דיני מקרקעין ונדל"ן

תקנת שוק בחוק המקרקעין

תקנת השוק בחוק המקרקעין מופיעה בסעיף 10 לחוק להלן: רכישה בתום לב

10.   מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון.

על מנת לעמוד בהוראה זו נדרשים 3 נטלים שאותם נדרש להרים רוכש המבקש את הגנתה של תקנת השוק:

1.       תמורה

2.       הסתמכות על הרישום השגוי

3.       תום לב

 

סוגיה זו  נתבררה בתיק ת"א 49119-07-16 שמואל ואח' נ' ריבה ואח'

הנכס היה בבעלותו של מרדכי שפיגלמן ז"ל (להלן: "המנוח"), שנפטר ביום 23.11.88 [תעודת פטירה צורפה כנספח 3 לכתב התביעה]. התובעת היא יורשתו היחידה.

ביום 27.4.15 נרשמה הבעלות בנכס על שם הנתבע 2, אסף ריבה, ת"ז xxxxxxxxx. נושא זהות זו (להלן: "ריבה") התחזה ליורש הנכס לפי צו ירושה מזויף.

ביום 24.9.15 נכרת הסכם שלפיו ריבה מכר את הנכס לנתבע 3, חי חיים ברון בתמורה לסך מיליון ₪. שני הצדדים חתמו על ההסכם במשרדו של עו"ד, אך לא באותו מעמד.

המחלוקת הנדונה היא אם הנתבע  זוכה בענייננו להגנת "תקנת השוק", שאז זכאי הוא לבעלות בנכס; או אינו זכאי להגנתה של תקנת השוק, שאז זכאית התובעת לבעלות בנכס.

תקנת השוק במקרקעין קובעת לאמור: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון"

בית המשפט בחן את הראיות כנגד שלושת הנטלים ופסק:

לעניין התמורה: הוכח כי הנתבע שילם בעד הנכס כמיליון ₪.

לעניין הסתמכות על הרישום השגוי קבע בית המשפט כי הנתבע הסתמך על הרישום השגוי, שלפיו ריבה היה בעלי הזכויות; וגם על תעודת הזהות המזויפת, שלפיה המתקשר בעסקה הוא אותו ריבה; וכן על צו הירושה המזויף, שנחזה לבסס את הזכות הרשומה

לעניין תום הלב: קבע בית המשפט כי במהלך נדלקו לפני הנתבע " נורות אדומות " שהנתבע  וקבוצתו מודים כי לפחות ב-3 הזדמנויות ניקר בלבם חשד סובייקטיבי: למשמע דרישת ריבה לתשלום במזומן, בשטרות כסף; בעקבות היעלמותו של ריבה, מבלי לשלם את חיובי המס בגין העסקה; ובפגישה עם עו"ד, שהטיח בהם, לאחר בדיקה ובאופן מנומק, כי "המגרש הזה הוא זיוף אחד גדול"

לפי הלכת מורדכיוב, די בכך כדי להעביר לנתבע  את הנטל להראות כי חשדו (הסובייקטיבי) הופג בעקבות "בדיקה ראויה"

"ברגע שנדלקת 'נורה אדומה' בראשו של הרוכש עקב נסיבות הענין או פרטים שונים שהוא מגלה במהלך בדיקתו, הוא לא ייחשב תם לב בלא בדיקה ראויה של מצב הזכויות של המוכר. כעוצמת צלצולי פעמון האזהרה כן עוצמת הבדיקה הנדרשת".

הנתבע רכש את הנכס במחיר זול משמעותית ממחיר השוק. שוכנעתי, למעלה ממאזן ההסתברות, שהוא היה מודע לכך; ובדיוק משום כך חפץ בעסקה עד כדי כך שהתפתה לעצום עיניו מול החשדות שעלו בו נוכח המחיר הנמוך, דרישת המזומן, היעלמות ריבה וממצאי עו"ד.

הנתבע שילם במזומן- הפרקטיקה של עסקאות במזומן, בשטרות כסף, בניגוד למקובל, אינה תמימה, והיא נועדה לשם הסתרתה ממאן דהו. לפיכך היא אמורה מעיקרה להוות "נורה אדומה".

ריבה  טען שהוא נשוי בעוד בתעודת הזהות היה רשום כרווק.הנתבע  ועורך דינו לא בדקו טענה זו , זו עובדה רלבנטית ביותר, משום שכאשר המוכר הוא אדם נשוי, המתיימר למכור את הנכס בלא מעורבות בן/בת זוגו – עולה החשש כי יש לבן/בת הזוג זכויות בנכס, כגון מכוח חזקת השיתוף, ואזי אין אותו אדם כשיר למכור לבדו את הנכס. לפיכך, בענייננו – שבו הוזכרה דמות הצללים של אשתו-כביכול של ריבה – יש באי-שימת הלב לאזכור רווקותו בתעודת הזהות שהציג משום ביטוי נוסף להיעדרה של בדיקה ראויה ורצינית של העסקה.

בית המשפט פסק כי הנתבע  כשל "בגדול" בהרמת נטל תום הלב. העסקה הייתה אפופה "נורות אדומות" הפסיקה קובעת כי נטל תום הלב הוא סובייקטיבי. כלומר, הקונה אינו מאבד את הגנתה של תקנת השוק בכך שהוא נוהג ברשלנות ואינו בודק את העסקה כדבעי, כל עוד מבחינה סובייקטיבית לא חשד במאום. אולם, אם התעורר חשדו עקב דבר מה – שומה עליו לקיים "בדיקה ראויה", שאחרת ייחשב כמי שעצם את עיניו מלראות את הפגמים בעסקה, ואזי לא ייחשב לתם לב.

לאור האמור לעיל  – התובענה מתקבלת. הנכס יירשם על שם התובעת.

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502