איחור במסירה

תביעה בגין איחור במסירת דירת קבלן במלחמת חרבות ברל, מה יפסוק בית המשפט?

ת"א 58227-12-22 סולימן ואח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ

1. התובעים: 42 רוכשי דירות בפרויקט "ורדים באגם" במעלות. חלקם במסגרת "מחיר למשתכן" וחלקם מהשוק החופשי.
2. הנתבעת: ורדים השקעות ונכסים בע"מ – החברה היזמית שזכתה במכרז  לבניית 139 יח"ד.

1.2   מהות התביעה

התביעה עוסקת בדרישה לפיצוי סטטוטורי מכוח סעיף 5א לחוק המכר (דירות) בגין איחור משמעותי במסירת הדירות – בממוצע כ-16 חודשים. בנוסף, התובעים עתרו לפיצוי בגין עוגמת נפש והפרות חוזיות נוספות.

1.3 טענת ההגנה המרכזית

הנתבעת טענה שהאיחורים נגרמו כתוצאה מ:

1. מגפת הקורונה.
2. מלחמת "חרבות ברזל".
3. קריסת החברה הקבלנית המבצעת.
4. מחדלים מצד הרשות המקומית מעלות תרשיחא.

הנתבעת ביקשה פטור מלא או חלקי מתשלום פיצוי סטטוטורי בהתאם לסעיף 5א(ג) – הוראת הסיכול המיוחדת.

פרק 2 – טענות התובעים

2.1 איחור במסירה

התובעים טענו כי חברת ורדים:

• ידעה על העיכובים אך לא דיווחה בזמן, בניגוד להוראות החוק וההסכם.
• מסרה מועדי מסירה "פיקטיביים" שוב ושוב.
• גרמה לנזקים כבדים: תשלום שכירות כפולה, פגיעה בתכנון חייהם, קושי ברישום ילדים למסגרות ועוד.

2.2 ליקויי מסירה

חלק מהדירות נמסרו בחוסר מוכנות:

ללא מטבח.

1. ללא חיבור לחשמל.
2. עם ליקויים חמורים שמנעו מגורים.
3. 2.3 טענות לגבי טענות ההגנה

התובעים טענו שהנתבעת לא הוכיחה את טענותיה – לא הציגה מסמכים, חוות דעת מקצועיות או תיעוד.

פרק 3 – טענות חברת ורדים

3.1 מגפת הקורונה

לטענת הנתבעת:

• המגפה גרמה לעיכובים חמורים: סגרים, מחסור בחומרי בנייה, בידודים.
• ענף הבנייה הושפע בצורה קשה גם אם הוחרג מסגר מלא.

3.2 מלחמת "חרבות ברזל"

לטענת הנתבעת:

• מלחמה בקנה מידה חסר תקדים.
• ירידה משמעותית בכוח האדם.
• מגבלות ביטחוניות וצמצום תנועת פועלים.

3.3 קריסת החברה הקבלנית

• החברה המבצעת נטשה את האתר תוך קריסה כלכלית.
• הדבר יצר עיכוב כבד הדורש איתור קבלן חלופי.

3.4 מחדלי העירייה

העירייה לא השלימה עבודות תשתית: ביוב, מים, חשמל, מדרכות, הצפות בחדר טרנספורמציה.

פרק 4 – המסגרת המשפטית

4.1 סעיף 5א לחוק המכר (דירות)

הקובע פיצוי סטטוטורי ללא הוכחת נזק:

• 1.5 × דמי שכירות בחודש – עד 8 חודשים.
• 1.25 × דמי שכירות לאחר מכן.

4.2 סעיף 5א(ג) – "הוראת סיכול מיוחדת"

מאפשר פטור רק אם הוכח:

• העיכוב נגרם מנסיבות שאינן בשליטת המוכר.
• הסיכון לא מוטל עליו.

4.3 תיקון 9 לחוק (2022)

שינה את הסעיף ומפנה כיום לסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות), אך שינוי זה לא חל על ההסכמים הישנים.

פרק 5 – קביעות בית המשפט

5.1 נטל ההוכחה

הנתבעת היא הנושאת בנטל להוכיח:

• מה גרם לעיכוב.
• מה היה משך העיכוב.
• קשר סיבתי בין האירוע לבין הפיגור.

5.2 היעדר חוות דעת מקצועית

הנתבעת לא הציגה:

• יומני עבודה.
• לוחות זמנים (גאנט).
• תיעוד הזמנות שסורבו.
• ממצאי פיקוח.
• ראיות על חוסר בכוח אדם.

לכן – לא ניתן היה לכמת את השפעת האירועים.

פרק 6 – דיון בטענות המהותיות

6.1 טענת הקורונה

בית המשפט קבע:

• הקורונה אכן אירוע מאקרו משמעותי.
• אך הנתבעת לא הוכיחה השפעה קונקרטית על הפרויקט.

מחדלים ראייתיים מרכזיים שעלו בחקירה

• המפקח הודה שלא ראה יומני עבודה.
• לא הובאו נתונים על חיסורי פועלים.
• לא הוצגו הזמנות שסורבו.
• הקבלן המבצע לא התלונן על קשיים.

למרות זאת – בית המשפט הכיר בכך שהקורונה השפיעה על המשק ולכן נתן הפחתה חלקית.

6.2   טענת מלחמת "חרבות ברזל"

הטענה הועלתה רק בסיכומים ולכן נחשבה חלשה, אך נדונה לגופה.

בית המשפט קבע:

• ישנה השפעה מערכתית על המשק.
• אך שוב אין ראיה קונקרטית.

