דיני מקרקעין ונדל"ן

חובת הגילוי בעסקת מקרקעין גוברת גם אם הקונה התרשל בבדיקה

מאמר נרשם ע"י עו"ד אבירם כהן עו"ד מקרקעין בחיפה, עו"ד נדל"ן בחיפה

הפרת חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), מתייחסת לשלב הטרום חוזי. אולם משעברו הצדדים לכריתת החוזה, מבלי שההפרה תוקנה,  יש בה להפוך גם כדי הטעיה הקבועה בסעיף 15 לחוק, לפיו:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות איגילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

  1. בנוסף, קובע גם חוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר") זכות לביטול הסכם מכר מחמת חוסר התאמה. סעיף 11 לחוק קובע כי:

"המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר

(2)   נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;

(3)   נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;

(4)   נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה…;

(5)   נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים"

  1. סעיף 16 לחוק המכר מוסיף וקובע כי "היתה איההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה…". לגבי סעיף זה הביא כבוד השופט סולברג בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס [פורסם בנבו] (11.2.2014) ציטוט מספרו של א' זמיר והדגיש כי:

"'חוק המכר שולל לחלטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם הייתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר'"

  1. כבוד השופט סולברג מדגיש כי רק ידיעה של ממש מצד הקונה אודות אי ההתאמה תשלול ממנו את עילת התביעה בעילה זו וכי אין ברשלנות ואפילו רשלנות חמורה מצד הקונה כדי לפטור את המוכר מהאחריות לשאת בתוצאות אי הגילוי.
  1. כבוד השופט ח' מלצר הוסיף בפסק הדין בעניין שיפריס, בסעיף 2, כי:

"בעימות שבין מוכרמפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונהלבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזהאין לייחס אשם תורם לחובת הקונה".

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502