האם מועד המסירה של נכס מסחרי הוא בקבלת אישור לבדיקת מערכות במבנה או בקבלת טופס 4?

סוגיה זו נידונה בתיק ת"א 28579-06-18  בבית משפט השלום באשקלון

רקע עובדתי:

1. ביום 2.4.14 נחתמו שני הסכמי מכר במסגרתם רכשה התובעת מהנתבעת שתי יחידות מסחריות: יחידה מספר 7 בשטח של 165.13 מ"ר ברוטו בתוספת שתי חניות מקורות, ויחידה מס' 8 בשטח של 126.74 מ"ר ברוטו בתוספת חניה מקורה, (להלן: היחידות) במבנה שבנתה הנתבעת ביישוב אזור. מועד המסירה הוגדר בהסכם תוך 30 חודשים מחתימת ההסכם, קרי 2.10.16, בכפוף להוראות ההסכם המאפשרות דחיית מועד המסירה.
2. מאוקטובר 2016 נשלחו מכתבים מטעם הנתבעת בנוגע למסירת היחידות, כאשר לטענת התובעת המועד בו נמסרו היחידות בפועל חל ביום 4.7.17, המועד בו חוברו למים וחשמל בהתאם להתחייבות הנתבעת בהסכם. התובעת עותרת לפיצויים בגין איחור במסירה מיום 10.16 ועד ליום 4.7.17. בגין תקופה זו, של 9 חודשים,  נתבע פיצוי בגין דמי שכירות ראויים, לפי שמאי מטעם התובעת. לשיטת התובעת שמאי מטעמה אמד את דמי השכירות הראויים לסך של 125 ₪ למ"ר לפני מע"מ לכל יחידה מסחרית ובנוסף 400 ₪ לחודש לכל חניה. לפי תחשיב בהתאם לחוק המכר (דירות) (נערך לפי מכפלת דמי השכירות ב- 1.5 למשך 9 חודשים, בניגוד לקבוע בחוק) נתבע בגין איחור במסירה סך של 278,658 ₪ בתוספת מע"מ בגין יחידה 7 וסך של 163,971 ₪ בצירוף מע"מ בגין יחידה 8. בנוסף נתבע פיצוי בגין איחור במסירת החניות וסכום התביעה הועמד על סך של 574,529 ₪ בגין איחור במסירה וסך נוסף של 30,000 ₪ נתבע בגין עוגמת נפש.
3. הנתבעת טוענת כי לא חל איחור במסירת החזקה ביחידות שכן לפי סעיף 12.1 להסכם די בחיבור היחידה לרשתות הביוב, המים והחשמל. לשיטתה, טופס 4 שניתן ביום 20.12.16 , בו נרשם: "טופס 4 זה הינו לחיבור המבנה לרשת החשמל בלבד עבור בדיקת מערכות. הוא אינו עבור אכלוס שטחים המסחריים ולא המשרדים", נותן מענה לדרישה לחיבור היחידות לתשתיות.
4. הנתבעת מדגישה כי היחידות במבנה נמכרות ברמת מעטפת בהתאם למפרט הטכני, ולכן טופס 4 לאכלוס אינו מהווה תנאי למסירת היחידות לרוכשים השונים. לשיטתה, די באישור לחיבור מערכות כדי לענות על דרישת המסירה מאחר והרוכשים ממילא מבצעים ביחידות עבודות התאמה לפי צרכיהם.
5. סעיף 7 (ה) להסכם, ההסכמים זהים למעט תיאור הנכס שנמכר, קובע כי תשלום יתרת התמורה יבוצע לא יאוחר מ- 10 ימים בטרם מועד המסירה, בכפוף למסירת הודעה בכתב אודות מועד המסירה המדויק. התשלום האחרון מהווה תנאי לביצוע המסירה. סעיף 7.7 להסכם קובע, כמפורט לעיל, כי איחור בתשלום האחרון יאריך את המועד למסירת החזקה.
6. סעיף 12.1 להסכם מגדיר את מסירת היחידה באופן הבא:

"מוסכם בין הצדדים כי השלמת היחידה פירושה היותה בנויה על פי הוראות חוזה זה ונספחיו, ומחוברת לרשתות הביוב, המים והחשמל. היה ומסיבה כלשהי יחול עיכוב בחיבור היחידה ו/או המבנה לרשת החשמל, המוכרת תגרום לחיבור היחידה באופן זמני למקור חשמל כלשהו והיחידה תחשב כמחוברת לחשמל, גמורה ומושלמת לעניין מסירתה לרוכש".

בית המשפט השלום באשקלון  פסק:

7. סעיף 12.1 להסכם, שצוטט לעיל, מגדיר את מסירת היחידה כבנויה על פי הוראות חוזה זה ונספחיו, ומחוברת לרשתות הביוב, המים והחשמל. הנתבעת כאמור מסתמכת על טופס 4 לבדיקת מערכות, ולא הביאה כל ראיה אחרת מאנשים טכניים בשטח למצב הבניין בכלל, והיחידות שרכשה התובעת בפרט, במועדים הרלוונטיים להליך זה.
8. טופס 4 הינו אישור להספקת חשמל, מים או חיבור לטלפון המופק על ידי הרשות המאשרת לפי תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א – 1981. מכוח סעיף 157 לחוק התכנון והבניה, בעל הנכס אינו רשאי להתגורר או להשתמש במבנה ללא קבלת טופס 4 חתום ומאושר.
9. טענת הנתבעת היא כי טופס 4 שניתן ביום 20.12.16 לחיבור המבנה לרשת החשמל בלבד עבור בדיקת מערכות, ולא עבור אכלוס השטחים המסחריים ולא המשרדים, הוא המועד שנחשב כמסירת החנות. אין ביד בית המשפט לקבל טענה זו ממספר טעמים שיפורטו להלן.
10. מקובלת עליי טענת התובעת כי ההגדרה בהסכם כי מסירת היחידה כוללת חיבור היחידה לתשתיות, משמעותה בפועל היא כי נדרש אישור אכלוס, קרי טופס 4 לאכלוס ולא לבדיקת תשתיות. מסקנה זו מתבקשת מהוראות חוק התכנון והבניה, שכן שימוש בפועל בנכס בטרם טופס 4 מהווה עבירה של שימוש ללא היתר. התובעת הפנתה לפסיקה ממנה עולה כי מסירה על פי דין יכולה להתקיים רק לאחר קבלת טופס 4 המתיר אכלוס הדירה (ת"א (שלום חי') 1263/06 מילר נ' הופמן, [פורסם בנבו], 15.3.09, ת"א (שלום נת') 28135-02-11 גנור נ' חברת שיכון דיירים בע"מ
11. אין בידי לקבל טענת הנתבעת כי יש לאבחן בין דירות למגורים לנכסים מסחריים לעניין זה. אמנם הנכס נמכר ברמת מעטפת, אולם גם נכס מסחרי כפוף לחוקי התכנון והבניה ולחוק המכר (דירות), קרי לא ניתן לעשות בו שימוש בפועל לפני טופס 4. על כן אין מקום לעשות את האבחנה שמבקשת הנתבעת לערוך בין דירת מגורים לבין נכס מסחרי.
12. הנתבעת מערבת בין מצב היחידה הפיזי שנמסר ברמת מעטפת, לבין חיבורה לתשתיות, פעולה שרק לאחר השלמתה ניתן למסור את היחידה. מקובלת עליי טענת התובעת כי גם אם מבחינה פיזית יכולה הייתה לקבל את היחידות לצורכי עבודות התאמה לפני קבלת טופס 4 לאכלוס, רק לאחר קבלת אישור זה הייתה יכולה לעשות ביחידות שימוש ולהשכיר אותן. הסתמכות הנתבעת על רמת גימור היחידות לפי מפרט המכר אין בה כדי לשנות מסקנה זו, במיוחד שעה שנקבע בסעיף 28 לנספח ב' למפרט כי הוראות הסכם המכר גוברות על האמור במפרט במקרה של סתירה בין ההוראות השונות.
13. כאמור לעיל, המועד המוקדם ביותר שיכול להיחשב כמסירה הוא המועד בו התקבל טופס 4 לאכלוס ביום 23.5.17. על כן, רק לאחר מועד זה רשאית הייתה הנתבעת לזמן את התובעת לשלם את התשלום האחרון. אין בסיס לטענת הנתבעת כי מועד התשלום האחרון חל ביום 15.1.17, ולכן המועד בו שילמה התובעת את התשלום האחרון, ביום 6.6.17, לא היווה תשלום באיחור.
14. לאור כל האמור לעיל מצאתי כי יש לקבל את טענת התובעת כי היחידות נמסרו בהתאם להסכם רק ביולי 2017, באיחור של תשעה חודשים.
15. לתצהירי התובעת צורפה חוות דעת שמאית לפיה דמי השכירות הראויים הם בסך של 100 ₪ למ"ר לפני מע"מ. הנתבעת לא חולקת על תחשיב זה. על כן, ביחס ליחידה 7 בשטח 165.13 מ"ר, דמי השכירות הראויים לחודש הם בסך של 19,320 ₪ (כולל מע"מ). ביחס ליחידה 8 בשטח של 126.74 מ"ר, דמי השכירות הראויים הם בסך של 14,828 ₪ (כולל מע"מ).
16. הפיצוי המוסכם בהסכם תואם להוראות חוק המכר (דירות), קרי פי 1.5 מדמי שכירות ראויים, ביחס לאיחור של עד 8 חודשים ולאחר מכן פי 1.25.

על כן שיעור הפיצוי לכל תקופת האיחור עומד ביחס ליחידה 7 על סך של 255,990 ₪.

ביחס ליחידה 8 הפיצוי בגין האיחור במסירה עומד על סך של 196,471 ₪.

סכום הפיצוי הכולל בסך של 452,461 ₪, יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד המסירה ביום 1.7.17.

17. בית המשפט פסק כי הנתבעת איחרה תשעה חודשים במסירת שתי היחידות שרכשה התובעת. על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 452,461 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד המסירה ביום 1.7.17.

המאמר נרשם ע"י עו"ד מקרקעין והתחדשות עירונית בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין והתחדשות עירונית בתל-אביב  –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עו"ד גירושין חיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד גירושין תל-אביב  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד משפחה תל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין  עתלית – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין  קיסריה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין קריות – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין חוף הכרמל  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד רישום בתים משותפים בחיפה, עו"ד אבירם כהן

 לתביעה בנושא מקרקעין וחוזים תנו לעו"ד מקרקעין מומלץ לייצג אתכם בדיסקרטיות מלאה. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874