפה, הרצליה ,חדרה – מומלץ באזור – השרון

לייעוץ בנושא ליקויי בניה, חוזים,  יש לפנות  לעורך דין  מקרקעין בחדרה, בחיפה בהרצליה, בנתניה, בת"א משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874