דיני מקרקעין ונדל"ן

האם טענת הנתבעים כי קיימת להם זכות "זיקת הנאה" בנכס מכוח שנים תתקבל?

עו"ד חברות בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד חברות בת"א  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מיסים בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מיסוי מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד סכסוך שכנים בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מסחרי בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד אזרחי בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין קיסריה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין עתלית – עו"ד אבירם כהן

עו"ד התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד פינוי מושכר בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד חוזים חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עו"ד צוואה הדדית חיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  לענייני ירושה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד גירושין תל-אביב  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד משפחה תל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עו"ד גירושין חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד מומלץ לענייני גירושין בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  הסכם ממון חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד  הסכם חיים משותפים בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עו"ד  ידועים בציבור חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד משמורת חיפה – עו"ד אבירם כהן

עו"ד  מזונות בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד  צוואה חיפה –  עו"ד אבירם כהן

סוגיה זו נידונה ת"א 46251-03-21ב

רקע עובדתי:

  1. בעלי הנכס רכשו את הזכויות בנכס מעמותת "קרן תורה ועבודה" ביום 18.10.07, כשהם מודעים לכך שבנכס מצוי בית כנסת בו מתקיים מניין תפילה בשבתות ובחגי ישראל. בעלי הנכס אפשרו למתפללי בית הכנסת להמשיך ולקיים בו את המניין, עד שהתגלע סכסוך ביניהם. סכסוך, שבעקבותיו נפתח הליך של פירוק השיתוף במקרקעין עליהם נמצא בית הכנסת
  2. בהחלטה שניתנה בתיק פירוק השיתוף על ידי כבוד השופט טל חבקין ביום 18.1.21, הורה בית המשפט כך: "אשר לפינוי בית הכנסת – הדין עם הכונס ועם המשיבים. עם כל הצער שבדבר, ועל אף שהדבר נוגד את אמונתם של המבקשים ויש להצטער על כך, ברגע שניתן צו לפירוק השיתוף בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר, ברור שפינוי בית הכנסת הוא על הפרק ואין מנוס מכך".
  3. לטענת התובע: בנסיבות האמורות יש להורות על פינוי מתפללי בית הכנסת מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). חובתו, ככונס נכסים שמונה על ידי בית המשפט למכור את הנכס בתמורה המרבית, דורשת לפנות את מתפללי בית הכנסת על מנת למכור את הנכס כ"נכס פנוי" שתמורתו עולה בהרבה על התמורה שתתקבל ממכירתו "נכס תפוס" (טענה שכבר התקבלה בהליכים הקודמים ואשר עליה אין חולק).
  4. הנתבעים הם חבר אנשים בלתי מאוגד שממילא אינו מהווה אישיות משפטית נפרדת היכולה לרכוש זכויות כלשהן במקרקעין
  5. הנתבעים טוענים כי בין מתפללי בית הכנסת ישנם מתפללים להם זיקת הנאה מכוח שנים על פי סעיף 94 לחוק המקרקעין.

בית המשפט השלום  בבת-ים פסק:

  1. נוכח חשיבותו הרבה של בית הכנסת במסורת היהודית, מתן פסק דין לפינוי בית כנסת מצריך רגישות מיוחדת. אולם, מעמדו המיוחד של בית כנסת אינו מקנה לו חסינות מפני פינוי.
  2. אין מחלוקת בדבר זכויותיהם של בעלי הנכס בנכס ואף לא בדבר סמכותו של התובע למכור את הנכס למרבה במחיר מכוח מינוי בית המשפט בתיק פירוק השיתוף.
  3. טענתם היחידה של הנתבעים היא, כי קיימת להם זכות "זיקת הנאה" בנכס מכוח שנים על פי סעיף 94 לחוק המקרקעין. אולם דין טענה זו להידחות ממספר טעמים, כמפורט להלן.
  4. סעיף 94(א) לחוק המקרקעין קובע: "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה".
  5. הנתבעים עצמם לא עשו שימוש בנכס במשך תקופה של 30 שנים רצופות. מכתב הגנתו של הנתבע 1 עולה, כי גם בין מתפללי בית הכנסת האחרים (שזהותם לא פורטה ושלא הגישו תצהיר בתיק) אין אדם שעשה שימוש רצוף בנכס במשך 30 שנים. כך, בסעיף 29 לכתב ההגנה נכתב: "במקרה שלנו, ישנם לפחות 10 אנשים המתפללים בקביעות למעלה מ 20 שנה בבית הכנסת". בנסיבות אלו, משלא הוכח (ואף לא נטען) כי מי מהמתפללים החזיק באופן רצוף בנכס למעלה מ- 30 שנים, ושעה שזכות זו אינה ניתנת להעברה לאחר, לא קמה להם החזקה והזכות הנטענת (ת.א. (י-ם) 2154/84 הפטריארך הארמני נ' אוהאן אפרהמיאן ואח'
  6. המניין עצמו אינו מהווה אישיות משפטית עצמאית ונפרדת. עסקינן בחבר אנשים בלתי מאוגד, אשר אינו יכול לרכוש זכויות במקרקעין: "האם יש לראות את "מתפללי בית הכנסת" – אף שהם חבר אנשים בלתי מאוגד – כאישיות משפטית נפרדת מחבריה? על כך יש להשיב בשלילה. אישיות משפטית היא תופעה בעולם המשפט אשר הדין מעניק לה, במפורש או במשתמע, כשרות לזכויות ולחובות (רע"א 46/94 אברמוב נ' הממונה על מרשם המקרקעין, [פורסם בנבו] בעמ' 205-206; ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ, [פורסם בנבו] בעמ' 27). במפורש, כאשר קיימת הוראת חוק שלפיה התופעה הנדונה היא אישיות משפטית (ראו לדוגמה סעיף 4 לחוק החברות, תשנ"ט-1999, המורה כי "חברה היא אישיות משפטית כשרה לכל זכות, חובה ופעולה המתיישבת עם אופיה וטבעה כגוף מואגד"). במשתמע, כאשר ניתוח מכלול ההוראות החקוקות הנוגעות לאותה תופעה מוביל למסקנה שיש לה כשרות משפטית (ע"א 272/81 הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית של ירושלים נ' עיריית רמלה, [פורסם בנבו] בעמ' 675). אין הוראת חוק המעניקה ל"מתפללי בית הכנסת", במפורש או במשתמע, כשרות לזכויות ולחובות כאישיות משפטית נפרדת מחבריה".
  7. הנתבעים לא הוכיחו כי קמה להם זיקת הנאה מכוח חזקת השנים (ראו ע"א 700/98 אסטרחאן נ' בן חורין [פורסם בנבו] (1.7.91)).

המאמר נרשם על ידי 

עורך דין  חברות  בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  חברות  בתל-אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין מיסוי מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין סכסוך שכנים חיפה  – עו"ד אבירם כהן

עו"ד מיסוי מקרקעין חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עו"ד מיסוי מקרקעין תל-אביב –  עו"ד אבירם כהן

ע"י עורך דין  מקרקעין קיסריה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין חדרה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מקרקעין עתלית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  התחדשות עירונית חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בחיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  פינוי מושכר בחיפה  – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  חוזים חיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  מקרקעין ונדל"ן  מומלץ בתל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עורך דין גירושין תל-אביב  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני גירושין תל-אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין לענייני משפחה תל-אביב – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מומלץ לגירושין בתל=אביב –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין גירושין חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני גירושין בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין לענייני משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין משפחה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מומלץ לגירושין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין הסכם ממון חיפה  – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין הסכם חיים משותפים בחיפה – עו"ד אבירם כהן 

עורך דין ידועים בציבור חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין משמורת חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין מזונות בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין צוואה חיפה – עו"ד אבירם כהן

עורך דין עריכת צוואה הדדית – עו"ד אבירם כהן

עורך דין  לענייני ירושה חיפה – עו"ד אבירם כהן

לייעוץ בתחום דיני יברו ניתן לפנות: 

אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות' 

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502