האם הנתבע הוא "מוכר" לפי הגדרת חוק מכר דירות?

המאמר נרשם ע"י עורך דין מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין נדל"ן מומלץ בחיפה והקריות – עו"ד אבירם כהן

רקע עובדתי:

1. התובעים הינם בני זוג והנתבע הינו מהנדס במקצועו המועסק כשכיר בחברת החשמל. אביו של הנתבע,  הינו יזם בתחום הבנייה.
2. הנתבע, יחד עם אחרים שאין עניינם לתביעה זו, היו בעלי זכויות במגרש ברחוב מעלה אבשלום 95 בקריית טבעון.
3. ביום 26.07.2011, או בסמוך לכך, התקשרו הנתבע יחד עם יתר בעלי המגרש, בהסכם עם חברת דיוק מהנדסים בע"מ להקמת בניין על המגרש הכולל ארבע יחידות דיור, כשאחת מהן מיועדת לנתבע
4. ביום 30.06.2016, נערך ונחתם בין בעלי הדין הסכם לפיו מכר הנתבע לתובעים את הדירה בתמורה לתשלום סך של 2,100,000 ₪
5. בסעיף 4 להסכם אישרו התובעים כי הם בדקו את הדירה וכל המסמכים הקשורים אליה, כי אין להם טענות או דרישות מהנתבע וכי הם רוכשים את הדירה AS IS.
6. עם קבלת המפתח לדירה נמצאו ליקויי בנייה בדירה, התובעים פנו למהנדס מר רונן שטרנברג לקבל חוות דעת.בה נקבע כי עלות תיקון הליקויים שהתגלו בדירה הינה בסך של 143,100 ₪ (כולל הוצאות פיקוח ומע"מ)

לאור הפערים בין חוות הדעת מטעם הצדדים, ולאחר שניתנה להם הזדמנות להעלות טענותיהם בנדון, מונה המהנדס מר יוסי לזר, כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "מומחה בית המשפט"). מומחה בית המשפט בדק את הדירה וערך חוות דעת בה נקבע כי התגלו בה שלושה סוגי ליקויים, כמפורט להלן:

1. ליקויים נסתרים שאינם עומדים בדרישת התקן בעלות של 30,450 ₪.
2. ליקויים שאינם עומדים בדרישת התקן, ליקויים גלויים ופגמים אסתטיים בעלות של 19,100 ₪ וזאת לשיקול דעת בית המשפט.
3. ליקויי רטיבות בקיר הדירה המזרחי, אשר עלות תיקונם למקרה והתיקון הזול יותר לא יצלח (נכלל בס"ק א' לעיל), הינה בסך של 18,000 ₪ וזאת לשיקול דעת בית המשפט. לסכומים לעיל יש להוסיף הוצאות פיקוח בשיעור של 12% ומע"מ, ובסה"כ 88,517 ₪.

בית משפט השלום בחיפה  פסק:

1. חוק המכר דירות הינו חוק צרכני אשר נועד להגן על הקונה, שמעמדו נחות בעסקה, מפני המוכר שהוא בעל ידע, כלים וניסיון בעסקאות מכר דירות. ביחס לתכלית חוק המכר דירות נפסק ב-ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים ואח' פ"ד לז.
2. בסעיף 1 לחוק המכר דירות הוגדר המונח "מוכר" כדלקמן:

1. "מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".
2. לאור ההגדרה לעיל, עולה ומתחייבת המסקנה כי אין כל מניעה כי אדם פרטי שאינו קבלן רשום ולא עוסק בבניית דירות, ייחשב כ"מוכר" בהתאם לחוק המכר דירות ובלבד כי הוא בנה או רכש את הדירה על מנת למכרה. בנדון נפסק ב- ע"א 4050/15 גוברין נ' לבנשטיין ואח' כדלקמן:

"…תחולתו של החוק אינה מוגבלת רק לחברות בניה, והוא עשוי לחול גם על אנשים פרטיים במקרים מסוימים. יזם פרטי, אשר בונה דירה באמצעות קבלן משנה, במטרה למכרה ולהפיק רווח יזמי מהמכירה – עשוי בהחלט להיכנס לגדר תחולתו של חוק המכר דירות. אף אם ניתן להרהר עיונית במצב משפטי זה, הרי החוק אינו עורך הבחנה כזו בין חברות בניה ליזמים פרטיים. על רקע זה ניתן לציין כי ההצדקות להחלת החוק על חברות בניה מתקיימות במידה רבה גם בנוגע ליזמים פרטיים. ליזם הפרטי יש יכולת לוודא שהבניה תעשה כראוי, ואף לערוך הסכמים מול הקבלן המבצע, המסדירים את אחריות הקבלן כלפי היזם. כמו כן כאשר מדובר ביזם הבונה דירה במטרה למכרה ישנו חשש לשימוש בחומרי גלם זולים, ובנייה בסטנדרט נמוך על מנת לחסוך בהוצאות… כך או כך, וכאמור, לשונו של החוק אף היא רחבה דיה וכוללת גם אדם פרטי שאינו עוסק בבנייה או מכירה של דירות, אלא ייתכן שביצע עסקה כזו באופן חד פעמי. זאת כל עוד הוא בנה את הדירה במטרה למכרה"

1. סעיף 9 לחוק מכר דירות קובע חזקה הניתנת לסתירה, ולפיו:

"לעניין חוק זה, המוכר דירה שהייתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות משישה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר".

1. בפסק דין גוברין לעיל, התייחס בית המשפט לחזקה בסעיף 9 לחוק המכר דירות ופסק כי: "… ברירת המחדל הינה כי הבית נבנה במטרה למכרו, ועל המוכר להצביע על ראיות המוכיחות באופן פוזיטיבי שהוא לא בנה במטרה למכור" (שם, פסקה 10 לפסק הדין).
2. בית המשפט פסק כי הנתבע לא הרים את הנטל המוטל עליו להפרכת החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק המכר דירות. נהפוך הוא, הנימוקים הנ"ל מחזקים את המסקנה כי הנתבע בנה את הדירה על מנת למכרה ולא לצורך מגוריו הוא ובני ביתו, כפי שטען במשפט. בנסיבות העניין, מן הדין להחיל על ההתקשרות בין בעלי הדין את הוראות חוק המכר דירות ובהתאם לכך לחייב את הנתבע בליקויים שהתגלו בדירה, זאת ככל והם מונחים לפתחו בהתאם לחוק הנ"ל.
3. בהתאם לסעיף 7א' לחוק המכר דירות, אין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה או קונה המשנה. ההוראה הקבועה בהסכם, לפיה התובעים רכשו  את הדירה AS IS וכי אין להם טענות או דרישות מהנתבע, נסוגה מפני חוק המכר דירות, ככל והיא סותרת את הוראותיו. אי לכך, ככל וייקבע כי בהתאם לחוק המכר דירות, הנתבע אחראי לליקויים שהתגלו בדירה, אזי הוראות ההסכם הנדון אינן פוגמות כהוא זה מאותה אחריות.
4. בסעיף 4(א) לחוק המכר דירות, נקבע כדלקמן:

"המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

1. הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
2. תוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי–ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;…"

תקופת הבדק מוגדרת בס"ק 4(ג) לחוק המכר דירות כ"תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה". והנה, בסעיף 7 לתוספת הנ"ל נקבע כדלקמן: "כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות או בגגות לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים".

1. יוצא אפוא כי הנתבע אחראי לבעיית הרטיבות בדירה למשך ארבע שנים ממועד מסירת החזקה בה לידי התובעים. הואיל ולגישת הנתבע עצמו הדירה נמסרה לתובעים בחודש יולי 2016, יוצא אפוא כי במועד הגשת התביעה, ואף כעת, אחריות הנתבע לבעיית הרטיבות היתה בתוקף, זולת אם הוא הוכיח כי היא נוצרה בשל מעשה או מחדל של התובעים.

1. לעניין מועד הופעת הרטיבות בדירה ומתן הודעה עליה לנתבע, בנדון יש להחיל ס"ק 4א(א)(2) לחוק המכר דירות, בו נקבע כדלקמן:

"הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה –

…

(2) שלא היה ניתן לגלותם בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותם".

1. לאור האמור לעיל בית המשפט קיבל חלקית את התביעה וחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 90,000 ₪ בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד

לתביעת ליקויי בניה תנו לעו"ד מומחה בליקויי בניה מומלץ בחיפה והקריות  לייצג אתכם בדיסקרטיות מלאה. לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' סניף חיפה – 04-8643926

עורך דין ליקויי בניה מומלץ בתל–אביב והמרכז – אבירם כהן, עו"ד

סניף תל–אביב – 0733701874