בחקירה: המפקח לא ידע להשיב על כמות הפועלים

לדוגמה:

"כמה עובדים היו לפני המלחמה?" – "לא יודע להגיד."

"יש תיעוד לצמצום מצבת העובדים?" – "אין."

לכן – ניתן רק פטור יחסי.

6.3   קריסת החברה הקבלנית

כאן בית המשפט קבע:

הסיכון לקריסת קבלן מבצע מוטל כולו על היזם.

הנמקות:

• היזם הוא זה שבוחר את הקבלן.
• היזם מסוגל לבטח עצמו.
• היזם נהנה מפירות הבחירה.
• רוכשי דירות הם צד צרכני חלש.

לכן – אין פטור כלל.

6.4   מחדלי הרשות המקומית

הטענות נדחו משום:

• אין זימון עדים מהעירייה/חברת החשמל.
• אין מסמכים.
• מפקח הפרויקט העיד שאינו יודע.

בנוסף:

• עיכובים מצד רשויות הם סיכון צפוי בתחום הבנייה.

פרק 7 – טעויות בניהול הפרויקט

בית המשפט קבע שהנתבעת עצמה תרמה לעיכובים:

בעל החברה הודה בחקירה כי:

• המנכ"ל היה חסר ניסיון.
• נחתמו הסכמים "לא הגיוניים".
• היו טעויות רבות וניהול לקוי.
• עובדים פוטרו בשל כשלי ניהול.

הדבר פעל לחובת הנתבעת.

פרק 8 – הכרעת בית המשפט

8.1 פיצוי סטטוטורי

ניתן פטור חלקי בלבד עבור:

• חודש הפחתה ממרכיב ה־50% – לכל התובעים.
• חודש הפחתה ממרכיב ה־25% – לתובעים שקיבלו דירה אחרי 7/10/23.

8.2   עוגמת נפש

לא נפסק פיצוי נוסף מעבר לפיצוי הסטטוטורי, מאחר שהוא כבר כולל מרכיב זה.

8.3   קריסת הקבלן המבצע

לא מזכה בפטור.

8.4   מחדלי הרשות המקומית

לא הוכחו ולכן נדחו.

פרק 9 – שאלות חקירה מרכזיות שעלו בפסק הדין

להלן לקט שאלות שהופיעו בפרוטוקול ושצוטטו בפסק הדין. הן משמשות אינדיקציה למחדלי השפעת הקורונה/מלחמה/רשות מקומית.

9.1 שאלות למפקח הפרויקט – היעדר תיעוד

ש: "כמה ימים היו כאלה שלא הגיעו עובדים בקורונה?"

ת: "לא יודע לענות על השאלה."

---

ש: "האם ניהלת יומן עבודה? האם ראית יומני עבודה?"

ת: "לא. לא ראיתי יומני עבודה."

---

ש: "יש תיעוד לכך שפועלים היו בבידוד?"

ת: "אני לא מנהל יומן עבודה."

9.2 שאלות למפקח – מלחמת חרבות ברזל

ש: "כמה פועלים היו לפני המלחמה?"

ת: "לא יודע להגיד מספר."

---

ש: "יש תיעוד לירידה במצבת העובדים?"

ת: "אין. רק הרגשנו את זה בשטח."

---

9.3 שאלות לבעל החברה – תיעוד חסר

ש: "למה לא צירפת פרוטוקולים שהזכרת?"

ת: "לא ביקשתם ממני."

---

ש: "יעקב כהן (הקבלן המבצע) התלונן על קורונה?"

ת: "לא."

ש: "יש מסמכים על גיוסי מילואים של עובדים?"

ת: "אין. לא הבאתי."

9.4 שאלות על מחדלי הרשות המקומית

ש: "פניתם בכתב לעירייה? לחברת חשמל?"

ת: "לא. אני לא המטפל בנושא."

---

ש: "כמה זמן האתר היה סגור בהוראת העירייה?"

ת: "לא יודע להגיד."

פרק 10 – מסקנת פסק הדין

בית המשפט קבע:

• הנתבעת איחרה איחור משמעותי.
• לא הוכיחה את הגנתה.
• תקבל הפחתה מצומצמת בלבד בשל אירועי מאקרו (קורונה + מלחמה).
• תשלם פיצוי סטטוטורי מלא כמעט לכלל התקופה.

הפיצוי בגין עוגמת נפש – נדחה.

מחפשים עורך דין ליקויי בניה ? אבירם כהן ושות' משרד עורך דין
פנו אלינו אל משרד עו"ד אבירם כהן  ושות' משרד עורכי דין מקרקעין ונדל"ן

טל' – 04-8643926, פלא: 0528772822, מייל: aviramclaw@gmail.com

עורך דין  מומלץ ליקויי בניה  מומלץ בנתניה

עורך דין  מומלץ לליקויי בניה ת"א

עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בחיפה

עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בנתניה

עורך דין  מומלץ לליקויי בניה בהוד השרון

עורך דין מקרקעין מומלץ בהרצליה

 

לייעוץ בנושא ליקויי בניה   יש לפנות למשרד עו"ד אבירם כהן ושות'

סניף הרצליה, רח' ספיר 7- טל: 0733701874

סניף תל-אביב, רח' הארבעה 28  – טל: 0733701874

סניף נתניה, רח' האורזים 23  – טל: 0733701874

סניף חדרה – רחוב שכטמן 10, חדרה, מול החוף .

סניף חיפה, רח' שד' פלי"ם 2 –  טל:  04-8645801

אין באמור לעיל  בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.