Written by ע"מ 62359-10-21 אריאל לילך נ' פקיד שומה תל אביב 4
ע"מ 62325-10-21 אריאל משה נ' פקיד שומה תל אביב 4
רקע עובדתי:
1. הערעורים דנן עוסקים במכירת דירה ברחוב בן יהודה 188, תל אביב, גוש 6901 חלקה 85 ("הדירה"). הדירה נרכשה בחודש מאי 2013 ונמכרה ארבעה חודשים לאחר מכן ברווח של 600,000 ש"ח.
2. המערערת היא שחתומה על ההסכמים לרכישה ולמכירת הדירה. במועד הרלבנטי (שנת 2013) המערערת הייתה בת שמונה עשרה שנים. המערער הוא אביה של המערערת.
3. לטענת המשיב, פקיד השומה, העסקה בוצעה על ידי המערער והייתה עסקת אקראי, אשר ההכנסה שנוצרה ממנה חייבת במס לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה. לחלופין, טוען פקיד השומה כי יש לייחס את ההכנסה לפי סעיף 2(1) לפקודה למערערת.
4. סעיף 2(1) לפקודה מורה כי:
"מס הכנסה יהא משתלם … על הכנסתו של אדם תושב ישראל שהופקה או שנצמחה בישראל … ממקורות אלה:
(1) השתכרות או ריווח מכל עסק או משלח-יד שעסקו בו תקופת זמן כלשהי, או מעסקה או מעסק אקראי בעלי אופי מסחרי…"
5. ענייננו בחלופה הנוגעת לעסקה בעלת אופי מסחרי, קרי, עסקה בודדת, שאיננה נערכת במהלך העסקים הרגיל של הנישום, והיא בעלת סממנים מתחום חיי המסחר
6. האתגר בערעור הנוכחי נעוץ בכך שלא כל מכירת דירה ברווח נאה ולאחר זמן קצר מלמדת על ביצוע "עסקת אקראי", ועל מנת לחייב את הרווח לפי סעיף 2(1) לפקודה יש להיווכח שאופי העסקה הוא אכן מסחרי ולא הוני.
1. ביום 1.5.2013 נחתם הסכם בין המערערת לבין פרנסין לרכישת הדירה תמורת סך של 1.2 מיליון ש"ח ("הסכם הרכישה"), וזאת עוד בטרם הוסדרו זכויותיה של פרנסין כיורשת הדירה.
2. לטענת המערערים, הדירה נרכשה במטרה שהמערערת תתגורר בה, אולם זו נאלצה למכור אותה זמן קצר לאחר רכישתה, כפי שיפורט בהמשך.
3. והנה, ביום 4.9.2013 נחתם ההסכם למכירת הדירה תמורת סך של 1.8 מיליון ש"ח.
4. המערערת הגישה הצהרה כמוכרת הדירה למנהל מיסוי מקרקעין, במסגרתה ביקשה פטור ממס שבח על הרווח ממכירת הדירה. המנהל סירב להעניק פטור בטענה שמימון הדירה ניתן למערערת כמתנה מהאב (המערער).
7. לטענת המערערים, הדירה נרכשה במטרה ובכוונה שהמערערת תתגורר בה עם בחיר ליבה דאז ("החבר"), עמו גרה באותו מועד בשכירות בדירה אחרת בתל אביב.
8. נטען שהמערערת התכוונה לממן את הרכישה ממימון עצמי של 100,000 דולר ארה"ב (או 400,000 ש"ח), וכי יתרת מחיר הרכישה על סך 800,000 ש"ח הייתה אמורה להיות ממומנת באמצעות משכנתא אשר המערער יהיה ערב לה.
אלא שביני לביני, כך על פי הטענה, התגלע סכסוך בין המערער למערערת. לגרסת המערער, בעקבות חילוקי דעות קשים אלה הוא סירב להיות ערב למשכנתא, ומשכך, נמנעה מהמערערת האפשרות לקבלת המשכנתא הנדרשת, והיא נאלצה להקדים ולמכור את הדירה בכדי להימנע מהפרת הסכם הרכישה.
9. לאחר קיום משאים ומתנים עם רוכשים פוטנציאליים, אשר לא הבשילו לכדי הסכם, נמצאו לדירה קונים אשר רכשו אותה בחודש ספטמבר 2013 בתמורה לסך של 1.8 מיליון ש"ח.
