דיני מקרקעין ונדל"ן

האם שינוי חזית בתצהיר עדות ראשית של התובעת יגרור את דחית התביעה כולה?

המאמר נרשם ע"י עורך דין מקרקעין בחיפה  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  נדל"ן  מומלץ בחיפה והקריותעו"ד אבירם כהן

ת"א 3923-03-18 בר ובניו חברה לבניין ופיתוח בע"מ נ' בר ואח'

רקע עובדתי :

  1. התובעת היא חברה יזמית קבלנית, הבונה בנייני מגורים בעיר עפולה (להלן: "החברה" או "התובעת"). הנתבע 1, בנו של בעל המניות בחברה, הנתבעת 2, היא אשתו לשעבר של הנתבע 1 (להלן: "הנתבעת"). בין הנתבעים התגלע סכסוך משפחתי בשנת 2016 שבעקבותיו התגרשו בבית הדין הרבני בחיפה בתחילת שנת 2020 והם מנהלים כיום הליכים רכושיים בבית המשפט לענייני משפחה.
  2. ביום 10.11.2012 חתמו הצדדים על הסכם מכר, לפיו רכשו לכאורה הנתבעים מאת התובעת דירת מגורים מס' 24, בחלקה 30 בגוש 16762, בפרויקט "בר פרימיום" בעיר עפולה, וזאת תמורת 720,000
  3. ביום 4.3.2018 הגישה התובעת את התביעה שלפניי למתן פסק הצהרתי המורה על ביטול הסכם המכר, בטענה כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית שעה שלא שילמו את יתרת התמורה החוזית על חשבון הדירה. נטען, כי על חשבון התמורה אשר עמדה במועד החתימה על הסכם המכר על 720,000 , שולם תשלום אחד ביום 30.11.2012 בסך 197,000 ₪ בלבד, ואילו יתרת התמורה לא שולמה עד היום אף שהמועדים לתשלומה בהתאם לחוזה חלפו זה מכבר. התובעת הוסיפה וטענה, כי פניות חוזרות ונשנות לנתבעים בהן נדרשו הם להשלים את תשלום תמורת הדירה לא נענו. משנמנעו הנתבעים מלשלם את יתרת התמורה על אף ארכות שניתנו להם, הם הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, ועל כן הוא בוטל כדין. הנתבע לא התנגד למתן הסעד המבוקש בכתב התביעה, בעוד שהנתבעת טענה מנגד, כי עסקינן בהסכם מתנה שמטרתו היתה להעניק דיווידנד לנתבע מכוח היותו בעל מניות בחברה במועד החתימה על ההסכם. בהקשר זה נטען, כי עסקת המתנה הסתיימה ברישום ומשכך לא ניתן להורות על ביטול ההסכם.
  4. לטענת התובעת הסכם המכר מושא התביעה אינו שונה מהסכמי מכר אחרים שנכרתו עם הבנים האחרים ובנות זוגם, שמטרתו האמתית מעולם לא היתה להעניק להם זכויות בדירות ללא תמורה.כתמיכה בטיעוני התובעת, צורפו לתצהירו דוגמאות של הסכמי מכר שונים (הן חוזים מסוג החוזה הראשון (עם הבנים ובני זוגם) והן חוזים מסוג החוזה השני (עם צדדים שלישיים)), בתקופות שונות ולגבי דירות אחרות מהם ניתן ללמוד על הנוהג הנטען. כמו כן צורפו לתצהיר מנהלת החשבונות בחברה צילומי מסך של כרטיס יצחק בר בחברה, מהם ניתן ללמוד על הנוהג הנטען בדבר העברת הדירות לבניו על חשבונו וללא קבלת כל תמורה מהם, ורק כשנמכרה הדירה לצד שלישי, זוכה חשבונו בהתאם לתמורה שהתקבלה מהצד השלישי שרכש את הדירה. למעשה, טענת התובעת כפי שהובאה בתצהירים מטעמה מלמדת, כי הסכם המכר שנכרת בין החברה ובין הנתבעים הוא חוזה למראית עין שמאחוריו עומד הסכם נאמנות שלפיו נרשמו הזכויות בדירה על שם הנתבעים בנאמנות לטובת החברה או לטובת יצחק בר עד מכירת הדירה לצדדים שלישיים.

7. בכל הנוגע לרקע להגשת תובענה זו הצהיר יצחק בר, כי נוכח השבר ביחסים הזוגיים בין הנתבעים, הוא הסיק כי עלולה להיות בעיה בהשלמת העסקה בהתאם "לכוונה המקורית" של הצדדים בשל החשש, שלא יהיה שיתוף פעולה מצד הנתבעת למכירת הדירה לצד שלישי בבוא העת.

