המאמר נרשם ע"י עורך דין מקרקעין בחיפה –  עו"ד אבירם כהן

עורך דין  נדל"ן  מומלץ בחיפה והקריות – עו"ד אבירם כהן

רקע עובדתי

1. התובעת והנתבעים הם בעלי זכויות במושע במקרקעין. המקרקעין הם מוסדרים. שטחם 284 מ"ר
2. התובעת היא בעלים של 153/284 (כ-54%) מהזכויות במקרקעין
3. התובעת עתרה בתביעה לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך של מכירתם.
4. התובעת רכשה מבנה מסחרי המצוי בשטח מסוים במקרקעין ואילו נתבעים 3 ו-4 רכשו מבנה אחר המצוי אף הוא בשטח מסוים אחר במקרקעין.

בית המשפט פסק:

1. כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין)). זהו עיקרון העל בדיני השיתוף במקרקעין. הוא משקף את עליונות האוטונומיה האישית
2. הכוח לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין מצוי בידיו של "כל שותף" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין). מבחינת התחולה בזמן, הכוח לדרוש את פירוק השיתוף מוענק לכל שותף "בכל עת" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין). "בכל עת" נאמר – ללא הצבת סייג. ללא הגדרת משך הזמן בו נתון השותף לאותו סטטוס של "שותף". שותף "חדש", אשר הצטרף ל"שותפות" זה מקרוב – שותף הוא. ככלל, אין לשותף "וותיק" יתרון על–פני שותף "חדש" (
3. עיקרון העל נושא על גבו חריגים מוגדרים: (א) הסכם שיתוף השולל או מגביל זכות לדרוש פירוק שיתוף (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין); (ב) עיקרון העל כפוף לדוקטרינת תום הלב (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 278-275 (1999) (להלן – עניין רוקר); עופר גרוסקופף "על שיקול–דעת קנייני, אחריות חברתית ודאגה לזולת" משפט ועסקים י 317 (2009)); (ג) הוא כפוף גם לעיקרון בדבר איסור השימוש לרעה בזכות (סעיף 14 לחוק המקרקעין;
4. העיקרון הגלום בסעיף 14 לחוק המקרקעין "מחייב את בעלי הרוב שלא להשתמש בכוחם באופן הפוגע בזכויותיהם של בעלי המיעוט"
5. הנטל להביא טעם מדוע תידחה דרישה של שותף לפירוק השיתוף במקרקעין מוטל על השותף הנתבע
6. יש לבחון האם מתקיים אחד מאותם חריגים, אשר יש בכוחם לשלול או להגביל את זכותה של התובעת לפרק את השיתוף במקרקעין. אם לא מתקיים אחד מן החריגים – נותר לבחון את דרך הפירוק.
7. הדרך על–פיה יפורק השיתוף במקרקעין: "פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים" (סעיף 38(א) לחוק המקרקעין). באין הסכם "יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43"
8. בהיעדרו של הסכם המסדיר את דרך הפירוק: (א) פירוק דרך חלוקה (לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין). מקרקעין הניתנים לחלוקה הם מקרקעין שקיים לגביהם תשריט חלוקה שאושר על ידי מוסדות התכנון, כאמור בסעיף 143 לחוק התכנון והבנייה
9. (ב) פירוק דרך הפיכה לבית משותף (לפי סעיף 42(א) לחוק המקרקעין). ככלל, יש למצות הליך של רישום בית משותף לפני בחינת חלופה של מכירה. אין להחליט על מכירה של המקרקעין לפני בחינת אופציית פירוק על דרך של רישום בית משותף והגעה למסקנה שאין ללכת בדרך זו
10. (ג) פירוק דרך מכירה (לפי סעיף 40(א) לחוק המקרקעין).
11. נקודת המוצא לבירור המחלוקת וההכרעה בה היא נסח רישום המקרקעין. נסח הרישום הוא "כרטיס הביקור" של המקרקעין. נסח הרישום הוא שמגדיר את זכויות בעלי הדין במקרקעין. העיון בנסח הרישום מעלה, כי המקרקעין הם "של כמה בעלים". בעלותם של הצדדים במקרקעין היא אפוא בעלות במושע. בהתאם להוראת סעיף 27 לחוק המקרקעין, "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". ככלל, "עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת" (סעיף 13 לחוק המקרקעין).
12. בחינת אופי והיקף הזכויות של בעלי הדין נעשית אפוא, בראש ובראשונה, בהתאם למצוין בנסח הרישום. כאמור, מדובר במקרקעין שעברו הליך של הסדר זכויות. מערך הזכויות הקנייניות בהם מוסדר במרשם  המקרקעין באופן מחייב (קונסטיטוטיבי) כלפי כולי עלמא (כפי שעולה מהוראות סעיף 125(א) לחוק המקרקעין: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו […]").
13. בהיעדרו של הסכם השולל או מגביל זכות לדרוש את פירוק השיתוף (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין), הנטל לבסס מניעות מלאפשר לשותף "לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין) הוא נטל כבד. נדרשים טעמים מיוחדים, כבדי משקל, כדי להציב מניעות כאמור לפני שותף. בית המשפט פסק , כי לא עלה בידי הנתבעים, כלל ועיקר, להניח תשתית עובדתית ומשפטית, שיש בה כדי למנוע מהתובעת להביא לפירוק השיתוף.
14. הנתבעים לא הוכיחו – בראיות משכנעות – מה היה הנוהג על–פיו פעלו השותפים עד למועד בו רכשה התובעת את זכויותיה במקרקעין.
15. בהיעדר הסכם בין השותפים באשר לאופן פירוק השיתוף במקרקעין (סעיף 38(א) לחוק המקרקעין), ובהיעדר עילה לכפות על השותפים לערוך הסכם ולקבוע את תוכנו,
16. יש לבחון תחילה פירוק על דרך של חלוקה בעין של המקרקעין (סעיף 39 לחוק המקרקעין).
17. התובעת הראתה כי דרך זו אינה אפשרית: לא קיים תשריט חלוקה שאושר על ידי מוסדות התכנון
18. האפשרות של פירוק על דרך הפיכה לבית משותף (לפי סעיף 42(א) לחוק המקרקעין) אינה רלוונטית
19. נותרה דרך אחת לפירוק השיתוף במקרקעין – פירוק דרך מכירה (לפי סעיף 40(א) לחוק המקרקעין).
20. לאור האמור לעיל בית המשפט פסק כי פירוק השיתוף במושע יהיה על דרך המכירה

לתביעת פירוק שיתוף במושע תנו לעורך דין מומלץ המתמחה בתביעות פירוק שיתוף לייצג אתכם בדיסקרטיות מלאה.

לייעוץ ראשוני ניתן לפנות אל משרד עו"ד אבירם כהן ושות'.

סניף חיפה:04-8645801

סניף תל–אביב:  0733701874

עורך דין מקרקעין מומלץ בתל –אביב , עו"ד אבירם כהן .

עו"ד פינוי מושכר מומלץ בתל–אביב – עו"ד אבירם כהן