בית המשפט המחוזי פסק:
10. הדירה נמכרה ארבעה חודשים לאחר רכישתה – לכל הדעות תקופת החזקה קצרה לגבי נכס מקרקעין. המשיב גורס כי "משך החזקה קצר או כוונה למשך החזקה קצר יעידו על כוונה מסחרית" (סעיף 66 (ה) לסיכומי המשיב). הכללה זו, כאשר היא מתייחסת לעסקה של מכירת דירה אחת, צריכה להיאמר בזהירות. משך החזקה קצר בדירה שנרכשה יכול לנבוע ממגוון סיבות שאינן מלמדות בהכרח על עסקה מסחרית (כגון שינוי נסיבות בריאותיות, גילוי חוסר התאמה של הדירה לצרכי הרוכש, החלטה על מעבר מגורים למקום אחר, התעוררות בעיה במימון וכו'). יש לדייק אם כן, ולומר כי תקופת ההחזקה הקצרה בדירה, מבלי שניתן לכך הסבר משכנע, היא שמחזקת את המסקנה כי עסקינן בעסקה בעלת אופי מסחרי (לחשיבות הסבריו של הנישום אשר לסיבת תקופת החזקה קצרה במקרקעין כמשפיעים על יישום מבחן העזר
מימון הרכישה
11. נסיבה חריגה נוספת בביצוע העסקה נוגעת לאופן המימון. על פי הטענה, המערערת התכוונה לממן את רכישת הדירה באמצעות שימוש בהון עצמי (אשר, כפי שנקבע בפסק הדין בערר, מקורו במתנה אשר העניק לה המערער), וכן נטילת משכנתא בגובה 1,200,000 ש"ח. חרף העובדה שמדובר בהון זר, אופן מימון זה לרכישת דירת מגורים איננו חורג מהנהוג בשוק, ואין בו כשלעצמו ללמד על עסקה מסחרית. אלא שבפועל, לא כך מומנה רכישת הדירה.
12. התמורה בגין רכישת הדירה מומנה למעשה ממכירתה. ניתוח האסמכתאות שהוצגו בדבר מימון רכישת הדירה (סעיף 36 לעיל) מעלה שרובה המכריע של התמורה (כ- 1.136 מיליון ש"ח מתוך 1.2 מיליון) מומן מכספי המכירה, וללא שימוש בהון עצמי
בקיאות
13. לנסיבות המימון יש להוסיף את בקיאותו של המערער בתחום הנדל"ן. כידוע, בקיאות נישום בתחום העסקה הנבחנת עשויה לתרום משקל ממשי למסקנה שבפנינו עסקה מסחרית. בקיאות בתחום מאפשרת לנישום לנצל את יתרונותיו וידענותו לשם השאת רווחים (ע"א 111/83 אלמור נ' מנהל מס ערך מוסף, [נבו] ניתן ביום 24.10.1985).
הרווח שהופק מהמכירה
14. ממכירת הדירה נוצר רווח גבוה: 50%. לא הוגשו נתונים מדויקים לגבי עליית מחירי הנדל"ן בשוק באותה תקופה, אך אין מחלוקת כי הייתה עלייה מסוימת בפרק הזמן שבין רכישת הדירה למכירתה. אולם, יש בעלייה זו כדי להסביר רק חלק קטן מהרווח שנוצר (היקף עליית המחירים ככל הנראה היה בין כ-3% לבין כ- 8%
15. לדעתי מכלול הנסיבות מצביע יותר על עסקת אקראי מאשר עסקה הונית. כמוסבר, מסקנה זו מבוססת על תקופת החזקה קצרה ביותר; התהיות בנוגע להסבר המערערים לאילוץ שהביא למכירה המהירה (מעשה בן הזוג המבוקש וסירוב המערער לערוב למשכנתא); הקושי לקבל את המצג המרכזי לפיו הדירה נרכשה למגורי המערערת כאשר היא עצמה לא הייתה מעורבת בתהליך רכישתה (או במכירתה); אופן מימון הרכישה מכספי המכירה (אף אם הדבר לא בהכרח תוכנן כך מראש); נסיון ובקיאות המערער בתחום הנדל"ן ונסיבות היחשפותו לדירה הנדונה; והרווח הגבוה שהופק בפרק זמן קצר, שאיננו מוסבר בתנודות השוק או בגורמים חיצוניים ממשיים אחרים.
יש לקבוע, אפוא, כי הרווח שנוצר נתון למיסוי על פי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.
מחפשים עו"ד מיסוי מקרקעין, נדל"ן , חדרה,הרצליה, יקנעם ובחיפה מומלץ עם המלצות
עורך דין מקרקעי ונדל"ן, מיסוי מקרקעין בחיפה, יקנעם, הרצליה – אבירם כהן ושות' משרד עורך דין בחיפה, ת"א, חדרה
פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן:חיפה, הרצליה,יקנעם ,חיפה, חדרה. טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com
אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.
המאמר נרשם על ידי :
עורך דין מקרקעין ונדל"ן מומלץ חדרה,חיפה, הרצליה
עו"ד מקרקעין מומלץ עם ניסיון והמלצות בחיפה
עורך דין מקרקעין,מיסוי מקרקעין חדרה – ניסיון עם קבלות
עורך דין נדל"ן חיפה – מקצועיות ויחס אישי לכל לקוח
עורך דין מקרקעין, יוקנעם – ניסיון עם קבלות
עו"ד מקרקעין, נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38 חיפה, הרצליה ,חדרה – מומלץ באזור – השרון
לייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין יש לפנות לעורך דין מקרקעין בחדרה, חיפה והרצליה משרד עו"ד אבירם כהן ושות'
סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .
סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 – טל: 04-8645801
סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28 – טל: 0733701874