האם לאפשר למוכר לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו בדירה או שמא לחייבו בפיצוי כספי.?

סוגיה זו נידונה בת"א 58247-12-16

רקע עובדתי:

1. הדירה נרכשה מאת הנתבעת בהסכם מיום 3.3.2011 (מוצג ת/1) וחזקה בה נמסרה ביום 29.1.2014. מסירת החזקה נעשתה בעיכוב של 90 ימים וזאת מחמת איתורם של ליקויי בנייה, בין היתר, בחדרי האמבטיה והמטבח והצורך בתיקונם.
2. בחודש אפריל 2016 הופתעו התובעים לגלות קיומה של רטיבות בקירות הדירה ועובש המדיף ריח בלתי נסבל ואלו הפכו את השהייה בדירה לבלתי אפשרית. עם גילוי הדבר, פנו התובעים לנתבעת וזו שלחה אמנם איש מקצוע, אולם לדידו  הרטיבות שנמצאה נעוצה בתובעים עצמם. פניות נוספות, חוזרות ונשנות, לנתבעת בעניין זה לצורך תיקון הליקויים, לא צלחו.
3. התובעים הזמינו מהנדס – פנחס פיכמן – אשר בעקבות ביקורו מיום 25.7.2016 בדירה קבע כי מקור הרטיבות והנזילות בקירות, הינו רשלנות הנתבעת אשר עשתה שימוש בחול רטוב בניגוד להוראות התקנים הישראליים. התובעים הביאו בפני הנתבעת את קביעת המהנדס פיכמן במכתב שנמסר ביום 31.8.2016, אולם הנתבעת לא טרחה להשיב למכתב זה (המכתב צורף כנספח ב' ונושא דרישה לפיצוי כספי).

בית משפט באשקלון פסק:

שאלת זכאות התובעים לפיצוי כספי תחת תיקון:

1. עסקינן במחלוקת שכיחה בתביעות כגון דא, שעה שרוכש הדירה עומד על פיצוי כספי וטוען כי המוכר איבד את זכותו החוקית לתיקון הליקויים, בעוד המוכר טוען אחרת.
2. חוק המכר כידוע, קובע בסעיף 4 כי המוכר יחשב כמי שלא קיים חיוביו כלפי הקונה אם התקיימה אחת מהחלופות המפורטות בסעיף 4(א), כאשר התוצאה היא כי יראו בכך משום "אי התאמה" כמשמעותה בחוק המכר התשכ"ח-1968. כפי שיומחש בהמשך, החלופה הרלבנטית לענייננו מתוך סעיף 4(א) לחוק המכר, היא ס"ק 2 שנוסחו כדלקמן:

"(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

1. סעיף 4 א(א) לחוק המכר, קובע כי הקונה זכאי להסתמך על "אי התאמה" בשני מקרים:

"(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

1. סעיף 4ב לחוק המכר, הוא שמעגן את זכותו של המוכר – הקבלן לתיקון אי ההתאמה בתוך זמן סביר ואת חובת הרוכש ליתן למוכר הזדמנות נאותה לתקנה.
2. במקרה דנן, עסקינן בדירה שע"פ עדות התובע, אוכלסה והושכרה החל מיום 7.6.14 למשפחת עקנין, שלה 3 ילדים, בעוד שרק בחודש אפריל 2016, בעודה מושכרת, נתגלתה רטיבות בקירותיה לצד עובש המדיף ריח בלתי נסבל ולטענת התובע, מיד עם גילוי ליקוי זה פנה הוא לנתבעת ומשפ' עקנין עזבה בחודש יולי 2016 בשל מציאות זו
3. גישה זו מצד הנתבעת מתעלמת למעשה מהוראתו המפורשת של סעיף 4ב(א) לחוק המכר אשר מגבילה את זכות התיקון לזמן סביר. הנתבעת אינה יכולה לאחוז את החבל בשני קצותיו, כאשר מצד אחד תהדוף כל טענה לאחריותה ותצהיר כי אין בכוונתה לבצע תיקונים ומצד שני תבקש להותיר בעינה את זכות התיקון מקום בו ימצא ויקבע כי לא היה מקום לעמדתה. קבלת גישה זו מצד הנתבעת יש בה כדי לפתוח פתח להתנהלות חסרת תום לב מצד מוכר הדירה ולשימוש לרעה בהליך המשפטי. הנתבעת למעשה חותרת לכך שהתובעים ישארו שבויים בידיה וכי היא מצידה לא יהא לה מה שתפסיד, שכן לכל היותר, תמצא עצמה חוזרת לנקודת המוצא ומחויבת בתיקון.
4. 10.בית המשפט נדרש לפי נסיבות כל מקרה לבחון האם לאפשר למוכר לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו בדירה, או שמא לחייבו בפיצוי כספי.  חרף  השיקולים שבעטיים תיקון אי ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא ככלל הפתרון ההוגן והיעיל לאי ההתאמה (ולו מחמת חסכון בעלויות), ישנם מקרים שבהם פתרון זה איננו בא בחשבון או שאין בו כדי לענות במידה מספקת על צרכי הקונה.
5. לאור האמור, מצאתי מקום לקבוע כי במקרה דנן הנתבעת, אשר עמדה נחרצות על עמדתה המכחישה חובתה בתיקון וללא בסיס מוכח, החמיצה זה מכבר את ההזדמנות הנאותה שניתנה לה לביצועם של תיקונים ומשעה שכך, יש לדון בפיצוי הכספי הנתבע.

המאמר נרשם ע"י עורך דין  מקרקעין קיסריה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין עתלית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  פינוי מושכר בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  חוזים חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל–אביב – עו"ד אבירם כהן

לתביעת ליקויי בניה כנגד קבלן פנו  לעו"ד מקרקעין מומלץ לייצג אתכם בדיסקרטיות מלאה.

לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל–אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874