8. הנתבעת טענה מנגד, כי דין התביעה להידחות מחמת שינוי חזית, היעדר עילה ושיהוי. לשיטתה, הגרסה שעולה מתצהיר יצחק בר אינה תומכת כלל בנטען בכתב התביעה, ודי בכך על מנת לדחות את התביעה. בהקשר זה נטען, כי הגרסה שעלתה בכתב התביעה שלפיה עסקינן בהסכם מכר מחייב, שהופר הפרה יסודית משלא שילמו הנתבעים את יתרת התמורה המוסכמת, סותרת את הגרסה שהעלה יצחק בר בתצהירו, שלפיה למעשה עסקינן בחוזה למראית עין שמאחוריו עומדת עסקת נאמנות, וכי הוא ולא אחר אשר שילם את הסכום הראשוני על חשבון הדירה מכרטיסו האישי בתובעת.

9. הנתבעת טענה עוד, כי בניגוד לנטען על ידי יצחק בר, מעולם לא הוצגה בפניה האפשרות לאמץ את העסקה ולראות בהסכם כהסכם מחייב על כל הוראותיו. לשיטתה, עיון במכתב ההתראה מיום 22.1.2017 מלמד, כי החברה טענה ל"הפרה יסודית" של הסכם המכר, ודרשה את חתימת הנתבעת על מסמכי ביטול העסקה, הא ותו לא.

10. בהקשר זה נטען, כי גם אם תתקבל גרסת התובעת בדבר שכלולו של הסכם המכר להסכם מכר מחייב, הרי שלשיטתה השתהתה התובעת בדרישותיה להשלים את תמורת הדירה והגשת התביעה דנן, ודי בכך כדי לדחות את התביעה. נטען, כי הסכם המכר נחתם כ-4 שנים טרם פרוץ הסכסוך בין הנתבעים, ובמהלך כל אותן שנים לא נדרשו הנתבעים לשלם כלום על חשבון תמורת הדירה, ורק לאחר שנה מפרוץ הסכסוך, פנתה התובעת לנתבעים לראשונה בדרישה להשלים את תמורת העסקה, וזאת בניגוד למטרה האמתית של ההסכם. משהשתהתה התובעת תקופה כה ארוכה בדרישתה לתשלום החוב, כך נטען, הרי שיש לראות בהשתהות זו מעין מחילה על החוב וויתור על הזכות לבטל את הסכם המכר.

בית המשפט המחוזי בנצרת פסק:

11. בניגוד לנטען בכתב התביעה ביחס למעמד הסכם המכר ולזהות הגורם אשר נשא בתשלום הראשוני על חשבון הדירה, עולה מתצהיר יצחק בר כי עסקינן למעשה בהסכם למראית עין שאין לו כל תוקף כלפי הנתבעים, וכי יצחק בר בעצמו שילם את הסכום הסמלי הראשוני אשר עמד על 197,000 . עוד עולה, כי בעקבות פרוץ הסכסוך בין הנתבעים עלה חשש כי הנתבעת לא תשתף פעולה עם התובעת למכירת הדירה לצד ג', ובשל כך העמיד בפני הנתבעים אפשרות לאמץ את העסקה ולשלם את כל התמורה לפי האמור בהסכם, או לחתום על מסמכי ביטול העסקה (סעיף 9 לתצהיר יצחק בר). נטען, כי משמאנה הנתבעת להיענות לדרישות התובעת, הוגשה התובענה דנן לביטול הסכם המכר.

