דיני מקרקעין ונדל"ן

אופציה במקרקעין

המאמר נרשם ע"י עו"ד אבירם כהן  עו"ד מקרקעין בחיפה

פרק חמישי 2 לחוק נחקק בשנת 2002 במסגרת תיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין. טרם התיקון הנ"ל, הענקת אופציה היוותה אירוע "מכירה" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק, ובהתאם לכך היה חיוב רגיל במס שבח ומס רכישה, בין אם האופציה אכן מומשה בסופו של דבר ובין אם לאו.

השימוש במכשיר האופציה במקרקעין יוצר יתרונות משמעותיים ליזם נדל"ן. כך, ניתן לדחות את רכישת הקרקע ותשלום המס הנלווה לרכישה עד להוכחת ההיתכנות הכלכלית של העסקה; ניתן לפעול בתקופת האופציה להשגת מימון לרכישת הנכס, לגיוס משקיעים או לארגון קבוצת רוכשים. בנוסף, יכולה האופציה ליצור יתרון על דרך של קיבוע מחירו של נכס המקרקעין לתקופה לא מבוטלת, אם מחירי הנדל"ן בסימן עלייה.

מנגד, בעל המקרקעין נהנה מהשימוש במתן אופציה בין בשל כך שהוא מקבל תשלום שיש בו משום כיסוי הסיכוי של עליית מחירי הנדל"ן בתקופת האופציה, ובין בשל קבלת תשלום עבור אופציה כאשר קיימת אפשרות שבסופו של דבר העיסקה לא תצא לפועל אך הוא יקבל תמורה לכיסו בלא שיצטרך להיפרד מהנכס עצמו.

מי משתמש באופציה מקרקעין?

יש לציין, כי בכל הקשור והמתייחס לאופציות סחירות במקרקעין קיימים שני סוגים אפשריים של רוכשי אופציות שכאלו:

האחד, קבלנים המעוניינים לרכוש את נכס המקרקעין בעצמם, אך זקוקים לפרק זמן מסוים על מנת לארגן את המימון לרכישתו או זקוקים לשהות על מנת לבדוק את אפשרויות שינוי היעוד של הקרקע או הגדלת אחוזי הבניה בה לצורך בירור הכדאיות הכלכלית של רכישתה ובניה עליה. לצורך זה, ועל מנת שהמקרקעין לא יימכרו לאחרנרכשת אופציה מבעל המקרקעין. עם זאת, הכוונה הברורה של סוג זה של רוכשי אופציות היא לרכוש בעצמם בסופו של דבר את המקרקעין.

הסוג השני של רוכשי אופציות סחירות במקרקעין הוא של יזמים בתחום הנדל"ן, אשר כוונתם היא לסחור באופציה אותה רכשו וזאת תמורת תשלום ותוך עשיית רווח מהסיחור. הכוונה הברורה והמוצהרת של יזמי נדל"ן שכאלו אינה לרכוש את המקרקעין, אלא הכוונה היא לסחור באופציה תוך השאת הרווח הימנה.

מה ההגדרה של אופציה? – זכות לרכישת זכות במקרקעין להוציא זכות לרכישת זכות באיגוד מקרקעין ואשר נתקיימו בה כל התנאים להלן :


(1)  
האופציה ניתנה בכתב;

(2)   האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה;

(3)   התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם היא בלתי חוזרת;

(4)   האופציה ניתנת למימוש בתקופת האופציה; בסעיף זה, "תקופת האופציה" – תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין, לרבות כל תקופת הארכה שניתנה במהלך תקופת האופציה או לאחר שהסתיימה ואם ניתנו אופציות אחרות בידי אותו בעל מקרקעין לרכישת אותה הזכות במקרקעין כולה או חלקה, יראו את כל התקופות של האופציות האחרות או המוארכות כאמור כתקופת האופציה;

(5)   התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם;

(6)   למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין  שלגביהם ניתנה האופציה;

(7)   הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע;

הקלק לשיתוף המאמר

Facebook

משרד עו"ד אבירם כהן ושות'

צרו קשר

טל' – 04-8643926

פקס – 04-8645801

נייד – 052-8772822

שעות פעילות

א' – ה' – 8:00-17:00

ו' – סגור

שבת – סגור

מיקום

שד' פלי"ם 2,

בניין אורן 1, קומה ראשונה,

חיפה, 3309502