12. כלל יסודי בשיטת משפטנו הוא "כי בית המשפט יפסוק על יסוד כתבי הטיעון בלבד, ועל סמך העדויות שניתנו במסגרת הטענותולא על סמך איזה דבר מפתיע שבעדות אחד הצדדים, ובמיוחד אם לא אושר הדבר עלידי יריבו" (רע"א 8600/12 שירותי בריאות כללית נ' שמחב משטה [פורסם בנבו] ( 3.2.2013) (להלן: "עניין שמחב")). כלל זה מבטא את האיסור על "שינוי חזית" או "הרחבת חזית". אין עסקינן בכלל טכני גרידא, שכן "הכלל האוסר על הרחבת חזית משקף עקרונות חשובים של ייעול הדיון וסופיות דיון" (ע"א 546/04 עיריית ירושלים נ' שירותי בריאות כללית [פורסם בנבו] (20.8.2009)). בפסיקה נקבע, כי הגם שההתנגדות להרחבת חזית היא דיונית באופייה, הרי שיש לה משקל משמעותי בהליך האזרחי, שבמסגרתו הצדדים הם אלה אשר מגדירים את הפלוגתות וגבולותיהן. הדבר נכון ביתר שאת לגבי תובע, שלא רק פותח את ההליך, אלא תוחם אותו בהתאם לגבולות שהוא עצמו הציב בכתב תביעתו (עניין שמחב). בהקשר זה נאמר, כי על הצדדים בהליך האזרחי לבחור טענותיהם בקפידה, ולהציג את הפלוגתות באופן ברור ומפורש. איהקפדה על כתיבה בהירה של כתבי הטענות מקשה על הבנת המחלוקת ומייצרת סרבול וחוסר יעילות של ההליך המשפטי (ע"א 8023/16 לילך נוזית ארביב אור נ' חנה מרגרט פנטופט ג'נאח [פורסם בנבו] (20.8.2019) (להלן: "עניין לילך")). ההגנה היתרה על הכלל האוסר שינוי חזית נובעת מהצורך "לשמור על אינטרס הצד שכנגד, שהכין את מסלול טיעונו בהתאם לטענות שהעלה יריבו" (ע"א 1653/08 ליפץ נ' בנק לאומי לשראל בע"מ [פורסם בנבו] (4.7.2011)). הלכה זו, יחד עם הוראות אחרות שעניינן סדרי דין, מדגישה כי הפרצדורה אינה קובעת רק את "כללי המשחק", אלא שהיא פעמים רבות "באה להגן על זכויותיהם המהותיות של הצדדים" (רע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצות אלפו בע"מ [פורסם בנבו] (25.10.2007) (להלן: "עניין אדמוב")).

13. בענייננו, יש לדחות את הטענה כי עסקינן בחוזה מכר למראית עין שמאחוריו עומד הסכם נאמנות, ולו מן הטעם כי מדובר בטענה שהועלתה לראשונה בתצהיר העדות הראשית של יצחק בר. טענה זו נעדרה מכתב התביעה, כאשר בכתב התביעה נטענה הטענה שלפיה עסקינן בהסכם מכר שריר, שהנתבעים שילמו בגינו אך ורק את הסכום הסמלי הראשון אשר עמד על 197,000 ₪ וכי משלא שולמה יתרת התמורה על חשבון הדירה הופר ההסכם הפרה יסודית המצדיקה ביטולו כדין. עסקינן בשתי תשתיות עובדתיות סותרות בתכלית.

14. כאמור, השוואה פשוטה בין כתב התביעה ובין תצהירי העדות הראשית שהגישה התובעת מלמדת, כי התובעת חרגה מגדר המחלוקת כפי שהוגדרה בכתב הטענות, ואין להתיר לה לעשות כן. חריגה מגדרי כתבי הטענות תותר רק במקרים שבהם הנתבע נתן את הסכמתו לכך, או שכתב התביעה תוקן ברשות בית המשפט באופן המתיישב עם הנטען בתצהירים (ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ [פורסם בנבו] (5.10.2006)). תנאים אלה אינם מתקיימים.

15. ודוק, אין עסקינן בשינוי חזית הנובע מיציקת משמעות משפטית שונה לעובדות המצויות בכתב התביעה, שאז אין מדובר בשינוי חזית אסור, אלא עסקינן ב"טענה שבעובדה שאינה מתיישבת עם טענותיו הקודמות של אותו בעל דין"

16. יש לדחות אף את הטענה שהובאה בתצהיר יצחק בר שלפיה הוא  העמיד בפני הנתבעת את האפשרות לאמץ את העסקה כעסקה מחייבת. ראשית, טענה זו לא נטענה בכתב התביעה כלל, ודי בנימוקים שהובאו מעלה בדבר הרחבת חזית אסורה כדי להצדיק את דחייתה. שנית, משמדובר על פי גרסת התובעת בהסכם למראית עין, לא ניתן לשכלל את ההסכם ולתת לו תוקף מחייב באופן חד צדדי. משלא הסכימו שני הצדדים לאמץ את ההסכם AS-IS ומשלא כרתו הסכם חדש במקומו, הרי שלא עומדת לאחד הצדדים הזכות לשכלל את ההסכם להסכם מחייב ולתבוע בגינו את הצד השני מחמת הפרה, כפי שניסתה התובעת לטעון בתביעה דנן.

לתביעות במקרקעין תנו לעורך דין מקרקעין ונדל"ן מומלץ בחיפה ותלאביב  לייצג אתכם בדיסקרטיות מלאה.

לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף חיפה: 04-8643926

סניף תלאביב: 073370184

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502